原告王某诉称：
       诉争房屋原系公房，因吕某将离开北京到外地工作，吕某的原工作单位欲将诉争房屋收回。因王某此前一直在诉争房屋中居住，王某便与吕某协商由王某以吕某名义购买诉争房屋，吕某同意。因吕某与王某的姑父张某关系好，吕某便委托张某办理房改手续，1998年5月，张某带领王某以吕某名义与某县房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同，1998年8月，王某向某县房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用吕某的工龄，王某给付了吕某8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定，2000年吕某出具了房产赠送证明书以便王某办理房屋过户手续，2003年诉争房屋购买满5年后，吕某再次出具委托书委托钱某代表其办理诉争房屋的过户手续。自1995年起，王某一家便在诉争房屋中居住，每年都交纳房租，1998年办理房改手续后，王某一家在诉争房屋中居住至今，物业费、供暖费等均由王某及家人交纳。诉争房屋房改一共花费了五万余元，上述费用吕某未支出分文，交纳各项费用的票据及房产证均在王某手中，吕某并未见过。吕某于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权，故本案不涉及夫妻共同财产的问题，另，王某借吕某之名购买诉争房屋后，吕某及其爱人赵某自王某处收取了很多现金和好处，赵某对诉争房屋已由王某购买一事不可能不知情。后吕某仍配合办理诉争房屋的过户手续，故起诉请求：请求判令吕某、赵某协助王某办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋自吕某名下过户至王某名下；判令吕某、赵某承担本案诉讼费用。

被告吕某辩称：
       不认可王某所述内容，不同意王某的诉讼请求，理由如下：一、诉争房屋原是公租房，吕某通过房改政策购买了诉争房屋，购买诉争房屋需要使用吕某的工龄，王某及其爱人许某与吕某并非同一单位职工，不具备购买诉争房屋的资格，双方不可能成立借名买房的关系；二、吕某委托张某办理诉争房屋的房改手续，吕某与某县房地产管理局（以下简称：大兴房管局）签订的房屋出售合同是张某代吕某签订的。合同签订时吕某没钱，后来吕某通过其亲属分多次将钱给张某，由张某将房款交到大兴房管局。离开北京后，吕某将诉争房屋委托给张某管理，张某管理房屋时谁实际居住诉争房屋吕某并不知情；三、2000年、2003年，吕某出具了赠与证明及委托书，但出具原因是王某因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋，因王某不认识吕某便通过张某问吕某是否同意出售，吕某表示同意，为了帮王某节省税费，吕某出具了赠与证明，但赠与证明并非吕某的真实意思表示。赠与证明出具后张某意外去世，王某未支付承诺的12万元。2003年，张某爱人钱某再与吕某协商房屋买卖事宜，但王某仍未付款，故未能办理房屋过户手续。吕某并不认识王某，从未与王某协商过房屋买卖事宜。综上，吕某与王某不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系，请求驳回王某的诉讼请求。

法院查明：
       吕某与赵某是夫妻关系，吕某与张某是朋友关系，张某与钱某是夫妻关系，钱某与王某是姑侄关系，王某与许某是夫妻关系。张某已于2000年去世。
本案诉争房屋x室，原为大兴房管局的公有住房。1987年11月11日，吕某与大兴房管局签订了房屋租赁契约，约定吕某承租坐落于某县xx小区xx号楼x单元xxx号的房屋一套，月租金5.29元，租期自1987年11月1日起，该租约是吕某取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月，吕某因离京到四川工作故搬离诉争房屋，吕某称其离京时将房屋交由张某管理，后王某搬至诉争房屋居住，此后的房租由王某直接向大兴房管局交纳。1998年，诉争房屋根据大兴区相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月26日，大兴房管局（甲方）与吕某（乙方）签订了公有住宅楼房出售合同，张某代吕某在合同落款乙方处签名，张某作为经办人在合同上签名，该合同约定：大兴房管局将诉争房屋按房改政策出售给吕某，吕某购买的公有住宅楼房所有权受法律保护，住用满五年后方可按房改政策规定出售，在同等条件下，大兴房管局有优先购买权，吕某按房改政策购买的公有住宅楼房住用不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由大兴房管局没收其全部非法所得。1999年5月7日，诉争房屋登记在吕某名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由王某保管并向法庭出示，王某称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用吕某名义购买。吕某认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，其委托吕铭、吕东冬一次性给付张某5万元，张某用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由张某保管，张某去世后房改手续为何到王某手中其并不知情。
       2000年8月10日，吕某出具房产赠送证明书一份，内容是：“吕某（身份证号：×××）自愿从即日起将坐落於北京市大兴区县黄村镇富强小区41号楼3单元501混合式楼房一套（56.65平方米，房产证：兴私字第000185号）私有房赠与王某，产权永属王某（身份证号：×××）所有。特立此据。”该赠送证明书原件由王某向法院提交，吕某对该证据的真实性不持异议。王某认为该证据可以证明吕某同意诉争房屋归王某所有。对该证据的形成原因，王某陈述如下：其以吕某名义出资购买诉争房屋后与张某商量希望让吕某出具一份书面材料确认诉争房屋归王某所有，张某与吕某沟通后，吕某打印了上述赠送证明书并按了手印给王某寄到北京，因政策规定诉争房屋房改5年后方可交易并办理过户手续，故王某无法依据上述赠送证明书将诉争房屋过户至自己名下。吕某则称其之所以出具该赠送证明书，是因为张某与吕某联系称王某希望可以购买诉争房屋，因与张某是好友，吕某勉强同意以12万元出售，王某认可该价格但要求吕某出具一个赠送证明以避税之用，为此吕某出具了上述赠送证明书并邮寄回北京，后因王某未实际支付房款12万元，赠送证明书未发生效力，且吕某亦非真心卖房，其后未再提起此事。
        2003年1月6日，吕某手写一份委托书，内容是：“主管部门各位领导：我因目前在四川工作，无法抽身回大兴，特委托钱某同志全权代表我来贵处办理房屋过户各项手续事宜。望大力协助。”上述委托书原件由王某向法院提交，王某提交该证据以证明张某去世后，吕某又委托张某妻子钱某与王某办理诉争房屋的过户手续。对该证据的形成原因，王某陈述如下：2003年，诉争房屋房改已满五年，根据政策可以上市交易，其咨询他人后得知单凭2000年吕某出具的赠送证明无法办理过户手续，办理过户需要吕某出具授权委托书或其本人到场，为此，王某再与吕某协商，吕某同意委托钱某代为办理并出具该委托书，后吕某将委托书邮寄给王某，但王某拿着该授权委托书与钱某到大兴区建委办理过户手续时，被告知吕某本人必须到场且需提交吕某和赵某的结婚证，为此其又与吕某联系，但吕某拒绝到场亦不同意提供结婚证，最终，王某未能办理过户手续。吕某则称：2000年张某去世，2003年钱某与吕某电话联系称王某还是想购买诉争房屋，其碍于与张某的关系同意卖房，售价仍是12万元，为此吕某出具了授权委托书，但因吕某并不是真心想卖房且尚未收到房款，故吕某特意未将赵某的身份证及结婚证提供给王某，后因王某又未支付购房款，其与王某的买卖意向未达成，王某也未能根据委托书办理过户，其后再未再与王某提及卖房一事。
      2013年6月19日，吕某以诉争房屋的房产证遗失为由补办新证，新房产证记载诉争房屋的房屋所有权人是吕某、共有情况是单独所有、房屋性质是房改房（标准价）。补办新证的原因，吕某陈述如下：吕某离京时曾与张某表示房改后其同意王某在诉争房屋内居住十五年，十五年后其会收回房屋，2013年吕某之子吕京川到北京后却发现王某将诉争房屋出租营利，为此其将房产证挂失。
       2015年6月4日，法院向吕某本人进行了询问，吕某作出如下陈述：1990年10月，吕某本人离京时将诉争房屋及室内家具委托给张某管理，张某问吕某房子怎么办，吕某告诉张某愿意让谁住就让谁住，后王某入住诉争房屋并交纳了租金。大概1997年、1998年，张某电话告知了吕某诉争房屋可房改，费用五万元。因张某系吕某最好的朋友其便委托张某办理房改事宜。吕某的弟弟吕铭一家在北京，吕某与吕铭也存在生意往来，吕某给吕铭打电话让吕铭给张某送五万元，后吕铭带着其子吕东冬开车到大兴将现金五万元送到张某办公室交给了张某，吕某听说吕东冬当时未上楼，在楼下等着吕铭。张某收到钱后电话告知了吕某。后张某用该笔钱支付了房改费用，办理了房改手续。另，吕某称其从未与王某直接协商过房屋买卖事宜，其曾与张某说过可以让王某使用15年房屋，15年后便会将诉争房屋收回，现15年已经满了，吕某的户口还在诉争房屋内，吕某要求收回房屋。

法院判决：
       被告吕某、被告赵某协助原告王某办理房屋过户手续，将x室自被告吕某名下过户至原告王某名下。

律师观点：
       北京市东元律师事务所李松律师认为：借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案中，王某主张借名买房关系成立的理由有三：一是王某实际支付了房改全部费用；二是王某长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用；三是吕某曾两次出具书面材料表明其同意协助王某办理诉争房屋的过户手续。
          根据双方当事人提交的证据，结合吕某的答辩意见，李松律师认为：王某提交的证据可以证明借名买房关系成立，理由是：一、吕某离京后诉争房屋房改前，王某占用诉争房屋并向大兴房管局交纳租金，王某与吕某就诉争房屋实际形成的是借用关系。在王某借用诉争房屋8年后，诉争房屋房改，而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由王某向法院提交，根据一般生活经验，王某持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用，除非吕某有充分证据证明王某以不当方式取得上述证据，但吕某未提交相关证据，张某虽是诉争房屋房改的经手人，但作为证明诉争房屋归属的重要凭证，根据一般生活经验，如果吕某实际支付了房改费用，吕某应当向张某索要交费票据，特别是张某去世后其应当收回由己保管，而事实上房改全部票据均由王某持有，故吕某关于王某通过张某取得上述证据原件的意见亦与常理不符。为证明吕某支付了房改费用，吕东冬作为吕某的证人出庭作证，但法院向吕某本人核实本案情况时，吕某称吕东冬并未跟随吕铭上楼与张某交接钱款，而吕东冬则陈述称其见证了吕铭与张某交接钱款的过程，二人陈述明显不一致，且吕东冬能够记得清楚事情发生哪一年，却记不清楚送钱的具体地址，结合吕东冬与吕某的关系，法院对吕东冬的证言不予采信。即使吕东冬证言真实，仅凭该证言亦不足以证实吕某实际缴纳了购房费用。综上，法院确认王某支付了房改的全部费用。关于王某称其除支付房改费用外还另向吕某支付8000元一节，法院认为王某提交的宋维利、李占军的证言不足以证明这一事项，故王某的上述意见，不予采信。
        二、王某占用诉争房屋的25年中，吕某在明知王某占用诉争房屋的情况下未向王某主张过任何权利，特别是张某去世后王某长期占有使用诉争房屋，而根据吕某之陈述，其与王某并不相识更无交往，作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方，王某长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证王某占有诉争房屋具有合法依据。
        三、吕某于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料，其中2000年的赠与协议中吕某明确表示同意将涉案房屋过户至王某名下，而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人，吕某应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果，吕某作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利王某实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符，吕某三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为，恰可佐证吕某有将涉案所有权转移登记至王某名下的意思表示，虽然上述书面材料因欠缺吕某配合未能产生产权变动的效力，但吕某出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。
       综上，李松律师认为：双方当事人虽未有书面借名买房协议，但王某长期在诉争房屋中居住，持有房改所有费用票据及合同的情况下，且能够提供吕某出具的记载有产权变动意思的书面材料，法院认为王某提供的证据相互印证形成了完整的证据链条，可以证明王某以吕某名义购买诉争房屋，双方存在借名买房合同关系，现诉争房屋已经具备过户条件，吕某、赵某作为诉争房屋的共有权人，应当协助王某办理房屋过户手续，吕某关于赵某对借名买房事宜不知情的意见，法院不予采信。

        李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。