李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
【案情简介】 
  李女士的孩子明年要上小学，为了给孩子买套学区房，李女士将现居住的201号房屋通过中介公司出售给张先生。李女士和张先生在合同约定房屋总价款400万元，签合同当日支付定金20万元，2016年10月15日前办理银行贷款手续，申请银行贷款当日支付首付款200万元，贷款180万元。批贷后3个工作日内缴税、过户，2017年2月20日前完成过户手续。
  房子顺利卖掉后，李女士购买了刘女士的学区房，李女士用出售201号房屋的购房款支付学区房的首付400万元，尾款以银行贷款的方式支付。李女士和刘女士约定第一笔首付款于2016年10月30日前支付，第二笔首付款于2017年3月15日前支付。只要张先生依照合同约定履行，李女士就能顺利履行其和刘女士签订的房屋买卖合同。
  避免自己合同违约，李女士签订合同后，即刻按照提交的信息进行房屋核验，张先生也同步审查购房资格。李女士房屋核验顺利通过，而张先生的购房资格有问题。原来张先生是外地户口，需要连续缴税五年才能在京购房，张先生社保还差两年，想通过补缴或其他方式取得购房资格。中介和张先生说一定能解决，让李女士等等，一定能在合同约定的期限内完成。一直到2016年10月，张先生还未取得购房资格，马上就要支付首付款了，张先生也不支付首付款。李女士多次沟通有关购房资格及首付款的问题，张先生找各种理由推脱。
  购房时张先生声称自己有购房资格，现在购房资质不过，张先生又一直拖着不解决，李女士咨询律师能否以张先生没有购房资格确认合同无效，并要求张先生赔偿损失。
 
【律师解读】
  北京市东元律师事务所李松律师表示，限购政策并不属于法律、行政法规规定的强制性规定，不具备购房资格签订的房屋买卖合同并不导致合同无效。
  因北京购房有限购政策，购房人在购房时或合同约定的时间应具备购房资格，否则房屋所有权不能转移登记至购房人名下，买卖合同的目的无法实现。根据《合同法》相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
  具体到本案的情况，合同约定2016年10月15日前办理银行贷款手续并支付首付款，虽然并未明确约定何时做网签，但依照交易习惯，要获得银行贷款必须要有网签合同，而只有具备购房资格才能做网签。张先生在签合同时隐瞒其不具备购房资格，在合同约定时间应当办理网签时仍未具备购房资格，且依照张先生现有的缴税记录，在合同约定的期限届满前，张先生也无法取得购房资格。张先生不具备购房资格导致房屋买卖合同的目的已无法实现，李女士有权解除合同，并要求张先生承担违约责任。
  就张先生应承担违约责任部分，李松律师表示，李女士是连环买卖，如果因张先生违约导致李女士无法购买刘女士的房屋，并承担相应违约责任，那么李女士向李女士支付的违约金，也属于张先生违约给李女士造成的损失，应有张先生承担。
另外，李松律师指出，如果张先生在2017年2月20日之前取得了购房资格，并能全款支付购房款，虽然与合同约定的以贷款方式支付不符合，但并未对李女士造成损失，且达成李女士出售房屋取得购房款的目的，一般情况下合同应继续履行，李女士配合张先生办理相关网签、缴税、过户等手续。

文章来源:李松房地产律师网