【案情简介】
宋某某与丈夫孙某1从上海迁到北京居住，想购买一套经纪适用房，但没有购房资格，于是借用孙某1弟弟孙某某的名义买房，约定待可以办理过户手续了，双方再办理房屋的过户手续。
2009年孙某1去世之后，孙某某反悔，主张房子是自己的，诉讼到法院要求宋某腾房，法院判决腾房。2014年，宋某某诉至法院，要求确认自己对房子享有所有权，但随后又撤诉。
2015年，宋某某以合同纠纷将孙某某诉至法院，要求撤消其与孙某某之间的借名买房合同关系，返还购房款等相关费用，并且赔偿房屋升值的损失。
孙某某主张双方之间不存在借名买房合同关系，而且房子是经济适用房，合同无效。宋某某认为购房款都是自己支付的，房子也一直由自己居住使用。
最终，法院认为双方之间存在借名买房合同关系，合同有效，但之前法院已经判令腾房，故合同没有继续履行的基础，孙某某应返还宋某某购房款以及房屋升值的损失等款项。
【关键词】
借名买房 借名购买经济适用房 借名买房合同关系的认定 经济适用房上市交易条件 解除借名买房合同关系 房屋差价损失 装修损失 腾退房屋
【当事人信息】
原告：宋某某
被告：孙某某
【案情简介】
原告宋某某诉称：原告的丈夫孙某1系被告哥哥。原告一家原住在上海，因考虑自己的亲人均在北京，为了相互照应，故卖掉上海的房屋，借用被告名义购买位于丰台区丰桥路x号（以下简称304号）房屋。2007年，原告领取了该房产权证。2009年，孙某1因病去世。
被告在利益驱使下，于2014年4月诉至法院，要求原告腾房。同年12月，法院作出（2014）丰民初字第07900号民事判决，支持了被告请求。为维护原告合法权益，现诉至法院，要求解除原告夫妇与被告之间的借名买房关系，同时要求被告赔偿原告购房款382533元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、公共维修基金7651元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元、壁挂炉1850元、电线713元、垃圾清运费177元、装修服务费287元、电费48元、水费74元、房屋装修费23192元、热水器1848元、空调8998元、暖气片2000元、防盗门980元、浴霸525元、燃气灶具1680元、坐便器580元、面盆2230元、瓷砖5000元、毛巾架870元、橱柜4960元、地板2688元、玻璃门280元、淋浴房1200元、腰线地砖配件11348.5元、灯具小五金2639.9元、停车费和物业费14048.4元，以及房屋差价损失257万元。
被告孙某某辩称：双方没有借名买房的关系，原告虽出示了购房款及税款、公共维修基金、房屋装修款、物业费票据，但没有提交购房付款证明，因此原告仅为房屋“占住人”，在没有证据证明原告是购房付款人的情况下，被告不同意支付以上款项，至于原告是否卖掉上海住房在京购房，与本案无关。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定，借名买房双方必须有书面协议，而原告与被告间并无书面协议，亦无其他借名买房的约定及合意，不符合借名买卖的事实构成要件。而且，本诉涉及的“经适房”是国家政策性保障住房，根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖，原告作为非京户籍也没有在京购买经适房的资格。因此，原告没有法律依据，向被告要求房屋差价款。综上，不同意原告的诉讼请求。
【案件解析】
一、宋某某、孙某1与孙某某之间就304号房屋是否构成“借名买房”合同关系？
为了证明存在借名买房合同关系，宋某某提交了304号房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件，结合其出资装修并自房屋交付一直长期在此居住的事实，可以与之主张相互印证。孙某某对其借住、委托办理房屋相关手续的主张未提交相关证据，无法认定。基于此，法院认定宋某某、孙某1与孙某某之间存在借名买房的合同关系。
二、304号房为经济适用房，借名购买经济适用房的行为是否有效？
虽然304号房屋性质为经济适用房，但该购房行为发生于2008年4月11日（含）之前，且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年，已经具备上市交易的条件。因此，宋某某、孙某1的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
三、孙某某是否违反了双方之间的借名买房合同义务？
合同履行期间，孙某某起诉腾房，视为以自己的行为不履行合同义务，在宋某某确认304号房屋归属未果的前提下法院判令退还房屋（2014年9月，宋某某起诉孙某某，要求确认304号房屋归其所有，后于同年11月撤回起诉），合同目的已经无法实现，故对宋某某解除借名买房关系的请求，法院予以了支持。
四、孙某某既然违约，宋某某可主张哪些权利？
购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系实际支出并一次缴纳完毕的费用，孙某某应退还给宋某某。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费，系宋某某为居住使用304号房屋发生的费用，应由宋某某自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉，未与房屋形成附合，由宋某某自行拆除；电线、地板等其他设施已与房屋形成附合，无法返还，应由孙某某折价赔偿，具体以评估报告确认的数额为据。
孙某某违约在先，且有悖诚信原则，故对于合同的解除应负主要责任；宋某某明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为，亦有过错。因此，对于房屋升值产生的收益，孙某某应按照过错程度给予相应的补偿，具体情况一般由法院根据房屋的市场差价、双方过错程度等酌情进行确定。
诉讼过程中，根据宋某某申请，法院委托了北京中评联合价格评估有限公司对涉案房屋的市场价值以及装修价值进行评估，确认：该房屋市场价值为275.12万元、装修价值为50409元。
【法院判决】
一、解除宋某某、孙某1与孙某某之间的借名买房关系。
二、孙某某于本判决生效之日起十日内退还宋某某购房款三十八万二千五百三十三元、地价款二千二百五十三元、契税五千七百三十七元九角九分、印花税一百九十二元、公共维修基金七千六百五十一元、产权代办费六百元、天然气卡工本费十五元。
三、孙某某于本判决生效之日起十日内赔偿宋某某装修损失五万四百零九元。
四、孙某某于本判决生效之日起十日内赔偿宋某某房屋差价损失一百六十五万八千零六十七元。
五、驳回宋某某的其他诉讼请求。
【律师点评】
北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，宋某某贻误了诉讼的时机，导致不能要房而只能找孙某某要钱。当孙某某要求宋某某腾房的时候，宋某某应另起一个诉讼，要求确认其和孙某某之间的口头借名买房合同关系有效，要求法院判令孙某某配合办理过户手续。立案之后，申请腾房诉讼中止审理。一旦法院认定宋某某与孙某某之间口头借名买房合同关系合法有效，判决孙某某配合宋某某办理诉争房屋的过户手续，那么宋某某就是房屋的所有权人，孙某某要求宋某某腾房的诉讼请求自然无法得到法院的支持。
北京的借名买房纠纷，只能以其它合同纠纷提起诉讼请求，而不能以所有权确认，直接要求自己是房屋的所有权人。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十四条
【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五） 法律规定的其他情形。
第一百零七条
【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条
【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
借名买房纠纷案例 