子女买房登记在父母名下，是否为遗产？

张老先生和王老太有2个儿子张雷、张鸣和1个女儿张晶。张鸣结婚时没有婚房，张老先生就把自己承租的位于海淀的公房给张鸣住。90年代初房改时，张老先生跟两个儿子说，这房子谁买就归谁。张鸣一直在此居住，也没其他住房，就购买了该房屋。该房子是张老先生承租的单位公房，购买时，只能写承租人张老先生的名字，因此虽然是张鸣出资，但房子相关手续写的都是张老先生的名字，房本下来之后也是张老先生的名字。

2005年，张雷的儿子张旭结婚，没有婚房，就想暂时先借用一下张鸣海淀区的房子，张雷和张旭分别给张鸣写了借房保证，保证在借用张鸣海淀房子期间，不损害其房屋。

正是这次借房的事，提醒了张老先生，海淀的房子虽然现在大家都认可是张鸣的，但毕竟登记在张老先生名下，为了避免以后发生纠纷，张老先生写了一个说明。说明的内容为：本人张某，登记在我名下的海淀区的公房，是张鸣出资，以我的名义购买的。因为是单位的公房，现在没有办法过户，等到能够过户的时候过户给张鸣。张老先生觉得不保险，于是立了公证遗嘱将该房屋留给张鸣。

2014年，王老太和张老先生相继去世。2015年，张鸣和张雷、张晶商量，配合他做继承公证，将房屋过户到自己名下。没想到张晶不认可这套房子属于张鸣，认为是张老先生和王老太的夫妻共同财产。张晶也不认可张鸣所说的借名买房，借名也需要王老太同意。因此要求按照遗产来分割该房屋。之后因为谈不妥，张晶、张雷以继承纠纷将张鸣告上了法庭。

律师解读

北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，张鸣和张老先生形成借名买房的法律关系。借名买房是指合同双方约定一方以另一方的名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，借名人实际享有房屋权益。

本案中，经张老先生同意由张鸣以张老先生的名义出资购买。房屋日常各种费用都是由张鸣缴纳，房屋也是由张鸣实际控制。2005年张雷儿子借房也是向张鸣作出不破坏房屋的保证。也就是说虽然购房合同、缴费发票、房本等都登记的是张老先生的名字，但实际上是由张鸣享有房屋权益。张老先生也认可借名买房的事实，从“说明”内容来看，是张老先生对借名的认可。之后为了履行过户的承诺，张老先生立了公证遗嘱，将房屋留给了张鸣。因此，张鸣和张老先生存在借名买房的事实，该房屋属于张鸣所有，不应作为遗产处理。

至于张晶所说借名未经过王老太同意。借名买房是一个合同关系，如果借名成立，该房屋都不属于张老先生的房产，更谈不上是与王老太的夫妻共有财产，因此双方借名买房的约定，也不需要王老太的同意。

李松律师指出，现张晶已经起诉到法院要求按照遗产分割该房屋，张鸣应立即主张权利，否则因为现房屋登记在张老先生名下，张鸣不尽早主张权利，审理继承纠纷的法官依照张晶的材料可能按照遗产予以分割。根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要的规定，借名人以出名人为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，以合同之诉起诉。结合本案的情况，因张老先生已经去世，张鸣以张老先生其他继承人张雷、张晶为被告，以其他合同纠纷提起诉讼，请求法院判决其配合办理过户登记手续。待其他合同纠纷一案立案后，及时向受理继承纠纷的法院提起中止审理申请。

实践中子女借父母名字买房或是父母借子女名字买房的情况不在少数，但因父母、子女之间出资买房也属常见，因此想要主张借名买房需要有比较明确的证据，否则很难认定。李松律师提醒，如果是子女借父母的名字购买房屋，最好是写一个书面的协议，对房屋的权属作出具体明确的约定。否则，一旦发生纠纷，作为实际购房人的子女需要证明双方有借名约定。如果没有相应证据，通常会被认为是对父母的赠予或是借款。