出卖人以做低房价款为由主张合同无效 法院最终驳回其请求
发布时间：2015-01-04
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
2012年8月20日，王某与刘某在某房屋中介公司的居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：“王某将其名下一套位于北京市朝阳区的1803号两居室出售给刘某，房屋售价为150万元，房屋装修、装饰及家具补偿款30万元，房屋总价共计180万元。”
与此同时，双方另外签订了一份房屋买卖合同，约定房屋成交价为150万元。合同签订当日刘某向中介公司支付了居间服务费5万元，并向王某支付了购房定金10万元，王某出具了定金收条。因王某的房屋之前设定有抵押，刘某前期向王某支付了50万元购房款，让王某用于办理银行解押的相关手续。
同年9月25日王某办理完银行解押手续，刘某的购房资质也早已审核通过，中介公司便联系王某和刘某签订网签授权委托书，以便尽快办理网签事宜，当时的网签交易价格为150万元。不料，王某突然提出该价格低于实际成交价格，是偷逃国家税款的行为，双方签订的《北京市存量房买卖合同》是无效的。
此后，中介公司多次联系王某请其按照合同约定履行义务，配合出具相关手续以便办理网签，但均遭到拒绝。后来，王某还向法院提起了诉讼，请求法院依法确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
“明明当时白纸黑字签的，王某对于房屋的价格都是知道的，另外30万元是房屋的装修、装饰及家具的补偿，怎么突然就变成了偷逃国家税款了呢？双方签订的买卖合同难道真的就无效了吗？”刘某很是不解，带着种种疑惑找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松进行咨询。
判决结果
北京市朝阳区人民法院经过审理判决：驳回王某的诉讼请求。
王某不服一审判决，持原审意见提出上诉，请求撤销原判，依法改判。北京市第二中级人民法院经过审理后判决：驳回上诉，维持原判。
律师剖析
本案中涉及的是二手房买卖过程中最为常见的“阴阳合同”问题。一般为了达到少交或不交不动产交易契税和个人所得税等税费的目的，出卖人和买受人往往会签订两份买卖合同，其中一份是双方实际履行的合同，即所谓的“阴合同”；另一份是交给国家相关部门办理网签备案的合同，即“阳合同”。
在实践中，往往“阳合同”中房屋成交的价款低于“阴合同”中的价款，而买卖双方实际上仍旧是按照“阴合同”的约定来支付房价款。本案出卖人王某在房屋解押之后，突然反悔，提出中介公司为了早日收取中介费，而故意与买方串通做低房屋价款，偷逃国家税款，属于违法行为，双方签订的买卖合同无效，并将刘某和中介公司一同告上了法庭。
对此，李松律师认为，只要双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，那么该份合同就是真实有效的，双方均应按照合同的约定去履行相应的义务。
关于网签价格和实际交易价格不一致的问题，几乎在所有的二手房交易过程中都会涉及到这一问题。李松律师个人认为，双方已经在合同中明确约定房屋的出售价格是150万元，另外30万元是房屋装修、装饰和家具补偿款。因此，双方按照150万的价格进行网签并没有触犯国家的法律。
再者，出卖人王某主张在交易过程中中介公司和买受人恶意串通故意做低价款，偷逃国家税款，对国家税收造成危害。对于上述内容，王某负有举证的义务。依据我国法律的相关规定，当事人对其主张负有相应的举证责任，如果举证不能，其要承担相应的不利后果。
本案中，王某虽主张中介公司与买受人恶意串通做低价款，偷逃国家税款，但是在庭审过程中其并未向法院提交相应的证据用以证明其主张的事实。由于王某提供的证据无法证明买方与中介串通做低价款，存在偷逃税款的情形，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》也是双方的真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故此，朝阳区人民法院及北京市第二中级人民经过审理都没有支持原告王某的诉讼请求。
李松律师也认为，一审法院和二审法院如此处理是正确的。因为在二手房交易过程中，提出合同无效主张的往往是出卖人一方，而出卖人大多是因为房屋价格上涨，感觉房子卖亏了才找出各种理由欲终止合同。如果法院支持了出卖人的请求，认定双方签订的买卖合同无效，那么无异于鼓励出卖人违背诚信、恶意毁约，不仅会严重侵害守约方的合法权益，同时也会扰乱正常的房地产交易秩序。
另外，我国《合同法》第五十二条对于合同无效的情形有明确的规定，只有符合了五十二条的相关规定，合同才是无效的。因此，根据合同法的立法精神，一般在认定合同无效时法院会综合考量各种因素，谨慎处理。
在此，李松律师特别提醒广大读者，在二手房交易过程中签订“阴阳合同”是比较常见的一种现象，如果因“阴阳合同”的问题发生纠纷时，建议买受人不要恐慌，应积极地向专业人士寻求帮助，不要盲目轻信中介公司或者出卖人的一面之词。
诉讼策略指引
结合本案的情况，出卖人王某已经向法院提起了诉讼，请求法院依法确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。在此情况下，刘某应积极出庭应诉，寻找证据反驳王某的主张。同时，为了更好地维护买受人的合法权益，建议刘某可以另案起诉要求王某继续履行合同，配合办理网签及过户手续。
这样一方面通过另案起诉给王某施加了诉讼压力，另一方也积极的运用法律武器来维护自己的合法权益。一般情况下，法院在受理刘某的起诉后，如果查明王某诉确认合同无效的案件尚未审结，则一般情况下会先中止审理，待王某起诉确认合同无效案件判决生效后再恢复对刘某起诉继续履行合同案件的审理。
很多读者可能对此表示不理解，明明是同一个案子，为什么不能一起审理呢？在此，李松律师略做说明：“诉讼中止，是指在诉讼进行过程中，由于某种法定情形的出现而使诉讼活动难以继续进行，受诉人民法院裁定暂时停止本案诉讼程序的制度。”其中“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”便是法定情形之一。
在诉讼过程中，如果两个案子之间具有牵连关系，一个案子的审理需要以另外一个案子的审理结果为依据，而另一个案子尚未审结，那么一般法院会裁定中止审理，待另一个案子审结后再恢复对该案的审理。否则，可能会发生认定事实互相矛盾导致裁判错误。
本案王某已经起诉确认合同无效，刘某另案起诉继续履行合同，显然合同效力的问题是首先要解决的问题，如果合同最终被法院认定无效，则不存在继续履行的问题。因此，法院要中止对刘某起诉继续履行合同案件的审理，待确认合同无效案审结之后再恢复审理。
法条链接
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
《民事诉讼法》第一百五十条：“有下列情形之一的，中止诉讼：
（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；
（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；
（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；
（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；
（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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