银行不放款 算买房人违约吗

        张明夫妇在东城有一套房子，孩子快到上学的年龄，夫妻两人就想在海淀买一套学区房。由于学区房比较贵，张明夫妇只好把东城的房子卖掉，再买海淀的房子。

        张明通过中介公司居间介绍，将东城的房子卖给了李强。双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：李强购买张明位于东城区的房屋，总价160万，李强于合同签订当日支付首付款60万元，尾款100万以银行贷款的方式支付。双方于银行批贷后一个月内办理房屋过户手续。

        合同签订后，李强按照约定向张明支付了首付款，2013年12月31日也通过了银行贷款审批，张明也配合李强办理了过户手续。

        张明收到首付款后，也放心地去购买自己的学区房，并和刘军签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：张明于2014年1月25日前支付刘军首付款120万元，3月31日前支付尾款，支付尾款当日双方办理过户手续。

        张明与李强办理完过户手续后，就等着银行放贷。2014年1月20日，李强得知因个人某些原因，银行拒绝放贷，并将此事告知张明。张明拿不到100万的尾款，自己就没办法按时向刘军付款。按照合同约定，逾期付款需要向刘军承担巨额违约金。

        张明很是着急，便积极和李强协商，李强对此却消极处理。双方协商沟通拖到了2月10日。眼看张明付款的时间就要到了，可能会面临巨额违约金，李强却态度强硬地说：“银行不放贷款是银行的事，和我没关系，你找银行去。合同中没有约定尾款的付款时间，我想什么时候给就什么时候给，等我什么时候有钱了再给你。”

        张明回家一看，合同确实没有约定付款时间，难道这钱只能等李强想给的时候才能要？因为李强没有按期支付尾款，张明没有足够的钱来付学区房的房款，可能构成违约，巨额违约金该由谁来承担？

       律师解读

       没约定付款时间  可随时要求支付

       北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，李强所称“没有约定付款时间，等有钱了再给”显然是不合法也不合理的。根据《合同法》的规定，合同中一般都会对履行期限予以约定，合同约定不明确的，双方当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确认。

       履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

       结合本案，张明和李强约定尾款以贷款的形式支付，根据交易习惯，一般银行批贷后，经过一定工作日会放贷银行12月31日批贷，李强在得知银行批贷后才另行购买了房屋，李强和张明次年1月20日知道银行拒绝放款，双方也积极沟通，张明要求李强尽快支付房款，也给了李强合理的履约期限。李强未实际履行，显然李强已经构成了违约。

       银行所放贷款实际上是代表买房的李强付款，银行不能按时发放贷款，出卖人就不能按时收到购房款，买受人就构成违约。因此，李强应当尽快筹集未支付的购房款。

       李律师认为，这个案子可以先给李强发一个律师函，告知对方虽然合同没有明确约定房款支付的时间，但不代表没有时间约束，张明可以随时主张权利，建议李强尽快履行付款义务。
 

     特别提醒

     合同约定条款  避免连环买卖风险

     李松律师指出，现在房价比较高，很多人都是卖了小房子之后再买大房子，很容易形成连环买卖。连环买卖涉及相对人比较多，一旦某一环节出现问题，可能牵连出一串问题，导致多方违约。

     李律师建议，当事人最好能够在事先的合同中就某些问题具体约定，或是之后通过补充协议具体约定，尽可能减少麻烦，同时也将损失降至最低。

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