李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
原告宋女士诉称：
      原告的丈夫孙x1系被告哥哥。原告一家原住在上海，因考虑自己的亲人均在北京，为了相互照应，故卖掉上海的房屋，借用被告名义购买位于丰台区丰桥路x号（以下简称304号）房屋。2007年，原告领取了该房产权证。2009年，孙x1因病去世。被告在利益驱使下，于2014年4月诉至法院，要求原告腾房。同年12月，法院作出（2014）丰民初字x号民事判决，支持了被告请求。为维护原告合法权益，现诉至法院，要求解除原告夫妇与被告之间的借名买房关系，同时要求被告赔偿原告购房款382533元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、公共维修基金7651元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元、壁挂炉1850元、电线713元、垃圾清运费177元、装修服务费287元、电费48元、水费74元、房屋装修费23192元、热水器1848元、空调8998元、暖气片2000元、防盗门980元、浴霸525元、燃气灶具1680元、坐便器580元、面盆2230元、瓷砖5000元、毛巾架870元、橱柜4960元、地板2688元、玻璃门280元、淋浴房1200元、腰线地砖配件11348.5元、灯具小五金2639.9元、停车费和物业费14048.4元，以及房屋差价损失257万元。

被告孙x2辩称：
       双方没有借名买房的关系，原告虽出示了购房款及税款、公共维修基金、房屋装修款、物业费票据，但没有提交购房付款证明，因此原告仅为房屋“占住人”，在没有证据证明原告是购房付款人的情况下，被告不同意支付以上款项，至于原告是否卖掉上海住房在京购房，与本案无关。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定，借名买房双方必须有书面协议，而原告与被告间并无书面协议，亦无其他借名买房的约定及合意，不符合借名买卖的事实构成要件。而且，本诉涉及的“经适房”是国家政策性保障住房，根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖，原告作为非京户籍也没有在京购买经适房的资格。因此，原告没有法律依据，向被告要求房屋差价款。综上，不同意原告的诉讼请求。
 
经审理查明：
      原告宋女士的丈夫孙x1与被告孙x2系兄妹关系。2005年1月22日，宋女士、孙x1以孙x2名义与北京懋源苑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买304号房屋。之后，宋女士、孙x1交纳购房款382533元、维修基金7651元、地价款2253元、契税5739.99元、印花税192元、产权代办费600元，并对304号房屋进行装修居住至今。2007年 10月15日，宋女士、孙x1领取了304号房屋的所有权证。2013年9月25日，孙x2补办了304号房屋的所有权证。
       2014年4月，孙x2诉至法院，要求宋女士腾退304号房屋。该案中，孙x2主张系将304号房屋借住给宋女士；宋女士坚持为借名购房。同年11月，法院作出（2014）丰民初字x号民事判决：宋女士于本判决生效后六个月内将坐落于北京市丰台区丰桥路x号房屋腾退给孙x2。该判决已经北京市第二中级人民法院维持。2014年9月，宋女士起诉孙x2，要求确认304号房屋归其所有，后于同年11月撤回起诉。
另查，304号房屋为经济适用房，所有权登记在孙x2名下，该房买卖合同、购房发票、契税等原件一直在宋女士处。孙x2提出因委托宋女士办理房屋手续，所以原件在宋女士。
     再查，孙x1于2009年4月去世，其父母早于其去世，无遗嘱；孙x1与宋女士系夫妻，生有一女孙国华；孙国华自愿放弃继承孙x1遗产的权利。
      本案审理期间，根据宋女士申请，法院委托北京中评联合价格评估有限公司对涉案房屋的市场价值以及装修价值进行评估，确认：该房屋市场价值为275.12万元、装修价值为50409元。评估费26153元由宋女士预付。
 
北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：
       当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
      李松认为，本案的焦点在于宋女士、孙x1与孙x2之间就304号房屋是否构成“借名买房”关系。对此，宋女士提交了304号房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件，结合其出资装修并自房屋交付一直长期在此居住的事实，可以与之主张相互印证。孙x2对其借住、委托办理房屋相关手续的主张未提交相关证据，无法认定。基于此，法院认定宋女士、孙x1与孙x2之间存在借名买房的合同关系。虽然304号房屋性质为经济适用房，但该购房行为发生于2008年4月11日（含）之前，且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年，已经具备上市交易的条件。因此，宋女士、孙x1的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同履行期间，孙x2起诉腾房，视为以自己的行为不履行合同义务，在宋女士确认304号房屋归属未果的前提下法院判令退还房屋，合同目的已经无法实现，故对宋女士解除借名买房关系的请求，法院予以支持。购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系实际支出并一次缴纳完毕的费用，孙x2应退还给宋女士。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费，系宋女士为居住使用304号房屋发生的费用，应由宋女士自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉，未与房屋形成附合，由宋女士自行拆除；电线、地板等其他设施已与房屋形成附合，无法返还，应由孙x2折价赔偿，具体以评估报告确认的数额为据。
       孙x2违约在先，且有悖诚信原则，故对于合同的解除应负主要责任；宋女士明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为，亦有过错。因此，对于房屋升值产生的收益，孙x2应按照过错程度给予相应的补偿，具体由法院根据房屋的市场差价、双方过错程度等酌情确定。

判决如下：
一、解除宋女士、孙x1与孙x2之间的借名买房关系。
二、孙x2于本判决生效之日起十日内退还宋女士购房款三十八万二千五百三十三元、地价款二千二百五十三元、契税五千七百三十七元九角九分、印花税一百九十二元、公共维修基金七千六百五十一元、产权代办费六百元、天然气卡工本费十五元。
三、孙x2于本判决生效之日起十日内赔偿宋女士装修损失五万四百零九元。
四、孙x2于本判决生效之日起十日内赔偿宋女士房屋差价损失一百六十五万八千零六十七元。
五、驳回宋女士的其他诉讼请求。