李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
轻信中介一房二卖怎么办
【案情回顾】
2015年12月初，吴先生家里出了点事，急于用钱，因此通过某房屋中介公司将自己位于昌平区某写字楼内的一套房屋卖给了李先生，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款500万，首付款180万元，贷款320万，李先生于2016年1月1日前向吴先生支付首付款，首付款支付后七日内吴先生协助李先生办理银行批贷手续。
在合同履行过程中，因李先生尚未凑齐首付，直到1月18日李先生仍未向吴先生支付首付款。由于吴先生非常着急用钱，就找到中介公司问他们该怎么办，中介公司的工作人员得知此情况后告诉吴先生依照合同约定，买方逾期付款超过15日的，卖方有权解除合同，李先生已逾期18日，吴先生可以解除合同。2016年1月20日这家中介公司的员工又给吴先生打电话说给他找到了一个新的买家王女士，王女士有条件立即购买吴先生的房屋，中介公司可以把王女士介绍给吴先生，但是吴先生需要与中介再次签订新的房屋买卖居间合同，因为吴先生确实急于用钱，因此二话不说就同意了中介的要求，第二天就在中介的帮助下与王女士签订了新的《房屋买卖合同》，新合同约定房屋总价款520万，首付款200万，贷款320万，合同签订之日起5日内王女士向吴先生支付首付款，王女士支付首付款后7日内吴先生协助王女士办理银行贷款手续，但是新的合同签订后履行过程中又发生了意外，王女士付款晚了5天，但是并未超出合同的宽限期。就在王女士延迟付款的期间，第一个买家李先生又找到吴先生，称自己凑齐了全部房款，可以全价购买房屋，且愿意向吴先生支付20万元现金作为补偿，吴先生此时不知如何是好，就又向该房产中介公司咨询，房产中介员工又告诉吴先生可以与李先生进行交易。吴先生听信了中介的建议，隔天在中介公司的要求下吴先生与李先生办理了过户手续。之后王女士知道了此事非常气愤，将吴先生告到法院，要求吴先生按照合同约定向其支付房屋总价款20%的违约金，最终法院认定吴先生先生一房二卖，吴先生构成违约，支付王女士违约金40万元。
吴先生觉得自己的所有行为都是在咨询中介后做出的，自己承担违约金很委屈，因此向李松房地产律师团队首席李律师进行了咨询。
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师指出，随着近年来房屋买卖市场的火爆，越来越多的房屋中介公司应运而生，许多小中介公司单纯追求业务数量和中介费用，可能会向卖房者发布一些误导性信息，而卖房者因为盲目听信中介公司的话，导致最后身陷官司的事，常有发生，通常情况下基于合同相对性原则，房屋买卖合同签订生效后只约束房屋买卖合同双方，房屋中介公司也会要求签署一些免责协议，但是若其本身确实存在故意或者重大过失，此情况下中介公司也应该承担一定的责任，
结合本案情况来看，吴先生通过中介公司先与李先生签订了房屋买卖合同，按照合同约定，李先生逾期18日不支付首付款的行为已经构成根本违约，吴先生此时享有单方解除权，有权解除与李先生的合同，但是需要告知李先生。此时中介建议吴先生把房屋另行卖给他人的建议并无不妥之处，之后吴先生与王女士签订新的房屋买卖合同也是合法有效的，王女士在随后履行合同过程中延迟付款5天，此种情况只是一般违约，并未构成根本违约，吴先生只能要求王女士按照合同约定支付日万分之五的违约金，无权解除合同。但是随后吴先生因听信中介公司的话又将房屋卖给了李先生，该行为却对王女士构成根本违约。造就这一事实的原因一方面是吴先生确实不懂法律，另一方面中介公司存在严重过错。
吴先生在李律师的建议下，另行向中介公司提起赔偿诉讼，最终法院判决就吴先生所承担的40万违约金，中介公司承担70%的责任，吴先生本人也存在过错，个人承担30%的责任。中介公司向吴先生承担了28万元的赔偿责任。
【律师提醒】
购房过程中可能遇到类似本案，为防止卖方一房二卖的情况，李松律师提醒买方，及时做网签。做了网签后该房屋不能再次出售、抵押等，因此在条件允许的情况下，应及时办理网签，以免卖方一房二卖。如果尚未做网签就有纠纷，尽快做财产保全，及时对争议房屋进行查封，避免之后卖方将房屋卖给他人，难以主张权利。
李松律师提醒广大卖房者，买卖房屋过程中切不可完全相信房屋中介的话，在合同签订过程中，不要急于签字，先仔细阅读合同，涉及权利义务关系的重要条款一定研究清楚透彻，避免以后发生诉讼纠纷。此外，有些房屋中介员工为了快速促成业务很可能会提出一些不利于当事人的建议，因此在房屋买卖过程中如果有不懂得问题建议咨询专业法律工作人员。
文章来源：李松房地产律师网
借名买房纠纷案例 