原告朱某诉称：
       原告是被告舅舅。2004年9月，原告通过朋友帮忙，为被告和其未婚夫魏某分别申请了两个经适房购房号，其中一个给了魏某，购买了一套房屋作为夫妻住房。另外一个号鉴于原告家庭住房困难，被告、魏某和其父母商定同意，将购房号给原告使用，原告借被告之名购买了x号住房。原、被告达成口头协议，约定该住房满5年后，被告将原告借名房产过户给原告，并协助办理房屋过户登记手续。被告自愿提供身份证，原告借被告之名向开发商交了3万元定金。2006年9月，原告以被告之名与开发商签订了购房合同，交了购房全款的95%，之后交足购房尾款、维修款、契税、土地出让金、取暖费、物业费、水电费等一系列费用，并办理了各项手续，然后开始进行装修，2009年5月入住至今。2009年夏末，被告到开发商领取房产证，并主动将房产证交给原告。后原告向被告提出办理房屋过户登记手续，被告拒不配合，并撕毁双方签订的借名买房时的协议，经双方多次协商未果，被告于2012年9月编造房产证丢失，私自重新申领了房产证。现房屋已满5年，为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令原告借名买房双方订立口头协议有效；2、判令诉争房屋产权归朱某所有；3、判令判令被告办理诉争房屋过户登记手续，将产权人登记过户至朱某名下；4、判令被告承担诉讼过程中的全部费用。

被告冷某辩称：
        原告诉求与案由不符，诉争房屋产权人不是原告。目前办理房屋过户一种是赠与，一种是房屋买卖，本案既没有赠与，也没有房屋买卖合同。权属证书是对房屋所有权的唯一合法凭证。房产登记在被告名下，作为借款人的原告对房屋不享有产权，与被告只存在债权债务关系。原、被告未订立口头协议，原告住房不困难，2012年当时仅原告名下就有两处房产。冷某从未与父母商定将自己名下诉争房屋转让给朱某。冷某没有自愿提供身份证，都是她自己申请办理的。冷某在2006年3月1日登记结婚，签订购买诉争房屋在2006年9月28日，房屋是冷某婚后购买的房屋，属夫妻共同财产，冷某以自己名义让原告购买，须征得其爱人同意，而其爱人没有这方面的承诺。购房合同签约人冷某的名字不是朱某所签，购房款都是冷某借款后以自己名义交纳，所有票据上都是冷某名字。故不同意原告的诉讼请求。
 
第三人魏某述称：
       涉案房屋是魏某和冷某婚后购买，房屋完全是自己申报审批，且是婚后购买财产。魏某不知道朱某和冷某有什么借名买房的事情。故不同意原告的诉讼请求。

法院查明：
       朱某为冷某舅舅。冷某与魏某于2006年3月1日登记结婚。位于x号的房屋原为经济适用住房性质。庭审时，朱某主张上述房屋的购买系其与冷某之间存在借名买房事实。冷某及魏某对此否认，称仅为冷某与朱某之间的借款纠纷。
       2006年9月28日，冷某（买受人）与北京某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，载明：冷某购买x号房屋，总价45万元。
      2009年10月23日，冷某取得诉争房屋产权证。
       2009年3月8日，朱某签订装修装饰施工合同，对诉争房屋进行装修。朱某另提供了电器、供暖费票据等证据，以证实其装修、入住诉争房屋的事实。上述房屋的冷某的2009年4月24日契税缴款书、土地出让款缴款书、2006年9月28日交纳房款429449元发票、2008年12月29日交纳房款23683元发票、2009年7月20日专项维修基金收据现均在朱某处。庭审时，朱某提供了银行存折作为证据，以证实房款系自其账户中交纳。此外，朱某提供了手机短信息、冷某之母朱×的证人证言等证据，以证实朱某与冷某的借名买房事实。庭审时，朱某称冷某将身份证交与朱某，但后申请了临时身份证，并在报刊刊登房产证遗失声明，从而补办了新的房产证。
       被告及第三人对于原告的主张予以否认，并提供了魏某的北京市x号房屋的购房合同、发票、产权证等证据，以及冷某之父冷德林的证人证言等，及朱某住房情况查询等证据，以证实朱某与冷某仅为借贷关系。
         庭审时，魏某明确表示在摇号选房时，曾听说借款买房等情况，其与冷某婚后因不想放弃购买经济适用房的机会，因此想借钱购房。冷某签订购房合同时，其知道冷某向朱某借款的情况。
       社区居民委员会出具证明，载明朱某一家自2009年1月至今在诉争房屋内居住。
另查，冷某曾起诉朱某至本院，请求朱某腾出诉争房屋。法院于出具过相关民事判决书，其中载明：冷某系朱×之女，朱某系朱×之弟，原被告系甥舅关系。2006年9月28日，冷某与北京某房地产开发有限公司（以下简称：某公司）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于x经济适用房一套（以下简称：诉争房屋）。合同签订后，朱某向某公司交纳全部房价款。2008年12月30日，由朱某办理房屋验房入住手续。入住时，诉争房屋系毛坯房，由朱某对房屋进行装修并居住至今。2009年10月23日，诉争房屋所有权登记在冷某名下。庭审中，冷某主张：自己并未放弃诉争房屋购买、居住、所有等合法权利，房产证是自己亲自签字领取，因当时是借款买房，故被告得知后，我将房产证交付被告，作为抵押。现朱某持有房屋产权证、购房发票、补交土地价款缴款书、契税发票、专项维修资金收据、印花税收据、所有权转移登记费收据、代缴产权办理费票据、物业费票据、供暖费票据等票证。其中契税交纳日期为2009年4月24日。庭审中，证人朱×陈述：本人系原告冷某母亲、被告朱某姐姐，诉争房屋是朱某借冷某名义购买。2004年，母亲在我家居住，女儿冷某的男友因单位宿舍无法居住，准备租房，女儿冷某与我商量让男友来家居住。我同意后，故与母亲商量让其去弟弟朱某家居住。弟弟朱某当时居住在黄南苑两室一厅，且其孩子面临高考，所以两室一厅的房屋由母亲住一间，孩子住一间，我弟弟和弟妹住在客厅。因房屋居住紧张，故弟弟朱某决定买房。当时正逢开盘，我和朱某连夜排队用女儿冷某和其男友两个身份证排队拿到两个房号。我与丈夫商量，丈夫表示女孩不用买房，由两家出钱用其男友名字买一套，所以后来用冷某男友身份证购买一套房屋，现由冷某夫妻居住。余下冷某名下房号，丈夫称要放弃，但房号作废又可惜，故这种情况下就说给我弟弟朱某，说好五年以后过户，女儿和丈夫均同意，没有反对。于是朱某、冷某就把此事办理完毕，选房、交款、装修、入住均是朱某自己办理。产权证下发时，是朱某与冷某一起去的，冷某签字领取后交给朱某。期间，冷某还催促过朱某办理过户事宜，并将身份证交给我，由我转交朱某，朱某持身份证前往建委，建委说还差时间，故未办成。双方之间不存在借钱还钱关系。

法院判决：
      房屋的所有权人登记变更为朱某所有；

律师观点：
        北京东元律师事务所李松律师认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。在符合一定条件的情况下，经济适用住房可以进行上市交易。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物，并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式，亦可以以事实行为达成借名买房关系。
       本案的争议焦点包括：第一，原、被告之间存在何种性质的合同关系；第二，原告主张各项诉求的合理性认定。
       李松律师认为，针对焦点问题之一，当事人之间是否存在合同关系，应首先考虑当事人之间是否存在书面或口头协议。在无书面合同或口头协议的情况下，应当综合当事人的事实行为及法律行为确定各方当事人是否存在合同约定的合意，从而形成合同关系。具体至本案中，首先，并无事实证明原、被告之间存在书面合同或口头约定，对诉争房屋的购买、居住及所有权或使用权进行明确的约定。其次，对于朱某针对诉争房屋进行了出资，从而构成借名买房的事实，法院认定如下：一方面，已为生效法律文书确认的事实，在无相反证据证实下，当事人无需再行举证。此前生效民事判决书中已经确认房屋购房款全部由朱某支付，被告及第三人并未提供有效证据推翻上述认定。另一方面，朱某在庭审时提供的存折明细等材料，可以明确证实该款项为购房款。结合朱某实际使用诉争房屋的事实，可以认定朱某对诉争房屋实际进行了出资，且进行了一定程度的装修。再次，被告及第三人与朱某系亲属关系，在明知朱某居住使用诉争房屋的情形下，并未在合理期间内提出异议。被告及第三人称诉争房屋仅为借住、被告仅系向朱某借款的意见，亦无相应证据支持。综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房等票据、装饰装修事实、供暖物业等生活费用交纳、证人证言的陈述及所有权证书持有状态等方面，根据一般社会经验法则，足以认定诉争房屋的实际出资人为朱某。朱某与冷某对于诉争房屋的出资购买问题存在事实行为上的约定，双方之间形成借名买房合同关系。
       针对焦点问题之二，李松律师认为：首先，现被告原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前，现诉争房屋限制上市交易期已经届满，可以办理房屋所有权转移登记，且被告并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。诉争房屋虽性质为经济适用住房，但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年，庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。因此相关规定的过户期限、条件已经具备，法院对于原告请求被告将诉争房屋过户登记至原告名下的诉讼请求予以支持。其次，魏某当庭表示在婚前对于冷某与朱某就诉争房屋之间的纠纷知情，故其应当就冷某购房时房屋性质及借名买房事实为明知，其现否定原告诉求的相应答辩意见，法院就不再予以采纳。魏某应当配合原、被告的上述过户登记手续的办理。最后，原、被告以事实行为达成借名买房的协议，原告主张与被告存在口头协议，但是并未就此提供证据，因此原告请求判令原告借名买房双方订立口头协议有效的诉求，并无事实及法律依据，法院不予支持。现借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，属于确认之诉内容，本案中不予支持。

       李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。