李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
签了阴阳合同，卖方主张毁约怎么办？
【案情回顾】
2015年10月，徐女士通过中介公司购买了何先生位于朝阳区某处的商品房。依照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，房屋总价420万元。首付款200万元，于合同签订后10内支付，剩余220万公积金贷款。因该套房屋不是何先生的唯一住房，依照北京市相关规定，需要交纳20%的个人所得税，中介公司支招儿在网签合同上，将房屋总价款约定为260万元，以此来减少需要交纳的税款。
11月中旬，徐女士取得了公积金的批贷函，于是联系中介和何先生约时间办理过户。没想到何先生竟然反悔了。虽然只过了1个多月，但现在该房屋已经涨到480万元，何先生觉得自己卖亏了，不想卖了。徐女士通过中介表示有什么问题可以再商量，何先生态度坚决。之后何先生给中介发函，表示双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和中介做的网签合同约定的价款不同，属于阴阳合同。依照《合同法》的规定阴阳合同无效。因此何先生主张双方签订的房屋买卖合同无效，愿意退还徐女士已经支付的首付款。因为该房屋是徐女士给孩子买的学区房，怕耽误了时间孩子的户口不能顺利迁入，影响孩子入学。于是徐女士作出让步愿意再加20万元。但是何先生态度坚决就是不卖了，并且双方的买卖合同本身就没有成立。双方一直协调不下来，无奈之下徐女士寻求律师帮助自己维权。
【律师解读】
阴阳合同并不完全无效
北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，阴阳合同在二手房买卖中普遍存在，但合同并不完全无效。根据2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》第4条房屋买卖合同阳合同效力的规定，当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。由该会议纪要的规定可以看出，法院在处理阴阳合同的观点，并非完全无效，而只是关于价格的约定无效。
税费应由谁来承担
李松律师表示，依照北京市有关税收的相关规定，出售不满五年或不是唯一家庭住房的房屋，卖方应缴纳20%的个人所得税。但在二手房买卖交易习惯及买卖双方签订的合同中约定所有的税费由买方承担。结合本案的情况，由于何先生的房屋不是家庭唯一住房，何先生应缴纳20%的个人所得税，该笔费用由徐女士支付。但是徐女士和何先生在签订房屋买卖合同时，只可预见的缴纳个人所得税的基准是260万元，依照实际的成交价格320万元，徐女士需要多承担十多万元的税费。
李松律师作为徐女士代理人，因徐女士是为了给孩子买学区房，坚持履行合同，由于合同约定贷款的方式购买，贷款涉及到公积金或银行的利益，是否批贷也是未知数，法院没有办法强制判贷款。因此，在诉讼中如果买方坚持履行合同，且坚持贷款的话，可能会被驳回。于是在庭审中，李律师建议徐女士承担该笔税费，并以全款支付的方式购买，以减少合同继续履行的阻碍。最终，徐女士缴纳税款后，且表示自己可以全款支付，法院判决合同继续履行，何先生配合徐女士办理房屋过户手续。
李律师表示，有些房屋标的额比较大，那么差出的税费可能上百万，如果双方都不愿意承担，那么依照合同法的相关司法解释的规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平，当事人请求解除合同的人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。也就是如果当事人都不愿意承担上百万的税费，继续履行合同对一方当事人明显不公平，法院有可能判决解除合同。
阴阳合同各方，都存在风险
实践中，一般交易价格300万的房子，先签订一个合同是双方真实的意思表示，房屋总价款约定300万，为了避税再签一个合同房屋总价款200万元，装修折价100万元。但是也有的为了省事第二个合同就只写了房屋总价款200万元，这种情况下，卖方就承担一定的风险。买方可能主张第二个合同是对第一个合同的变更，双方协商一致房屋总价款变更为200万元。并且，第二个避税的合同通常也是提交给建委避税的，在建委有备案。买方可能会主张备案的合同效力高于没有备案。因此，如果没有其他证据能够查明双方的真实意思，可能会按照200万的房屋总价来认定。
另一方面，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的规定，当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。即签订阴阳合同被审查或举报后，需要补缴相应的税款，同时有可能面临一定的处罚。
同时，中介作为居间方，也有一定的风险。《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。违反的由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
【律师提醒】
在2013年国五条出台前，房屋过户税费相对比较低，以阴阳合同的方式避税比较少，因此在2010年出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中也只是笼统规定因阴阳合同引起纠纷的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。2013年国五条出台后，不符合条件的需要缴纳20%的个人所得税，以阴阳合同避税的情况日渐增多，在2014年出台的《北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》中明确规定规避税收的价格条款无效，以以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
采取阴阳合同避税在二手房买卖中比较常见，李松律师提醒广大欲进行二手房交易的读者，尽量不要签订阴阳合同。如果确因各种原因签订了阴阳合同，最好是对超出部分的税费由谁承担作出明确约定，以免日后产生各种纠纷。
最近二手房市场火爆，房价波动较大，以此引起二手房纠纷也比较多。就目前的情况来看，卖方因房价上涨较多，不履行合同的居多。李律师提醒卖方，合同一旦签订，对双方都具有约束力，作为房屋的所有权人，不能肆意的想卖就卖，不想卖退还定金就算了。《合同法》约束双方的同时也保护双方的权益。有的卖方认为不想卖双方返还定金就行了，或是赔偿买方20%的违约金就可以解除，这样的理解是片面的。一般买卖合同约定一方违约，支付另一方20%的违约金，但是有条件的，并非所有人都想有解除权。如果卖方违约，赔偿20%违约金后解除合同的解除权就在买方手中。如果卖方起诉到法院，不管最终结果如何，对不诚信的卖方来讲都有不小的损失。
1.如果买方要求继续履行，若不存在不能履行的情况，法院一般会判决继续履行，同时卖方因为违约也应承担相应的违约责任。
2.如果买方要求解除合同，同时赔偿损失。损失并不以合同约定的房价款的20%的为限。如果买方的实际损失例如房屋升值部分超过了房价款的20%的，最终卖方可能需要承担一大笔违约金。
来源：北京李松房产律师网
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