李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
超过指导价的税费应谁承担
【案情简介】
2016年7月刘女士通过中介公司购买了徐先生位于朝阳区某处的房屋，因该房屋不满五年，税费较高，刘女士和徐先生在合同中约定以最低指导价格过户。合同签订后双方按照约定履行，刘女士于2016年9月获得银行批贷。中介通知徐先生缴税，徐先生说之前不了解，网签不是真实的交易价格，逃避国家税收是不合法的，合同是无效的，要求把网签撤销，以全款做网签，不然就不配合后续缴税、过户。
刘女士通过中介多次和徐先生沟通，徐先生都坚持以全款纳税，刘女士也非常坚持以现有网签缴税、过户。刘女士说以全款纳税要比现在多出约80万元的税费，当时也是说好以最低指导价格来交税，不然肯定不买这套房。中介给徐先生发催告，徐先生置之不理。过几天徐先生主动联系中介公司去缴税，在核税时工作人员表示因避税违法被徐先生投诉，暂时不能缴税。
刘女士认为合同中约定按照最低指导价过户，现在让徐先生搅和的不知道合同还能否履行下去，刘女士咨询律师寻求帮助。
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，买卖双方以最低指导价格过户，在二手房交易中并不少见，由此引起的纠纷也比较多。
依照北京市有关税收的相关规定，出售不满五年的房屋，卖方应缴纳20%的个人所得税，二手房交易惯例所有税费由买方承担，因此为了少缴税费、促进交易买卖双方通常约定以最低指导价格做网签。最低指导价是行政部门关于房产过户规定的最低过户指导价格，买卖双方还是应当按照实际成交价做网签，北京市高级人民法院有相关规定该避税合同中有关价格条款无效，而并非整个合同无效。
李松律师表示，实践中对于避税合同引起的纠纷有两种处理观点。一种观点认为避税损害了国家的利益，应当以真实的交易价做网签，然后继续履行合同。另一种观点认为，虽然存在避税的情况，但买卖双方约定以避税价格做网签，从保障交易角度，可按照已备案的网签合同缴税、过户。
具体到本案该如何处理，价格条款被确认无效后，要按照实际交易价格来缴税，那么多出的税费该由谁承担。李松律师表示，刘女士承担所有税费的前提是按照最低指导价做网签，现按照实际交易价格做网签，多出来的税费由谁承担合同中并没有约定，如果刘女士和徐先生协商不一致，对于超出网签价的个税应由被征税对象徐先生缴纳。如果刘女士同意承担该笔税费，那么合同可以继续履行，徐先生配合刘女士办理相关缴税、过户手续。如果刘女士、徐先生都不同意承担该笔税费，依照《合同法》的相关司法解释的规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平，当事人请求解除合同的人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除，法院有可能判决解除合同。合同解除后，因徐先生在签订合同时同意按最低指导价过户，后又到税务部门投诉，对于超出最低指导价的个税，徐先生又不愿意承担，徐先生应承担合同约定的违约责任，赔偿刘女士的损失。
李松律师指出，实践中还有一种情况，买卖双方都同意按照最低指导价格缴税、过户，但由第三人举报导致不能按最低指导价格履行，多出的税费买卖双方都无力承担而导致解除合同的。因双方对合同解除都不存在过错，应按照公平公正的原则，一方给予产生损失方适当的赔偿。
文章来源：
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