李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
银行不同意代为清偿，房产还能过户吗？
【案情回顾】
2009年10月，胡女士通过中介购买了刘先生拆迁安置房屋一套，双方签订合同约定房屋总价款为100万元整，于合同签订当日支付定金5万元，10月15日交房，并于当日支付首付款55万元，待房本下来过户当日支付尾款40万元。
合同签订当日，胡女士支付了2万元定金。10月15日刘先生依照合同约定将房屋交付给胡女士，胡女士支付了首付款58万。之后胡女士对房屋进行了装修，入住至今。
2014年6月，胡女士听邻居说房本下来了，于是赶紧联系中介，让中介联系刘先生约时间办理房屋过户登记手续。刘先生说房子在银行有抵押，需要一定的时间去解压，办完解压手续就过户。过了几天，刘先生给胡女士打电话，说现在房屋已经涨到320万元，要求胡女士加价20万元，否则就收回房屋。再说合同没有约定具体的履行期限，刘先生现在没有义务配合胡女士办理过户。胡女士想尽快过户，于是同意过户当日和尾款一起支付。刘先生看胡女士同意加价，再次提出加价要求，再加50万元。胡女士一听，觉得刘先生贪得无厌，如果自己再次同意加价，可能刘先生还会再加，于是坚决不同意加价，且另外加的20万也不再支付，要求刘先生按照之前签订的合同继续履行。刘先生表示除非胡女士再加50万元，不然就要收回这个房子，不卖给胡女士了。双方协商不下，胡女士依照律师的建议先给刘先生发了催告函，要求刘先生尽快办理解压手续，并于收到催告函后15日内办理房屋过户手续，胡女士也多次催促刘先生，刘先生都置之不理，无奈之下，胡女士将刘先生起诉到法院，要求刘先生继续履行合同，配合办理过户手续。
胡女士起诉后，刘先生又将该房屋抵押给个人徐女士，借款50万元。刘先生在购买该房屋时向银行贷款仍有30万元未还清。诉讼中，胡女士追加贷款银行和徐女士为第三人，表示自己愿意代替刘先生支付贷款，以便解压后办理过户手续。贷款银行不同意贷款由胡女士偿还，法院表示如果抵押权人不同意，没有办法判决，案件不能继续进行，胡女士不知道该如何是好。
【律师解读】
胡女士在万般无奈之下找到了北京市东元律师事务所合伙人李松律师，李律师指出，胡女士和刘先生签订的房屋买卖合同有效。胡女士和刘先生签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的内容，该合同合法有效，合同双方应按照合同的约定履行合同义务。
刘先生认为合同没有约定具体期限，自己想什么时候履行都行的认识是片面的。依照《合同法》的规定，合同生效后，当事人就合同内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充。不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。结合本案的情况，合同中没有约定具体的过户时间，只是概括的说房本下来后办理过户手续。之后双方经过协商就何时履行没有达成一致，胡女士以催告函的形式要求刘先生15日内办理过户，刘先生在该期限内未履行构成违约。
李律师表示，贷款银行和徐女士作为抵押权人，依照物权法的规定，在抵押权人同意的情况下，才能由他人代为偿还。在司法实践中，如果抵押权人是银行，法院可能会追加银行，询问一下贷款银行意见，或者是不追加银行，直接判决由原告替被告偿还贷款，以便涤除抵押权，最终达到过户的目的。银行不同于一般抵押权人，由他人代为偿还贷款并没有损害银行的利益，因此如果抵押权人是银行，一般法院会支持他人代为偿还银行贷款。
李松律师接受了胡女士的委托，随后变更诉讼请求，请求刘先生配合办理解压手续，配合办理过户手续，以及按照合同的约定支付违约金，同时向法官提交了北京市其他法院处理的未经贷款银行同意，由原告替被告偿还银行贷款，之后配合办理解压、过户手续的司法判例，最终说服了主审法官。
法院经过二次开庭审理后，认为刘先生恶意违约，故意损害刘女士的权利，最终判决由胡女士替刘先生偿还贷款银行和第三人徐女士的贷款，贷款银行和徐女士配合胡女士办理解压手续，解压后7日内刘先生配合胡女士办理房屋过户手续。刘先生按照合同约定每日向胡女士支付违约金300元，直至房屋过户为止。胡女士替刘先生偿还的贷款，有权再向刘先生追偿。
借名买房纠纷案例 