未办理央产房上市手续的房屋，法院能判决过户么
发布时间：2016-07-25
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未办理央产房上市手续的房屋，法院能判决过户么
【案情简介】
2015年11月，胡先生通过中介公司购买了王女士位于海淀区某处的公房，合同约定房屋总价款220万元，合同签订当日支付定金2万元。因房屋有抵押，胡先生于房源核验通过后3内日支付第一笔首付款58万元，用于解压。解压后3个工作日，办理网签手续，网签当日支付第二笔首付款60万元，贷款100万元。双方于100日内共同向房屋产权登记中心申请变更登记。
合同签订当日，胡先生支付2万元定金。房屋核验通过当日，支付了第一笔首付款58万元，王女士向银行申请提前还贷。2016年3月，王女士完成解压，中介通知双方做网签，王女士表示现在房价上涨比较多，希望胡先生能加点钱，网签暂时就不做了。双方就这个加价的问题一直达不成一致，胡先生想打官司时间太长，加点钱能过户也就算了，摊上一个不诚信的卖家也没办法，于是同时加5万元，过户当日支付，并签订了补充协议。
之后，中介给双方做网签，发现做不了。了解情况才发现该房屋是央产房，需要办理上市手续后才能上市交易。王女士到央产房管理中心咨询后发现，出售的房屋可以上市交易，但因王女士家面积超标，需要缴纳超标款后才能办理上市手续。王女士一看手续这么麻烦，且要缴纳超标款，现在房价又持续上涨，提出解除双方的合同，因为房子没法上市，没法过户。胡先生一听急了，自己也到央产房管理中心问过，只要交了超标款，就可以上市交易，办理过户。王女士则说房子本身就不能上市，没法过户。中介提出约时间三方一起到央产房管理中心问一下，到底是什么情况，王女士以各种理由拒绝。之后双方多次沟通未果，王女士拖过合同约定的100日，给胡先生发解除通知，告知因未在合同期限内履行，双方合同解除。收到解除通知的胡先生不知道如何处理，按照合同约定，的确是逾期了，该解除合同，但是王女士不配合，自己也没法在期限内完成。难道合同就这样解除了？王女士恶意不配合给自己造成的损失就只能认了？
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，央产房具有其特殊性，能否进行买卖交易要看是原分房单位是否同意上市，目前分三类情况。第一类原分房的产权单位有明确的规定，不予许上市交易；第二类能不能交易，暂时没有政策；第三类办理上市手续后，方可上市交易。因央产房性质特殊，在买卖央产房中遇到的纠纷也比较多。
买卖第一、二类明确不允许上市或者是暂时没有政策的央产房，因其不能上市交易，故不能办理过户手续。如果卖方毁约，因合同目的并无法实现，依照相关法律的规定，可能判决解除合同，买方不能再主张履行合同要房子，只能要求卖方承担相应的违约责任。买卖第三类可以上市交易的房屋，在办理房屋上市手续时，如果家庭分配的面积超过规定面积，需要缴纳超标款后，方能办理上市手续。
本案中，因王女士家庭面积超标，只要缴纳相应的超标款，即可办理上市交易手续，继而办理网签、过户等手续。王女士作为出卖方，应保证房屋能够顺利进行交易，依照合同约定解压后3日内做网签，王女士原因导致逾期未做网签，王女士已构成违约。王女士认为该房屋不能上市交易，胡先生主张能够上市交易，因央产房管理中心不对个人进行回复，需要在诉讼中由法院查明该情况。李松律师认为，不管房屋能否上市交易，依照合同，王女士都构成了违约，能否交易只影响胡先生能否拿到房屋。
李松律师接受胡先生的委托，以房屋买卖合同纠纷诉至法院，要求王女士配合办理相关手续，并将诉争房屋过户至胡先生名下。诉讼中，李律师申请法院到央产房管理中心调查涉诉房屋能否上市交易，央产房管理中心回复该房屋可以上市交易，只需缴纳超标款后办理上市后续即可。办理房屋上市手续属于出卖人王女士的合同义务，王女士应配合办理，并配合胡先生办理过户手续。王女士拒绝履行合同义务，构成违约，也应承担相应的违约责任。最终法院判决王女士限期配合胡先生办理过户手续，并承担相应的违约责任。此外，李律师指出，网签前，王女士提出加价，胡先生同意并签订补充协议，该内容也属于合同约定的内容，胡先生应在过户当日支付王女士5万元。
文章来源：李松房地产律师网
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