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迟延办理过户买房人为何担责
【案例简介】
2016年徐先生通过中介公司将自己某区302号房屋出售给刘女士。依照合同约定，刘女士全款购房，徐先生解押后刘女士支付首付款，缴税后3个工作日过户，过户当日支付尾款，双方最迟应于2016年5月30日办理完房屋过户登记手续。合同签订后，徐先生和刘女士都积极履行合同义务。刘女士提出自己另有一套房屋正在出售，如果现在缴税过户就要按二套房算，税费差出较大，于是在中介通知缴税时，刘女士提出暂时不交税，要求徐先生做一个公证委托，委托刘女士的儿子办理后续手续，以后办理交税、过户时由刘女士的儿子代理徐先生办理后续事宜，尾款在办完公证后，一次性给付徐先生。徐先生想着只要按时拿到房款，都是诚心买卖，就答应了刘女士的要求。
刘女士按照徐先生的要求也写了一个申明：徐先生委托刘女士儿子王某办理缴税、过户手续，由此产生的一切后果由刘女士承担。之后徐先生配合刘女士办理了委托公证，委托期限至2016年6月30日，公证当日徐先生将所需过户材料原件交给了刘女士。
2016年7月，刘女士通过中介告知徐先生3日后到房屋交易大厅办理过户，此时徐先生才知道刘女士出售房屋的过户时间比预期晚了，这直接影响到了他们所买卖的房屋，6月29日才缴完税，因此过户的时间延到了7月份，授权过户的公证书已经失效了，后续过户事宜只能由徐先生亲自办理。徐先生经常出差，常年不在北京，说月底回北京配合刘女士做过户手续。刘女士以为徐先生想趁机涨价，找个理由拖着，于是一纸诉状将徐先生诉至法院要求徐先生配合办理过户手续，并承担违约金。一审法院认为徐先生作为卖方拒绝配合办理过户构成违约，判决徐先生配合刘女士办理过户手续并赔偿违约金20万元。拿到判决书的徐先生非常愤怒，明明是刘女士没在合同期限内履行完，怎么就是自己违约了？徐先生咨询律师寻求帮助。
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师看了徐先生的材料和一审判决表示，通常情况下，配合办理过户手续是卖方的义务，但徐先生和刘女士有特殊约定，徐先生和刘女士协商一致将过户义务由刘女士儿子来履行，对于不能履行的后果由刘女士来承担。双方对合同履行进行变更，由此房屋逾期未过户徐先生并不构成违约。
李松律师作为徐先生二审代理人，上诉至北京市第三中级人民法院，要求撤销一审判决，依法改判。在庭审中李松律师提出，委托公证的目的是为了将徐先生配合过户的义务，变更为由刘女士指定的第三人王某来履行，是双方对合同内容的变更。刘女士也承诺由此造成的法律后果由自己承担。且按照合同约定，双方应于2016年5月30日前完成过户登记手续，徐先生给刘女士的公证委托有效期至2016年6月30日，只要刘女士按照合同约定来履行，在公证委托书的有效期内，刘女士完全可以完成缴税、过户手续。现因刘女士原因，导致合同未能在2016年6月30日前完成过户登记手续，刘女士构成违约。
李律师同时提出，为何刘女士没有在合同约定的时间内完成交税、过户，主要是刘女士所出售的房屋，过户时间迟延所致，如果刘女士所出售的房屋，在未完成过户的前提下，缴纳涉案房屋的税费，就应当按照二套房缴纳相关税费，会多出很多费用，刘女士想按照首套房缴纳涉案房屋的税费，因此没有在双方约定的时间内完成交税、过户。李女士应承担履行迟延的责任
最终，北京市第三中级人民法院经过开庭审理后，认定刘女士逾期缴纳税款、办理过户登记手续，构成违约，并依法改判，撤销了一审法院关于徐先生向刘女士支付违约金的内容，并改判刘女士支付徐先生违约金。
文章来源：李松房地产律师网
借名买房纠纷案例 