【案情简介】
        803号房屋系权某经拆迁取得的安置补偿房，性质为两限房。2009年7月2日，权某与金隅房地产公司签订《商品房预售合同》，约定权某购买803号房屋，建筑面积为82.79平方米，房屋总价款为563799元，签订合同当日，买受人需向出卖人交纳213799.67元，其余350000元向建设银行办理抵押贷款。
         2009年7月2日，李某（乙方）与权某（甲方）签订《协议书》，约定因北京市某区长安街的西大街扩展道路拆迁工程甲方家在此拆迁范围内。北京市补给拆迁安置房为金隅美和园十号楼二门803号两居室一套。由于甲方对这套房屋不是特别满意有偿转让给急于想购买两限房屋的乙方。
         双方协议1.乙方以甲方的名义购买上述房屋；2.乙方以甲方的名义去购房处交购房款伍拾陆万叁仟柒佰玖拾玖元及其他费用；3.因两限房国家有政策的限制，乙方购买后房屋产权证上户主仍为甲方，甲方对此只是挂名并不对房屋享有所有权、使用权、处分权和孳息权。此权利均为乙方所有；4.乙方在居住中，甲方有义务协助乙方办理各种手续；5.如果乙方对该房屋进行出租时甲方应当协助乙方办理各种手续，所得租金归乙方所有与甲方无关；6.如果五年后该房屋能够过户时，甲方应当积极协助乙方办理各种过户手续，所需费用由乙方负责负担；7.如果乙方对该房屋进行出售时甲方应当协助乙方办理各种手续，所得售房款归乙方所有与甲方无关；8.如果该房屋国家回购时甲方应当协助乙方办理各种手续，所得的回购款归乙方所有与甲方无关；9.乙方百年之后子女、孙子女等有永久的继承权，甲方及甲方的后人不得以此借口强行霸占并应当善意的协助乙方办理各种手续；10.乙方一次性向甲方支付该房屋的有偿转让费人民币拾壹万元整。2009年7月10日，权某办理委托公证，委托李某之夫谢某作为其代理人，全权代表其办理803号房产购买及相关的全部手续。签订协议前，李某已交纳了803号房屋首付款213799.67元。
        2009年7月16日，权某与建设银行、金隅房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款为350000元。同日，李某支付权某100000元，并按月偿还803号房屋的银行贷款。至2017年10月23日，李某已付清全部贷款本金及利息。
         2009年7月21日，金隅房地产公司将803号房屋交付，李某收房并装修入住，交纳供暖费、物业费等各项费用。2010年11月30日，803号房屋所有权证下发，房屋所有权人为权某。
 
【关键词】
借名买房；限价商品房；借名购买限价商品房合同效力；借名买房合同关系的认定
 
【当事人身份信息】
上诉人（原审被告）：权某
被上诉人（原审原告）：李某

【当事人诉讼主张】
         权某上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李某的全部诉讼请求。事实和理由：1、本案争议房屋为两限房，李某无北京市户籍，不具备借名购买两限房的资格，双方签订的《协议书》无效；2、双方之间实质上形成了借名买房关系，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第6条、第16条的规定，我转让的经济适用住房原购房合同系2008年4月11日之后签订，《协议书》属无效。
         李某辩称，涉案房屋已经在2010年11月30日取得房产证，距今已经满5年，可以办理产权转移手续。请求法院驳回权某的上诉请求。
         李某向一审法院起诉请求：请求判令权某配合我办理位于北京市海淀区803号房屋（以下简称803号房屋）之权属转移登记手续。
 
【案情解析】
         一审法院认为，根据双方一致确认的事实，可以认定李某、权某之间存在借名买房合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，权某的房屋虽然系两限房，但系拆迁取得，并非摇号取得，并未损害社会公共利益，故双方间的合同合法有效。
          合同签订后，李某已履行了合同义务，并占有使用该房屋至今。该房屋已于2010年11月取得房屋所有权证，距今已满5年，符合上市交易条件，李某具有购房资格，故应对李某要求权某配合办理房屋过户的诉讼请求予以支持。
          权某所述双方间房屋买卖合同应为无效的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予支持。
         二审法院认为，本案首先应当确定李某与权某之间的法律关系，银行贷款是以权某名义办理、房屋登记在权某名下；购房款由李某支付，贷款亦由其偿还，房屋自交付时起即由李某使用；李某与权某又签订了《协议书》，明确了双方的权利义务，根据以上事实本院确定李某与权某之间形成的是借名买房关系，而非房屋买卖关系。
        北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）第6条系针对经济适用住房转让作出的规定，并不适用于借名买房纠纷的处理。《指导意见》第16条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”，适用该项规定的前提是双方的借名行为违反了相关政策、法规的规定。
         本案中李某借名购买的803号房屋为两限房，属于政策性保障住房，但房屋来源非权某凭借自身资质摇号取得，而 是拆迁取得，拆迁安置两限房时对购房人的购房资质并无限制，因此李某与权某签订的《协议书》并不违反政策、法规，不适用上述规定，《协议书》合法有效。现权某已取得房屋所有权证，房屋过户客观上已无障碍，一审法院支持了李某的诉讼请求正确。
 
【法院判决】
        一审判决：本判决生效后十日内，权某配合李某办理位于北京市海淀区803号房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至李某名下，过户费用由李某负担。
         二审判决：驳回上诉，维持原判。
 
【律师点评】
        北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为本案争议的焦点是借名购买因拆迁而得的限价商品房合同是否有效？
         限价商品房来源有两种，一种是因拆迁而取得的，一种是通过政府摇号而取得购买资格的。限价商品房属于社会保障性住房，为了解决城市低收入住房困难家庭的居住问题，因此具有一定的社会公益性质，属于社会保障性住房的一种类型。
         故，若将摇号而取得的购买资格私自出卖给他人，无疑损害了其它排队等待获取购买资格的人，损害了社会不特定群体的公共利益，那么在这种情况下，根据我国《合同法》第52条的规定，损害社会公共利益的合同是无效的，故在司法实践中，对于借名购买因摇号而取得的限价商品房的合同往往是被法院认定无效的。
         然而，对于因拆迁而获得的限价商品房，此种房屋并不是因摇号而获得，而是因拆迁了被拆迁人的房屋，为了保障被拆迁人的居住条件，而给安置的。故属于被拆迁人的限价商品房，被拆迁人自由处分时，是否损害了社会不特定公众的合法权益，是一个问题？
         本案中，法院认为房源既然拆迁取得，拆迁安置两限房对购房人的购房资质也没有限制，那么被拆迁人处分该房屋，并没有损害社会公众利益，故《协议书》的内容是有效的，应该受到法律的保护。
         本案法院的裁判结果，给了我们处理此种案件一种新的思路，也引起了我们一种新的思考，就是对于平等主体之间处理财产的行为，司法裁判的界限，如何在保证司法消极性的同时，尊重双方当事人当初的合意，维护社会的契约精神！
 
【附相关法条】
《中华人民共和国合同法》第52条规定：
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
                                                      文章来源：李松房地产律师网/原文若要转载须经同意并须注明文章出处。