李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

原告姚某1诉称,原告与被告姚某2、姚某3、姚某4、姚某5系兄弟姐妹关系。2003年,原告父亲姚某6名下有城厢区平房一间拆迁,2006年11月16日,姚某6取得定向购买经济适用住房证明,当时通过家庭会议一致同意由原告儿子姚某7出资购买该经济适用房并取得所有权,但因姚某7当时无职业无法贷款,即由原告贷款并交纳首付款购买本案争讼房屋。另因当时拆迁政策,原告与原告父亲姚某6必须共同署名才能购买本案争讼房屋,故房屋买卖协议为原告和原告父亲共同签署。现原告的父亲姚某6及母亲田某已经去世,为维护合法权益,故原告呈诉。请求:一、确认坐落在天津市北辰区辰达路与瑞景西道交口秋瑞家园16-1-1203号房屋所有权归原告姚某1所有;二、判令本案诉讼费由被告承担。

         被告姚某2辩称,原告所述并不属实,我们家庭成员之间并没有开过家庭会议,我也没有参加过。原告的诉讼请求与我没有关系,原告未提供诉争房屋的房本,无法确认房屋的权属情况,我无法表态。我要求原告提供相应的证据,我回去好好研究一下。另外,原告向法院提交的诉状与法院给我的诉状内容不一致。

被告姚某3、姚某4辩称,原告所述属实,同意原告的诉讼请求。

        被告姚某5辩称,原告所述并不属实,我不清楚开家庭会议的情况,即使召开了家庭会议,我也没有参加过,只能证明我父母生前重男轻女。诉争房屋的权属情况我不清楚,具体是谁出资购买的房屋也无法确认,如果诉争房屋中有我父亲的份额,那么也应有我的份额,我要求法院确认我享有的份额是多少,我只同意将我享有的份额给原告的儿子姚某7,不同意给原告。我不同意承担诉讼费用,请求法院驳回原告的诉讼请求。

         经审理查明,原告父亲姚某6与母亲田某共生育五个子女,分别为原告姚某1、被告姚某2、姚某3、姚某4、姚某5。后原告父亲姚某6及母亲田某相继去世。2006年11月16日,原告父亲姚某6因其名下平房拆迁取得定向购买经济适用房资格。原告当庭提交了姚某6于2011年5月8日书写的必要说明一份,主张姚某6生前曾决定让其长子长孙即原告的儿子姚某7借姚某6的名义,持相关证明出资购买经济适用房,所购房屋归姚某7所有,当时因姚某7无法办理贷款,故由原告办理贷款手续。庭审中,被告姚某3、姚某4对借名买房的事实亦予以认可,被告姚某2、姚某5虽对此不予认可,但经法院释明,二被告均未按照法律规定申请对该必要说明进行笔迹鉴定。

         2007年5月14日,原告姚某1与父亲姚某6作为乙方与甲方天津市津房置业发展有限责任公司(以下简称:津房置业公司)签订了《天津市经济适用住房买卖合同》,合同编号为2007-0014166。约定:购买坐落于天津市北辰区辰达路与瑞景西道交口西北侧秋瑞家园16-1-1203号房屋,建筑面积63.84平方米,每平方米价格为2919.99元,房款共计186412元。合同约定乙方付款方式为按揭贷款9万元,2007年4月16日交齐首期款。甲方于2007年12月30日前交付房屋。补充合同中约定,乙方应在签订合同三日之内向甲方提供办理贷款所需的一切资料,60日内贷款办理完毕,否则视为乙方违约。2007年4月6日,原告姚某1交纳首付款96412元,津房置业公司为原告出具了收款收据,该收据中交款人为姚某6、姚某1。庭审中,原告主张其首付款的资金来源一部分系自有资金并提供了银行取款明细,另一部分系从亲属处借款,并提交了相应的借款证明。2007年6月8日,原告姚某1取得诉争房屋的所有权预告登记证明,该证明显示诉争房屋权利人为姚某6、姚某1,抵押权人为津房置业担保股份有限公司(以下简称:津房置业担保公司),权利价值9万元,抵押期限自2007年8月5日至2019年8月4日。2007年7月3日,原告姚某1取得完税凭证,该证明中纳税人为姚某6、姚某1。2007年9月6日,原告姚某1作为借款人与天津银行开源支行签订了个人房产担保借款合同,保证人为津房置业担保公司。该合同约定:原告姚某1从天津银行开源支行贷款9万元用于购买本案的诉争房屋,房产买卖合同编号为2007-0014166,建筑面积63.84平方米。贷款利率按照人民银行的规定,执行年利率6.273%,贷款期限为144个月,自2007年8月5日至2019年8月4日止。自贷款发放之日起,借款人以月为周期归还贷款本息(一次性还本付息除外),共144期,每期还款日为5日。借款人自愿按等额本息还款方式归还贷款本息。2007年9月21日,天津银行开源支行发放个人住房按揭贷款9万元。庭审中,原告提供的还贷明细显示原告自2007年9月21日贷款发放后至2015年7月5日之间陆续偿还银行贷款。2007年9月29日,津房置业公司为原告出具了购房发票,该发票的购房人为姚某6、姚某1。2009年7月13日,诉争房屋取得不动产登记证明,权利人为姚某6、姚某1,共有情况为单独所有,抵押范围为63.84平方米,被担保债权数额为9万元,债务履行期限自2007年8月5日至2019年8月4日。上文提到的必要说明、购房合同、支付首付款收据、购房发票、完税凭证、担保借款合同、贷款支付凭证及还贷证明均在原告姚某1处,庭审中,原告主张因诉争房屋的贷款尚未还清,故未取得房屋产权证。

          合同签订后,原告姚某1及家人入住诉争房屋并实际居住使用至今。期间缴纳了自来水费等费用。庭审中,原告姚某1主张办理了诉争房屋的入住手续并对诉争房屋进行了装修,居住期间还缴纳了物业、电、采暖等费用,相关缴费票据均在原告姚某1手中。

         上述事实有原告提供的证据及庭审笔录予以证实。被告姚某3、姚某4对上述事实均予以认可,被告姚某5认可诉争房屋由原告儿子姚某7居住使用。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

        本案争议的焦点为:原告姚某1与姚某6之间是否存在借名买房关系及借名买房效力的认定。对此,法院分析如下:

首先,关于借名买房关系的认定。借名买房系实际出资人与名义购房人签订协议,约定由实际出资人支付全部购房款项,以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同,将房屋落户至名义购房人名下,同时约定房屋所有权归实际出资人所有,待具备过户条件时,名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记,将房屋过户至实际出资人名下。本案中,原告姚某1提交了其父亲姚某6书写的必要说明,被告姚某3、姚某4对此均没有异议,被告姚某2、姚某5虽不予认可,但未按照法律规定申请对该书证进行笔迹鉴定,法院可以对该书证的真实性予以认定。从该书证的内容中可以辨析出姚某6在取得购房资格后,同意让原告儿子姚某7出资购买经济适用房并归姚某7所有的意思表示。因姚某7无法办理贷款,实际由原告办理贷款并缴纳首付款,故原告系本案诉争房屋的实际出资人。原告提交的购房合同、首付款收据、购房发票、完税凭证及房屋预告登记证上均有姚某6、姚某1的名字,这符合以被拆迁人名义购买的经济适用房的政策规定,可以证实原告父亲姚某6是诉争房屋的名义购房人,也进一步佐证了原告姚某1出资并参与购房的事实。庭后,原告又补充提交了诉争房屋的入住通知、业主公约、装修协议、物业费、电费、采暖费等缴费票据及房屋权属登记薄等证据材料,因本案庭审程序已经结束,法院未组织当事人进行法庭质证,但上述证据亦证明了原告对诉争房屋居住使用的事实。原告签订合同后,交纳了首付款,并以个人名义从银行贷款9万元,自贷款后按期偿还银行贷款,入住后对诉争房屋进行了装修,并支付了物业费、采暖费、水电费等费用。持有该房屋买卖合同、购房发票、完税凭证、签订的相关的协议及缴费收据等材料原件,且自诉争房屋交付时起,原告及其家人居住使用该房屋至今,基于上述事实能够确认原告与姚某6之间存在借名买房的关系,原告是否具有购买经济适用房资格不足以影响对双方借名买房关系的认定。

         其次,关于借名买房效力的认定。诉争房屋的性质属于经济适用住房,是限制流通物,但并非禁止流通物,现该房屋契税缴纳时间至今已经满5年,符合上市交易的条件,原告按照相关规定交纳税费后可以要求办理房屋过户手续。现因原告父亲姚某6已经去世,被告姚某2、姚某3、姚某4、姚某5应配合原告办理房屋过户手续,故对原告要求确认诉争房屋归其所有并由四被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求,法院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

         坐落在天津市北辰区辰达路与瑞景西道交口西北侧秋瑞家园16-1-1203房屋归原告姚某1所有,被告姚某2、姚某3、姚某4、姚某5于本判决生效后十日内配合原告姚某1将上述房屋的所有权过户登记至原告姚某1名下。