【案情回顾】
    季先生与张女士婚后育有四个子女,分别为季大、季二、季三、季四。季先生去世后，张女士改嫁刘先生，并与刘先生育有三子女，分别为刘一、刘二、刘三。张女士改嫁后季氏兄弟姐妹4人便与他们的大伯一同生活，后来季氏兄妹的大伯去世，季二继续承租了其大伯的公房。几年后季二承租的公房遇到拆迁，根据拆迁政策，季二能获得两套拆迁安置房和近50万的拆迁补偿费用，季二念及兄弟姐妹情分，提出将其中一套给季大，将拆迁补偿款分给自家兄弟们。又因为拆迁政策规定，该拆迁安置房只能让渡给被拆迁安置人的直系亲属，季二便与母亲张女士联系并将此事告知了张女士，张女士听后表示愿意提供自己的姓名帮季大购房，季二又将此事告知其兄弟姐妹，其他人也欣然同意，随后大家签署了书面协议并按此协议内容执行。
    2015年张女士去世，其女儿刘三一纸诉状将季大告到法院，称季大一家居住的房屋是她母亲张女士的，张女士生前留下遗嘱称待其去世后房屋由刘三继承，现张女士去世，刘三要求继承该房屋。季氏兄弟姐妹听闻此事后认为当初协议约定好的事项，白纸黑字为证，刘三现在怎么能颠倒黑白，信口开河，便去法院应诉。
法庭上刘三称，本案中的房屋是回迁安置房，属于政策保障性住房，季大并不享有购买此套房屋的资格，因此季氏兄弟姐妹与张女士刘三签订的协议因其内容违法所以无效；另根据我国《物权法》规定，不动产登记薄和房产证上登记人为张女士，所以张女士为涉诉房屋的所有权人。法官一时难以判断，决定休庭。面对此情景，季大一家不知所措，同时也很无奈，对于刘三提出回迁房属于保障性住房的说法，季大也不太明白，为此找到本报进行咨询。
    【律师解读】
    北京市东元律师事务所李松专业房产律师团队首席律师李松律师表示，借名买房的现象在北京房屋买卖市场中比较常见，近年来因房价飞涨，这种情况常常产生纠纷。
    针对上述案件，李律师指出：政策性保障住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保证性质的政策性住房。北京市的政策性保障住房包括三类：经济适用房、两限房和自住商品房。本案中的房屋是基于回迁安置而来，房屋性质属于“按经济适用房管理”住房，“按经济适用房管理的住房”并不属于政策性保障住房。由此可知季大兄弟姐妹们与张女士达成的借名买房的协议是合法有效的。
    另外，季大兄弟姐妹与张女士有约在先，约定季大出资购买涉诉房屋，其为涉诉房屋实际权利人，该协议经过季大兄弟姐妹及刘三签字、张女士按手印确认；其次涉诉房屋的购房款及相关费用全部由季大缴纳，购房发票、房屋专项维修基金、房产证、代收产权登记费等发票原件全由季大持有，第三涉诉房屋的房屋产权证书亦由季大持有并保管；上述三点符合借名买房的基本特征，因此李松律师认为季大与张女士之间存在借名买房关系，季大为涉诉房屋的实际所有权人，刘三无权继承该房产，张女士所立遗嘱应属无效。
    【律师提醒】
    李松律师提醒大家，过去基于各种原因，借名买房的现象普遍存在，通常借名买房的双方当事人存在特殊身份关系比如亲戚关系或者特别要好的朋友关系，基于信任双方并未签订书面协议，随着近年来房价暴涨，导致出名人损害房屋实际所有人的背信弃义案件频繁发生，因此房屋实际所有人应尽快要求出名人为其办理房屋更名手续，若对方不同意，则尽快起诉，以免自己的合法权益受到侵害。
    另外李松律师指出，现在或将来打算借名买房的朋友，一定要牢记一下三点，以确保自己的合法权益收到保护：首先，买之前一定要先查清房屋性质，确保不属于政策性保障住房；其次，要与被借名人达成书面协议；最后，保存好购房款发票、税费发票、物业费发票及房产证原件。
    文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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