【案情简介】
     2008年王女士家里拆迁，结合拆迁政策和王女士家庭情况，给王女士安置了2套三居室。房子下来后，王女士想出售其中一套房屋，给儿子出国留学。张先生家人口多，正好王女士出售的三居室，面积大，尚未取得房本价格也低一些，于是张先生通过中介公司购买了王女士的回迁安置房，双方合同约定房屋总价款80万元，签合同当日支付定金2万元，交房当日支付首付款68万元，过户当日支付尾款10万元。合同签订当日张先生支付了定金2万元和68万元首付款，王女士将房屋钥匙交给了张先生。张先生将房屋装修后居住至今。
2011年王女士取得房屋所有权证才发现房屋是限价商品房，5年之后才能上市交易。王女士和张先生协商后签了份补充协议，约定张先生当日支付王女士尾款9万元，1万元待5年后能过户时在支付。签完补充协议，张先生支付王女士9万元。
    2016年，王女士找到张先生，并告知张先生双方买卖的是限价商品房，限价商品房5年内不能上市交易，双方所签订的房屋买卖合同为无效合同，并要求张先生把房屋返还给她。张先生非常气愤，购房款基本已经全部支付，自己在居住也近10年了，房子是拆迁的来的，不属于国家保障性住房，怎么就无效了？不知如何处理的张先生咨询律师寻求帮助。
 
    【律师解读】
    北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，限价商品房和经济适用房一样属于国家保障性住房，因其性质特殊，在交易时比较容易发生纠纷。保障性住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的住房，其目的是保障低收入家庭的基本住房需求，具有保障性质的政策性住房。因此，买卖不满5年的保障性住房，因损害社会公共利益而导致合同无效。
    限价商品房是保障性住房的一种，而其中一部分限价商品房不同于其他保证性住房。限价商品房的取得有两类，一类是符合条件的低收入家庭通过摇号取得，另外一类是基于拆迁取得的。这两类限价商品房的买卖合同效力在司法实践中有不同的观点。
    一种观点认为拆迁取得的限价商品房，不同于一般意义上向不特定社会公众配售的保障性住房，即使是符合条件的社会公众通过摇号也无法取得，因此此类限价商品房的买卖并不影响等待摇号取得保障性住房的不特定社会公众利益，因此买卖合同是有效的。另外一种观点认为，无论交易的限价商品房是如何取得的，其性质都是限价商品房，那么在5年内交易都应属无效。
    李松律师表示，从法理和保护买卖双方利益及保障市场交易角度，第一种观点更为合理。拆迁取得的限价商品房，并不向不特定社会公众配售，其交易并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益，也未损害社会公众的利益，在签订买卖合同时也是双方真实意思表示，因为合同应为有效的，买卖双方应按照合同约定履行。具体到本案，诉争房屋是王女士拆迁取得的，张先生已支付大部分购房款，且实际居住近10年，王女士和张先生签订的房屋买卖合同应属有效，王女士应按照合同的约定配合张先生办理过户登记手续。