李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

李某1上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回白某1、陈某1的全部诉讼请求。事实和理由：1、本案是虚假诉讼，一年多前我已就北京市昌平区2号房屋（以下简称涉案房屋）分割起诉至法院，该案正在审理中，本案应等待离婚纠纷案件审结确定涉案房屋是否属于夫妻共同财产后才能进行诉讼。2、涉案房屋属于夫妻共同财产，借名买房关系不成立。涉案房屋系由我与白某2婚姻存续期间出资购买。3、原审法院程序错误，我被法院追加为第三人，我在本案中属于无独立请求权第三人，原审法院要求我提出反诉请求，但我不属于合同当事方，我的请求已经在西城法院主张。

白某1、陈某1辩称，同意原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。

白某2述称，同意原审判决，这个房屋是我父母购买，从首付款到贷款都是我父母偿还的。因为父母年龄大，无法办理银行贷款，所以才借用我名字购买。

白某1、陈某1向一审法院起诉请求：1.判令白某2协助将涉案房屋变更登记在白某1、陈某1名下；2.本案诉讼费由白某2承担。

一审法院认定事实：白某1与陈某1系夫妻，白某2系白某1与陈某1之子。白某2与李某1原系夫妻关系，二人于1998年10月8日登记结婚，婚后于1999年11月10日生育一子白某3，2017年12月27日北京市西城区人民法院作出（2017）京0102民初29905号民事判决解除了双方之间的婚姻关系。白某2自2000年因驾车发生交通意外至2018年4月份，无法正常参加工作，没有固定收入来源，也未因交通事故获得任何经济赔偿，生活上主要由其父母、姐姐及李某1予以接济、照料。根据北京市西城区人民法院作出的（2017）京0102民初29905号民事判决书事实查明部分记载，自2003年7月30日至2009年6月5日，白某2共向李某1出具借条12张，其中金额最少的为200元，最多的为29400元，上述借条均未载明借款用途，李某1在该案中对白某2做出的关于借款用途的解释部分予以认可，但双方均未提及借款系用于偿还涉案房屋购房贷款或首付款，该案最终判决结果为由白某2偿还李某1借款57270元。

白某1退休前为中学教师，陈某1退休前为北京光学仪器厂职工。

2001年5月22日，白某2（买受人）与顺天通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由白某2购买涉案房屋一套，房屋总价款为299291元，付款方式为银行按揭贷款。2001年6月15日，白某2（借款人，甲方）与西城支行（贷款人，乙方）签订《个人住房借款合同》，约定甲方向乙方借款15万元，用于购买涉案房屋，借款期限为2001年6月21日至2011年6月21日。2001年6月15日，白某2（抵押人）与西城支行（抵押权人）签订《住房抵押合同》，作为《个人住房借款合同》的从合同，约定白某2将涉案房屋抵押给西城支行，以担保该借款合同如约履行。

上述合同签订及涉案房屋相关手续包括产权证的办理多数由陈某1及其女儿办理，白某2仅参与了部分合同的签字，李某1本人认可当时不知道购房之事，上述过程也均未参与，且认可买房时其没有出过购房款，更不知是以白某2名义购买涉案房屋。李某1称在其知道涉案房屋登记在白某2名下后曾让白某2从家里拿钱还给白某2父母一部分，但未提交任何证据，对此白某2亦当庭予以否认。

涉案房屋于2002年10月12日交付，之后便一直由白某1、陈某1居住使用并进行日常管理维护，与涉案房屋相关的各种费用交纳凭据原件均由白某1、陈某1保管。李某1、白某2从未到涉案房屋中居住，也从未进行过管理、维护。2014年李某1曾持涉案房屋产权证等材料，以购房为由到相关部门办理了住房公积金和住房补贴提取事宜。

涉案房屋登记所有人为白某2，房屋性质为经济适用住房，2003年4月21日缴纳契税取得契税完税凭证，西城支行根据前述《住房抵押合同》享有的抵押权已于2006年6月23日解除。

白某1、陈某1现符合北京市房屋限购政策的规定，具有北京市购房资格。

一审法院认为，本案争议焦点有三，一是涉案房屋首付款由谁支付；二是银行贷款由谁偿还；三是假设涉案房屋由白某1、陈某1出资购买，那么将涉案房屋登记在白某2名下是对夫妻双方的赠与还是借名买房。

关于首付款由谁支付。根据本案查明事实，白某2与李某1于1998年10月8日结婚，婚后于1999年11月10日生育一子，2000年白某2遭遇交通意外，2001年5月21日签订《商品房买卖合同》，此时白某2已经遭遇交通意外，无法正常工作没有固定收入来源，李某1对购买涉案房屋一事亦不知情，且自认没有出过购房款，白某1、陈某1有较为稳定、可观的收入来源，陈某1全程参与了购房事宜，因此法院有理由相信涉案房屋首付款由白某1、陈某1支付。

关于银行贷款由谁偿还。总贷款金额为15万元，还款方式为等额本息还款，其中2005年12月14日提前还款6万元，2006年6月13日提前还款两万余元，涉案房屋抵押于2006年6月23日解除。李某1称其在知道购买涉案房屋之后，曾催促白某2从家里拿钱以便偿还白某2父母部分购房款，但未提交任何证据，白某2亦予以否认，且根据（2017）京0102民初29905号民事案件查明事实，在偿还银行贷款期间，白某2在李某1的要求下，多次向其出具借条，这些借条虽未载明借款用途，但白某2对借款用途做出了较为合理的解释，李某1亦部分予以认可，且双方在该案中均未提及借条所载款项系用于偿还购房贷款或首付款。陈某1当庭陈述称银行贷款均是由其拿现金存入白某2贷款账户，再由银行扣划，这是由于当时社会生活习惯所致，普遍用现金较多，所以没有银行转账记录。李某1虽对陈某1的主张不予认可，对方应当提交由其偿还贷款的证据，但结合贷款偿还时间，法院认为当时白某1、陈某1已年事较高，彼时的经济社会生活实际也是用现金交易较多，现今的数字化金融交易方式在当时还远没有普及，相关的还款凭证原件也均由白某1、陈某1掌握，因此，法院有理由认为涉案房屋银行贷款亦是由白某1、陈某1偿还，而并非李某1、白某2用夫妻共同财产偿还，即涉案房屋系白某1与陈某1共同出资购买。

关于白某1、陈某1与白某2间形成的是赠与关系还是借名买房合同关系。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。因此，即便是赠与也是对白某2个人的赠与。而本案庭审过程中，白某2、白某1、陈某1一致认可双方之间形成的是借名买房合同关系，不存在赠与和受赠的意思表示，对此法院不持异议，故双方之间形成的是借名买房合同关系，对第三人的主张法院不予采信。

关于涉案房屋能否变更登记至白某1、陈某1名下。涉案房屋原购房合同即《商品房买卖合同》系2008年4月11日之前签订，涉案房屋现已具备上市交易条件，白某1、陈某1与白某2之间的借名买房合同不存在法定无效的情形，合法有效，现白某1、陈某1具备北京市购房资格，因此，白某1、陈某1要求白某2协助将涉案房屋变更登记至其二人名下的诉讼请求于法有据，法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决：白某2于本判决生效后10日内协助白某1、陈某1将涉案房屋变更登记至白某1、陈某1名下。

法院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，法院予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，白某1、陈某1主张其二人与白某2之间存在借名买房关系，白某2予以认可，李某1予以否认，因本案白某1、陈某1与白某2为亲属关系，虽有白某2单方书写的《证明》，不足以证明双方存在借名买房关系。是否存在借名买房关系，还应根据双方提交的证据及双方陈述的事实结合房屋出资、房屋的占有使用、相关票据以及对于借名购房有无合理解释等情况加以判断。白某1、陈某1对自己借名买房的理由解释为其二人年纪较大无法办理银行贷款，故使用其子白某2之名购买涉案房屋，李某1未参与买房，现有证据显示购买涉案房屋的款项均是白某1、陈某1支付，白某1、陈某1实际居住涉案房屋。一审法院结合上述情况，确认白某1、陈某1与白某2之间存在借名买房关系并无不当。上诉人李某1所述，涉案房屋系其与白某2出资购买一节，因未能提供充分证据予以证明，法院不予采信。

经审查，本案亦不存在虚假诉讼以及程序违法的情形。

综上所述，李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

 

借名买房6  付款凭证对证明借名买房至关重要

李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

冯×1的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求。冯×1的主要上诉理由为：北京市西城区×××701号房屋（以下简称涉案房屋）是我在马某生前借其名义购买的，我是房屋的实际产权人，有权依据借名购房协议主张确认房屋产权及主张马某的法定继承人配合我完成房屋过户手续；我系全额出资购买的涉案房屋；虽然购房手续上均出了马某之名但购房协议及产权证等原始证件及马某的名章在我手中；我系长期居住使用涉案房屋。

刘×1、马×1辩称，同意一审判决，不同意冯×1的上诉请求及理由。涉案房屋无论从购买时的合同，还是各项费用的缴纳，显示的购房人均为马某。我们不认可冯×1说的借马某之名义购房。

马×2辩称，同意一审判决，不同意冯×1的上诉请求和理由。

王×1经法院公告送达开庭传票，未到庭应诉，亦未陈述意见。

冯×1向一审起诉的请求为：1、位于北京市西城区×××701号房屋（即涉案房屋）归其所有，刘×1、马×1、马×2、王×1协助其办理房屋所有权转移登记手续；2、本案诉讼费用由刘×1、马×1、马×2、王×1承担。

一审法院查明的事实为：涉案房屋位于北京市西城区（原宣武区）×××7-701。

刘×1系马某之妻，二人育有一女即马×1，马×2为马某与前妻所生之女，王×1为马某之母。

1999年3月30日，国家统计局将涉案房屋分配给马某，当时涉案房屋性质为公有住宅，马某为承租人。1999年4月27日，马某取得涉案房屋准住证。2003年7月1日，北京市宣武区（现西城区）房屋土地管理局（合同甲方）与马某（合同乙方）签订《出售直管公有住宅楼房协议书》，协议约定甲方将涉案房屋以成本价每建筑平方米1485元出售给乙方，按照房改政策，经计算房屋实际售价为53170元。购房款收据上载明的交款人为马某，马某于2004年2月23日取得涉案房屋的房屋所有权证（产权证号：京房权证优宣私字第XXXX号，成本价出售住宅）。

2009年11月14日，马某去世。刘×1、马×1依据法定继承办理（2013）京求是内民证字第4954号公证书，并于2014年1月8日获得涉案房屋所有权证，每人各占二分之一产权份额（X京房权证西字第XXXX号及X京房权证西字第XXXX号，房改房成本价）。2016年5月6日，北京市求是公证处撤销（2013）京求是内民证字第4954号公证书，涉案房屋所有权登记未作变更。涉案房屋所有权转移登记现不受限制。

一审庭审中，冯×1主张涉案房屋全部购房款系其以现金方式缴纳，并向法庭提交了其的银行账户取款明细，冯×1的取款日期与购房款交款日期未能对应，取款数额与购房款数额亦未能对应。刘×1、马×1则认为冯×1取款与支付购房款没有必然联系，购房收据上的名字是马某，涉案房屋也是马某出资购买。

冯×1主张其与马某就涉案房屋已经达成借名买房的协议，为此其提交了证明一份，该证明记载：“本人与冯×1同志为报社职工。本人现已有住房，为照顾无房同志，同意将本单位分房资格让给冯×1，由冯×1承担×××701的全部购房款及房产，本人愿意协助办理房产变更手续。”该证明内容为打印件，证明下方本人盖章处仅有马某的印章，日期为1999年2月22日。刘×1、马×1以只有印章没有签字为由不认可该证据。

为证明马某已经确认冯×1为涉案房屋所有权人，冯×1向法庭提交了马某书写的字据一张，内容为：“×××701室归冯×1所有。”该字据下方有马某签字，日期为2002年2月28日。刘×1、马×1对该证据真实性认可，但认为马某在2002年时尚未取得涉案房屋所有权，对涉案房屋不享有所有权，且涉案房屋属于夫妻共同财产，冯×1明知刘×1与马某的夫妻关系，不属于善意第三人，马某属于无权处分，该份字据不具备法律效力。

另查，2014年，冯×1将刘×1、马×1起诉至一审法院，以马某将分房资格赠与其为由主张对涉案房屋的所有权。在该次赠与合同纠纷审理中，法院曾至分房单位国家统计局调查得知，分配涉案房屋属于福利分房，分房依据职工工龄及职务等条件确定分房资格，涉案房屋只分给马某，对于分房资格不允许转让。一审法院于2012年12月以“分房资格是基于分房对象的职务工龄等因素所确定，其本身具有人身依附性，且房屋分配的是房屋使用权，并不具有财产价值，分房单位国家统计局对于分房资格不允许转让”为由判决驳回了冯×1的诉讼请求。后冯×1不服判决上诉，该案二审处理结果系驳回上诉，维持原判。

上述事实有户口薄、结婚证、准住证、收据、《出售直管公有住宅楼房协议书》、字据、房屋所有权证、死亡证明、撤销公证决定、民事判决书、不动产登记档案查询材料以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

另，冯×1曾起诉刘×1、马×1所有权确认纠纷一案，一审法院于2015年10月29日作出（2015）西民初字第17785号民事判决，冯×1不服该判决，向法院提起上诉。法院于2016年1月29日作出（2016）京02民终572号民事裁定，发回重审。后在重审期间，一审法院依法追加马×2、王×1为本案的一审共同被告，并将本案案由变更为合同纠纷。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中，冯×1主张其与马某之间就涉案房屋存在借名买房的合同关系，应对产生借名买房法律关系的基本事实承担举证证明责任，即应对双方就涉案房屋借名买房达成合议承担举证证明责任，冯艳玲为此提交了证明及字据，证明中仅表述为将分房资格让与冯×1，落款日期在单位分配房屋之前，字迹为打印，落款处仅有马某的盖章而无签字，真实性难以核实；字据中仅表述涉案房屋归冯×1所有，冯×1虽对此作出解释，但上述两份材料均未达到高度盖然性的证据证明要求，其文义中均未体现出双方因借名买房达成合议。因此，冯×1未能举证证明双方就涉案房屋借名买房达成合议，应承担相应的不利后果，法院对冯×1的该项主张不予采信。冯×1主张其交纳了涉案房屋的全部购房款，应就其该项主张承担举证证明责任，冯×1为此提交了银行账户取款明细，但取款明细中的取款日期与购房款交纳日期未能对应，且取款数额与购房款金额亦未能对应，冯×1虽对此作出解释，但上述证据材料未能达到高度盖然性的证据证明要求。因此，冯×1未能举证证明其交纳了涉案房屋的全部购房款，应承担相应的不利后果，法院对冯×1的该项主张不予采信。王×1经法院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，法院视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，依法缺席判决。据此，一审法院于2016年11月判决：驳回冯×1的诉讼请求。

二审诉讼中，冯×1出示了马某的印章原件，主张该印章即为证明中加盖的那枚刻有马某之名的印章，马某的印章一直在其手中。冯×1还提交了一份北京华夏物证鉴定中心提供的司法鉴定意见书，该鉴定意见载明比对的为2003年7月1日《出售直管公有住宅楼房协议书》上的马某印章与2017年5月10日刻有马某之名的印模制作的印文，是否为同一枚印章盖印形成。结论为是同一枚印章盖印形成。对此，刘×1、马×1及马×2均表示系冯×1单方委托的，不能认可鉴定结论。

二审诉讼中，双方对一审法院查明的其他事实无异，法院对一审法院查明的事实予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，冯×1主张确认北京市西城区×××701号房屋归其所有的基础法律关系为其借马某名义购买上述房屋，即其与马某存在借名购房的合同关系。对此冯×1提交了书证有证明和字据。通过审查上述证明，其内容表述为将分房资格让与冯×1；落款日期在单位分配房屋之前，字迹为打印，落款处仅有马某的盖章而无签字。上述字据表述的主要内容为涉案房屋归冯×1所有；签有马某之名。对上述证据，法院认为首先证明中没有马某本人签字而仅加盖人名章，而冯×1主张马某的人名章一直在其手中保管；现马某已去世，故上述证据是否为马某之真实意思表示，尚存疑问。对于字据，可以看出马某放弃了涉案房屋的产权，但放弃产权是否即为冯×1主张的借名购房关系，尚缺乏唯一的指代关系。故基于上述证据对冯×1以期证明的系借马某之名义购买涉案房屋的证明内容，尚未达到民事诉讼之高度盖然性的证据证明要求，而冯×1应对其主张的基础法律关系成立承担证明责任。

至于涉案房屋产权证件在冯×1手中及其长期居住的事实，亦未对其主张的借名购房之法律关系，形成证据链条。

关于冯×1主张的支付购房款一节，其未提供具有必要关联性的付款凭证，冯×1为此提交了银行账户取款明细，但取款明细中的取款日期与购房款交纳日期未能对应，且取款数额与购房款金额亦未能对应，冯×1虽对此作出解释，但上述证据材料未能达到高度盖然性的证据证明要求。

综上所述，冯×1主张的系借马某名义购买涉案房屋，尚缺乏事实依据，法院不予采信；对其上诉请求，无法支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。