央产房继承该如何分割
【案情简介】
李老先生和王老太共有三个子女，大女儿李琳，大儿子李明和小女儿李珍，共同居住在单位分配的201号房屋内。2000年房改时，李老先生购买了201号房屋的产权，登记在李老先生个人名下。
2003年王老太早年意外去世，李老先生独自带着三个孩子生活。李明和李珍结婚后从201号房屋内搬出，李琳为了照顾李老先生，婚后仍住在201号房屋内。李琳自幼照顾弟妹，之后一直照顾李老先生，李老先生写了一份遗嘱，将其名下201号房屋留给李琳。
2015年李老先生去世后，因房屋是央产房，李琳到产权售房单位咨询如何过户。产权售房单位表示该房屋暂不具备上市条件，不能买卖交易不能上市买吗，只能但允许家庭内部继承，需要所有继承人办理相应手续，才能过户。李琳拿出李老先生遗嘱，希望弟弟妹妹能配合自己办理相关过户手续。李明表示大姐李琳为家庭牺牲很大，201号房所有份额都应属于李琳的，愿意配合李琳办理相关手续，并过户。李珍表示201号房屋还有王老太的一半，应当由三人共同来分割。经过李明协调，李琳同意给李珍六分之一份额的钱，但这六分之一到底是多少钱，二人在为此产生分歧。李琳着急将房屋过户，咨询律师如何解决。
【律师解读】
北京市东元律师事务所李松律师表示，央产房因其特殊性质，能否过户要看产权单位售房单位及国家对本所售单位房屋的管理政策。
李松律师指出，央产房是指在京所在单位分配的已购公有住房，根据其购买的价格不同可分为标准价、成本价、经济适用房价，对于按标准价购买的房屋，属于部分产权，在上市时应当补足房款，将标准价变为成本价后，才能上市；按成本价购买央产房，只要售房单位或国家没有限制上市的要求，原则上都可以上市流通；对于按经济适用房价格购买的央产房，也称“央产经适房”目前上市的条件尚未出台，一般不能买卖，但原则上可以继承。
有的对于产权单位房管政策中央产房允许上市交易的央产房，在办理了相应的上市手续后那么因该类央产房的买卖、继承等办理了相关上市手续后可以过户，该类房屋可办理买卖、继承手续；有的产权单位明确规定本单位房屋禁止上市交易，或是央产经济适用房、副部级以上取得的央产房因有明确政策规定暂缓上市交易，这两类不能上市交易的房屋，无论是买卖还是继承还有一部分央产房对于买卖、继承的相关政策尚未出台，都无法办理通过继承是无法办理过户手续的，例如副部级以上级别分配的央产房，不能进行买卖、通过继承也无法分割。另外还有一部分央产房的，产权单位不允许本单位房屋上市买卖，但可以家庭内部继承，这类房屋在继承发生纠纷时，可以通过法院解决。
李松律师表示，对于不能上市可以继承的房屋，在继承时最大的问题在于分割时如何评估房屋的市场价值。具体到本案，201号房屋属于李老先生和王老太夫妻共同财产，王老太去世后其份额由李老先生和三个子女共同继承。李老先生去世后有遗嘱，其份额由李琳继承。在彻底分割前201号房屋应有李琳、李明和李珍共有，李琳占三分之二，李明和李珍各占八六分之一。李琳想将房屋过户至一个人名下，就要给李明和李珍八分之一各六分之一份额的补偿，但201号房屋不能上市交易，无法按市场价进行评估，其市场价值无法评定确定。实践中通常由所有继承人协商，协商不一致的竞价，按照竞价高的价格来分割；或是争议较大的暂不予以彻底分割，只能确认每个继承人的份额，对于房屋无法做彻底分割。子女在拿到确认份额的判决书后可以到房屋主管行政部门办理房屋产权共有证。如果李琳和李珍都想将201号房屋过户至自己名下，法院会综合考虑所占份额的多少、实际居住情况以及能否支付他人份额的补偿等，将房屋过户给某一方，给另一方补偿。
李松律师指出，对于其他不能上市交易的房屋，继承人可以确认相应的份额以及居住使用情况，待房屋具备上市条件时再予以彻底分割。
对具备上市条件的央产房，人民法院可对房屋做彻底分割，如果几方当事人无法确定房屋的价款，法院会组织当事人对房屋进行市场价评估，在评估出市场价后，法院会最终将房屋判给一方完全所有，取得房屋产权一方，再按其他几方所占的份额给予市场价补偿。
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