李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
原告廖女士向法院提出诉讼请求：
      1．判令被告向原告返还房屋出卖款353万元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告系亲属关系，2000年5月，原告因居住需要购买经济适用住房并与被告达成口头借名买房协议，约定原告以被告名义购买经济适用房一套。被告同意后，原告出资加贷款购买了位于北京市昌平区xx室房屋一套。购房首付款及按揭贷款均由原告支付、偿还。房屋交付后，原告对房屋进行了装修并居住使用至2009年，后将房屋出租。该房屋的物业管理费、供暖费、水电费、有线电视费、燃气费等均由原告交纳。2008年2月，原告还清购房贷款，被告取得了房屋所有权证书。被告要求出售该房屋，原告也同意。但具体何时出售原告并不知情，后来原告得知被告于2018年3月将该房屋出卖给第三人，售房款为353万元，涉案房屋系原告出资购买，售房款理应归原告所有。但经原告向被告催要，被告称已使用该购房款无法返还。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
 
被告廖先生辩称：
      第一，原被告从未达成任何书面或口头借名买房协议，被告是基于亲情考虑而善意将自己所购涉案房屋暂借给原告居住；第二，涉案房屋所有购房款均由被告支付；第三，被告为涉案房屋所有权人有权出售涉案房屋并收取、占有售房款。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：
       2001年5月26日，廖先生（买受人）与北京顺天通房地产开发有限责任公司（以下简称顺天通公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定由廖先生购买位于北京市昌平区xx室房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋总价款为277985元，付款方式为买受人于2001年5月26日前交付房款57985元，余款22万元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，首付款以现金方式支付，银行贷款亦以现金按月存入户名为廖先生的银行还款账户由银行按期扣划，并已于        2008年还清，之后取得了产权证，房屋性质为经济适用房。
     2001年11月26日，涉案房屋交付，廖女士出资对涉案房屋进行装修后入住使用，2009年廖女士将涉案房屋对外出租，由其收取租金。2018年3月，在廖女士不知情的情况下，廖先生将涉案房屋出售给案外人，并自认获得售房款353万元，廖女士对售房款金额予以认可，现涉案房屋已登记至案外人名下。廖先生自始未在涉案房屋中居住过，涉案房屋产生的物业管理费、供暖费、水电费、有线电视费、燃气费等亦均由廖女士负担，相关手续也均由廖女士办理。廖女士使用涉案房屋期间，廖先生从未向廖女士以任何名义收取过任何费用，双方也未就涉案房屋装修费用负担进行过任何形式的协商。
       用以偿还银行按揭贷款的户名为廖先生的存折、购房发票、银行发放贷款通知书、中国农业银行借款借据、划款扣款授权书、中国农业银行个人还款凭证、公共维修基金收据、产权代办税费收据、产权登记代办手续费收据、个人抵押贷款房屋保险单、保险费发票、房屋使用、管理、维修公约协议、代收物业费用协议、入住证明、居民客户用电登记表、用电证、编号为0007389的担保合同、房屋验收清单等原件均由廖女士持有。
      2018年5月23日下午8:10分，廖女士给案外人廖x1（廖先生父亲）发送微信消息称：“廖x1你家小二（廖先生）偷偷把我家房子卖了，现在连电话都不接，我心里真是好难受呀，我们缪家都是心地善良的人，怎么能做出这种事呢，你当时口口声声说这套房子是我的，小二不会要的，廖x1在北京我唯一的亲人就是你，我为了感恩于你，我拿出40%的房款来补偿你们，你还（要）我这个侄女怎么做吗”，9:49分再次发送微信消息称：“我一个佛学的朋友说这辈子欠人家的，他下一代要还人家的，人在做事天在看，抬头三尺有神灵，是有因果关系的，这样想也就释怀了”，廖x1回复称：“小玲（廖女士），你容我回北京问小二这事怎么解决吧！相互只能商量，少说些没用的！”
      2018年5月26日下午10:16分廖女士给廖先生发送微信消息称：“都是我的错，当初你爸让我用你身份证买房时没有考虑那么多，如果当初知道会惹来这么多麻烦，我宁可在北京租房也不会买这套房子（涉案房屋）”，廖先生回复：“当初也是为了帮你，你廖x1拿你当一家人了”；10:22分廖先生给廖女士发送微信消息称：“当初要知道一家子只能贷款买两套，这忙谁能帮！”廖女士回复：“过户的太晚了，我天通苑好几个朋友和我们情况一样，人家过得早，什么矛盾也没有”，10:25廖先生回复：“08年才还完贷款”；10:56分廖先生给廖女士发送微信称：“你别好歹不分，太伤你廖x1的心，为了帮助扶持你……”，廖女士还与廖先生父亲（廖x1）就涉案房屋出售及补偿款事宜通过微信进行过沟通，开庭前廖先生亦主动通过打电话的方式就本案与廖女士进行过沟通，双方试图进行协商未果。
      廖女士还曾给廖先生发送微信消息称：“你把我2001年投资的一套房子（涉案房屋）卖了，卖房的所得款353万现在都在你手中，2001年我付了40万左右（包括还月供的利息和装修款）买的这套房子，现在你承诺只还80万到100万左右给我们家，另外具体怎么还，也请你写清楚一点……”，“这套房子在2001年时是拿的你的身份证买的，把整个过程写一下，麻烦你了”，廖先生回复称：“你写吧，过程你比我清楚……”。
 
北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：
      本案争议焦点有二，一是涉案房屋首付款及银行按揭贷款由谁支付和偿还，二是廖女士与廖先生之间形成的是借名买房关系还是房屋无偿借用关系。根据本案查明的事实，涉案房屋购房发票、各项税费凭证等材料原件均由廖女士持有，涉案房屋交付使用、装修、入住、维护、对外出租及租金收取等事宜亦均由廖女士经手办理，用以偿还银行按揭贷款的银行存折亦由廖女士保管。李松律师认为，从2001年11月26日涉案房屋交付时起至2018年3月出售给案外人时止，廖先生从未居住使用过涉案房屋，期间涉案房屋均由廖女士实际占有、使用、收益，廖先生从未向其主张过任何权利。双方的微信聊天记录显示廖女士起诉前曾向廖先生主张返还借名买房的售房款，廖先生认可买房时是出于亲情考虑帮助廖女士，同时表示如果知道限购、限贷政策则不会帮助廖女士。庭审中廖先生辩称首付款是其以现金交纳、按揭贷款也是其以现金方式偿还，即便贷款由廖女士偿还也是因为其之前借给廖女士现金13万元，由廖女士代为偿还，之所以廖女士实际占有、使用涉案房屋是其基于亲情考虑将涉案房屋无偿借给廖女士使用。在双方微信及电话沟通过程中廖先生从未提及无偿借用涉案房屋一事，亦未主张涉案房屋应归其所有。廖先生本人陈述明显违背常理、自相矛盾，其亦未提交任何有力证据证明其主张，因此，法院认为涉案房屋实际系由廖女士出资购买，并登记在廖先生名下，双方之间形成的是借名买房合同关系，对廖先生的前述抗辩意见法院不予采信。
       李松认为，关于售房款返还问题。廖女士与廖先生之间的借名买房合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。涉案房屋由借名人廖女士出资购买，廖女士对涉案房屋实际享有权益，出名人廖先生未经其同意擅自将涉案房屋售与案外人取得的购房款理应返还给廖女士，因此廖女士要求廖先生返还售房款353万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。

法院判决如下：
       被告廖先生于本判决生效后10日内返还原告廖女士售房款353万元。