李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
原告魏女士诉称：
      黄x1与孙女士系夫妻关系，二人生育子女二人，为黄x2、黄x3。我与黄x3系夫妻关系，双方于1990年5月19日登记结婚。黄x1原承租北京市丰台区右安门外三街33号的房屋，因危房改造需出资购买回迁房。2000年11月4日，就此事经家庭成员协商一致，黄x1、孙女士、黄x3、黄x2签订了《协议书》。协议书约定由黄x3出资购买位于北京市丰台区右安门外开阳里二区2号楼16单元x号的回迁房，登记在黄x1名下，孙女士为共有人，在上述回迁房办理产权证之后立即将产权人变更为黄x3（或黄x4），黄x2放弃对回迁房的权利，黄x3一次性给付黄x2十万元作为补偿。因我与黄x3也无力支付房款，经公证处公证我与黄x1的关系，我向公积金管理中心申请了公积金贷款6万元。黄x1和三被告为我出具证明，证明购房款是我与黄x3共同出资。此后，我与黄x3偿还了所有贷款，上述房屋于2003年8月28日取得产权证，为顾及家庭和睦和老人的感受，未强迫变更产权人。2007年8月11日黄x1去世，因顾及孙女士的感受，仍未办理产权变更登记手续。现黄x3起诉我要求离婚，并掩盖诉争房屋为我们共同财产的事实，损害了我的利益。为了维护原告的合法权益，诉请法院判决确认位于北京市丰台区右安门外开阳里小区2号楼16单元x号房屋产权为原告和黄x3共同所有。
 
被告黄x3辩称：
      第一、《协议书》本是黄x1、孙女士夫妇与儿子黄x3、女儿黄x2签订的家庭财产分配协议，目的在于协商解决黄x1夫妇晚年的居住及百年后财产的分配问题。第二、协议中约定给付黄x210万元，黄x3没有实际履行。孙女士、黄x3和黄x2已经达成协议，孙女士将出资款6万元返还黄x3，黄x3同意房屋不予过户，由孙女士继续使用或收取租金用于养老。第三、原告主张黄x3借用父母名义买房，但是没有提供借名买房协议或者其他证据，本案的诉争房屋为黄x1夫妇原有的右外西庄三街33号房屋拆迁所得，购买回迁房时支付了房款，还折抵了黄x1夫妇的工龄，并不存在借名买房的关系。第四，《协议书》房屋过户的条件没有成就。协议约定若黄x3不付给黄x210万元补偿金，父母有权不变更房屋产权，截至目前为止，黄x3与原告均未向黄x2支付任何补偿金，因此原告无权要求过户。第五、原告是房屋贷款当事人，只能依据借款合同要求黄x1夫妇返还购房款，并非《协议书》中的当事人，现协议未履行完毕，黄x1的遗产房屋尚未分配，作为儿媳无权主张房屋所有权，更无权代替黄x3行使要求办理房屋产权过户登记的权利。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
被告孙女士、黄x2辩称：
       2000年11月，黄x1夫妇位于右外西庄三街33号的房屋拆迁，签署了《开阳里住宅回购住宅预售合同》，购买诉争的房屋。计算回迁房价格时折抵了孙女士夫妇69年工龄，折抵后需支付房款79872元，其中2万元为黄x1、孙女士的共同存款，因原告享有公积金贷款资格，因此由原告和黄x1共同向银行办理了公积金贷款6万元，用于支付房款。孙女士已通过转账的方式于2015年2月16日将贷款的6万元归还黄x3。故诉争的房屋由黄x1、孙女士夫妇出资购买，登记在黄x1名下，享有完全所有权。协议中还约定黄x3出资购买回迁房，但是事实上只是向银行申请贷款6万元，而剩余的房款由孙女士、黄x1的共同财产支付。协议还约定黄x3应给黄x210万元补偿金，直至今日黄x3和原告都没有履行该义务。黄x1去世后，孙女士无法独立生活，退休金不足以支付日常或开支，最终约定诉争房屋由孙女士继承，以房养老，孙女士亦将6万元返还黄x3，黄x3、魏女士财产并未损失，因此原告无权主张房屋权利。
 
法院查明：
       黄x1与被告孙女士系夫妻关系，二人生育子女二人，即被告黄x2、黄x3。原告魏女士与黄x3系夫妻关系，双方于1990年5月19日登记结婚。
2000年11月4日，黄x1与北京城市开发接团有限责任公司城区分公司签订《开阳里住宅区回购住宅预售合同》，购买       位于北京市丰台区右安门外开阳里小区2号楼16单元x号房屋（下称x号房屋）。当日，黄x1、孙女士、黄x3、黄x2四人签订《协议书》，其上写明：“丰台区右安门外三街33号承租人为黄x1，现危房改造，因父母无力购买右外开阳里二区二楼16单元302室，其子黄x3愿有条件出资为父母购买此回迁房，购房款共柒万玖千捌佰贰拾元整。产权人为黄x1。出资条件为：1、产权人黄x1、房产共有人孙女士共同承诺：此回迁房办理房产证后，立即将产权人变更为黄x3（或黄x4）。如产权因外界因素不能变更，父母可以以立遗嘱方式将此二居室赠给黄x3（或黄x4）。2、父母在有生之年有优先居住此二居室的权力。3、在黄x3未成为此二居室产权人之前，父母共同承诺不得因任何理由将此二居室转给其它人或变卖；黄x2承诺在黄x3没有变更为此房产权人之前，不得因任何理由与黄x3争此房产权，只能得到补偿金。4、在此二居室产权转为黄x3同时，黄x3承诺一次付给黄x2人民币贰拾万元整，此款数永不变，作为黄x2放弃此二居室权力的补偿。黄x2在得到补偿金后立即将户口迁出。5、父母承诺负责监督此条（第4条）执行，若黄x3不付给黄x2壹拾万元整补偿金，父母有权不变更房产权为黄x3。……”下方有黄x1、孙女士、黄x3、黄x2的签字。同时，黄x3、黄x2给出具《声明》，表示黄x3应给付黄x2十万元的补偿金，黄x2在收到后放弃房屋的一切权利。魏女士、黄x1、孙女士、黄x2、黄x3共同签订《购房出资证明》，其上写明：“丰台区右外西庄三街33号危房改造。承租人为黄x1，回迁楼房二居室一套。地址为开阳里二区二号楼十六单元302室（丙B）。由黄x3和爱人魏女士共同出资购买此回迁房。购房款共柒万玖千捌佰贰拾元整（79782）。”下方有魏女士、黄x1、孙女士、黄x2、黄x3签字确认。魏女士与黄x3、黄x1于2000年11月10日前往北京市宣武区公证处对双方关系进行了公证，2000年11月23日，黄x1、魏女士作为借款人与建设银行北京丰台支行签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，贷款六万元用于支付x号房屋的剩余房款。对于房屋出资的情况，魏女士表示均由其与黄x3共同出全资购买。黄x3表示首付款2万元由黄x1支付，并提交了其自书的《购房款证明》，拟证明从黄x1、孙女士手中拿到二万元现金用于支付x号房屋的首付款及余下购房款。并表示由魏女士、黄x1到银行交纳的首付款，魏女士对此不予认可。对于贷款的偿还，双方均表示由魏女士、黄x3共同还款。x号房屋于2003年8月28日取得产权证，登记在黄x1名下。黄x1于2007年去世，房屋产权一直没有变更。2015年2月14日，孙女士的账户内存入60000元，并于2月16日转账至黄x3的账户内，黄x3表示该60000元转账即为孙女士将贷款返还黄x3、魏女士。
      另，双方均认可尚未给付黄x2补偿金10万元，魏女士于庭审中表示已将补偿金10万元准备好，可以随时给付黄x2。查明，x号房屋自入住后一直由魏女士、黄x3居住、使用，魏女士在牛街的房屋拆迁后，黄x1夫妇搬到拆迁的房屋内居住。现魏女士、黄x3感情破裂，离婚案件正在进行中。
 
北京市东元律师事务所李松（18610907432）认为：
       本案争议的焦点为x号房屋是否符合借名买房的关系。借名买房应符合如下条件：1、是否对借名买房的事实由买房人和借名人达成一致意见，并签订书面协议；2、借名买房人是否实际出资购买房屋；3、借名买房人是否实际居住、使用房屋；4、其他必要的辅助条件及事实。就本案来看，李松认为构成借名买房关系，具体理由如下，其一、借名买房人黄x3、魏女士与实际产权人黄x1、孙女士及利害关系人黄x2就房屋的出资、权属、居住和补偿均达成了一致的书面协议，协议中确定由黄x3有条件购买x号房屋，条件即为在产权证下发后，由原产权人黄x1、孙女士协助其办理产权过户手续，并且为了保证黄x1、孙女士的实际权利，同意二人在有生之年优先居住该房，对于利害关系人黄x2亦做出了补偿承诺。因此该协议合法有效，对各方均具有法律效力，魏女士虽然未实际参与协议的制定和签字，但根据其此后的出资和贷款行为，且当时其与黄x3婚姻关系较为稳定，可以认定此协议系黄x1一家、黄x3一家及黄x2共同做出的，魏女士作为房屋的共同出资人应享有与黄x3同样的权利。其二、x号房屋的出资情况，双方对此意见不一，并各自提供了证据，在魏女士、黄x1、孙女士、黄x2、黄x3共同签订《购房出资证明》中，明确写出x号房屋的房款79872元，由魏女士和黄x3共同出资，黄x3所提交的《购房款证明》，为其个人书写，魏女士不予认可，魏女士所提交证据的证明效力明显大于黄x3，且根据黄x3所述，黄x1将现金2万元给到其手中，但是由魏女士和黄x1共同前往银行交纳首付款，不符合正常的行为逻辑，即使黄x1确实将2万元现金交到其手中，但其没有证据证明将该2万元交到魏女士手中，因此法院认定魏女士、黄x3出全资购买了x号房屋。其三、根据庭审调查的结果，自x号房屋入住后，魏女士和黄x3就一直居住在该房屋内，并承担该房屋的必要费用。最后，黄x1夫妇虽然未按协议中约定实际居住在x号房屋内，但为了保障两位老人的居住权，魏女士将自己牛街拆迁的房屋腾出给黄x1夫妇居住、使用，保障了老人的居住权，因此综合以上因素，法院认为原告的诉讼请求成立，法院予以支持。
       另，李松律师认为，需要指出的是，协议中约定应给付黄x210万元补偿款，魏女士亦同意随时给付该款，法院对此不持异议。对于黄x3提出协议条件未成就的辩解意见，协议中明确约定在变更房产的同时给付黄x210万元补偿款，未变更之前，魏女士亦有理由不给付补偿款，此并不能导致房屋产权不能过户。对于黄x3提出孙女士已在庭审前将6万元贷款偿还，其与魏女士的利益并无损失，故不要求变更房屋产权，对此，法院认为，房屋购买时间已经将近十五年，由于物价上涨和房产价值飙升，魏女士对于房屋所享有的权利应含有房屋的增值，而不仅仅是贷款的返还，且贷款还附有利息，现在魏女士、黄x3离婚诉讼进行中，仅以转账六万元即认为孙女士对此不负有责任，显失公平，法院不予采纳。
 
法院判决如下：
       一、位于北京市丰台区右安门外开阳里小区2号楼16单元x号房屋归原告魏女士、被告黄x3共同所有。
       二、原告魏女士、被告黄x3于本判决生效后五日内给付被告黄x2房屋补偿款十万元。