李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        2009年10月，张晓与好朋友肖某共同创业，想开设一家设计工作室。经过综合考虑，张晓与肖某选定北京市朝阳区的一个二层建筑作为自己工作室的办公地点，并与房主林某签订了两年的房屋租赁合同，交清了租金。
签订了房屋租赁合同后，张晓与肖某对房屋进行整体的装饰、装修，花去费用20多万元。
        经过张晓与肖某的不懈努力，2011年10月，二人的工作室逐步发展壮大，走上正轨。张晓与肖某商议后，与林某续签了5年的租赁合同，并一次性付清了全部的租金。由于张晓与林某觉得前期的租赁合同履行的很好，双方都比较讲诚信，在续签的房屋租赁合同中就简单的约定了租赁时间与价款，对于违约责任等并未作出约定。
        租赁合同签订后，张晓与肖某就把精力全部投入到了工作室的发展上，与房主没有了什么联系。2014年9月12日的下午，张晓与肖某正在讨论设计方案，一个姓赵的男子突然一帮人闯入张晓的工作室，拿着房本说：这里的原房主已经把房子卖给了我，现在我决定不租给你们了，三日内赶紧给我搬走。
        这帮人的突然到访让张晓措不及防，气愤不已的张晓拨打了原房主的电话，确无人接听。由于新房主天天带人来捣乱，无奈之下，张晓四处托朋友找办公地点，最后不得不以购买林某房屋高出10万元的价格，购置了同地段的一套房屋作为办公地点。
        搬入新的办公地点后，张晓又重新进行了装修，花去费用30万元。张晓越想越气愤，到林某的家中与林某理论，哪知林某振振有词的说到：“我的房子我想卖就卖，大不了就是返还你的租金就是了。”
        张晓觉得自己因此遭受了这么大损失，林某光退房租就行了，这也太不公平了。于是，张晓在朋友的引荐下，找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，希望李律师为其讨回公道。
       律师分析：
       李松律师听完张晓的陈述，仔细翻阅了张晓与林某的租赁合同后指出：林某的行为侵犯了张晓的优先购买权。
       根据《合同法》的相关规定，林某在房屋租赁期间内出售房屋的，应当在合理期限内通知张晓，张晓作为承租人，享有同等条件下优先购买房屋的权利。
        本案中，林某未通知张晓，就将房屋私自卖掉，侵犯了张晓的优先购买权。
        根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人侵犯承租人的优先购买权的，承租人可以要求出租人赔偿损失。因此，张晓可以要求林某赔偿自己的损失。
        同时，李松律师还提出，损失赔偿的范围包括张晓装修的费用，停业损失，重新购置同地段房屋的差价等。
        买卖不破租赁，赵某构成违约。
        根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第二款的规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
        本案中，林某将房屋转让给赵某，是在张晓与林某的租赁期间内。根据“买卖不破租赁”的原则，赵某作为新的房主，替代林某成为租赁合同的出租方，应当继续履行林某与张晓之间的《租赁合同》。但赵某拒不履行，违反了合同的约定，因此张晓可以要求赵某退还自己剩余的房款，并承担违约责任。
        律师提醒：
        李松律师在此提醒大家，承租人的优先购买权是法定的权利，权利人可以自愿放弃，但他人不能侵犯。但承租人的优先购买权也不是任何情况下都能行使的。
        根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
      （一）房屋共有人行使优先购买权的；
      （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
      （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续
因此，在上述情况下，承租人无法通过行使优先购买权而得到房屋。
 
       相关法条：
        一、《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
        二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。
        第二十四条:具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
      （一）房屋共有人行使优先购买权的；
      （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
      （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
      （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。