李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        
       余先生一家5口一直居住在位于北京市海淀区的一套80平方米的2居室。随着孩子的长大，余先生与妻子商量后，决定卖掉自己的2居室，然后再购买一套3居室。
　　由于余先生与妻子平时都要上班，无暇四处找房，便委托中介公司寻找合适的买主和房源。
　　中介公司很快为余先生找到了卖家韩先生和买主谭女士。余先生在与谭女士签订房屋买卖合同时，多次强调自己需要用卖房的钱来购买另一套房屋，所以要求谭女士一定要按合同约定支付房款，谭女士也一再保障会按时付款。并且双方约定如果谭女士逾期付款超过10天，余先生可以解除合同。谭女士当场交付了定金30万元。
　　在与谭女士签订合同后，余先生与韩先生也签订了《房屋买卖合同》，合同约定的付款日期比谭女士的付款日期晚15天。同时余先生在合同签订后也向韩先生交付了定金30万元。
　　谭女士按照约定时间支付给了余先生首付款50万元，，但之后的房款谭女士一直以资金紧张迟迟未支付。余先生与韩先生约定的付款时间就要到了，但谭女士还是没有任何要付款的迹象。
　　正在余先生焦急万分之时，余先生的妻子提醒余先生道：“你不是与谭女士约定她逾期10天不付款，你就可以解除合同嘛，现在已经超过10天了，合同就解除了啊。”余先生听完，顿时喜上眉梢，心想：对啊，我与谭女士的合同已经解除了，可以再将房屋出售或者抵押贷款啊。
　　于是余先生将房屋抵押贷款用于支付韩先生的房款，双方也顺利办理了过户手续。
　　就在余先生一家欢欢喜喜搬进新家的第2天，余先生收到谭女士寄来的律师函，要求余先生继续履行合同，并按照约定支付违约金20万元。不久之后，谭女士一纸诉状将余先生告上了法庭。
　　是谭女士违约在先，还要求我支付违约金，明明是恶人先告状嘛。信心满满的余先生却在一审中败诉。
　　明明是谭女士违约，为什么自己反而成了违约方？百思不得其解的余先生找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，希望李律师帮助其解答心中的疑惑。
　　律师分析：
　　李松律师听完余先生的讲述后指出，余先生确实已经构成违约。
　　《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　　本案中，谭女士与余先生在合同中约定，谭女士付款迟延满10天，余先生有权解除合同。该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
　　基于上述约定，余先生在谭女士付款延期满10天后，就享有了合同的解除权。但不是约定解除合同的条件成就后，合同就自动解除。而是余先生享有选择权，即余先生可以要求解除合同或者要求继续履行合同。
　　《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
根据《合同法》的相关规定，如果余先生选择解除合同，则应当通知谭女士，合同自通知到达谭女士时解除。如果谭女士有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
　　本案中，余先生并未通知谭女士，即未行使合同解除权，则余先生与谭女士的《房屋买卖合同》仍然合法有效，双方都应当遵守。
　　余先生在合同有效的情况下，将房屋抵押，导致合同无法继续履行，已经构成违约。
　　谭女士同样构成违约
　　本案中，余先生没有行使解除权，双方的合同仍合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。谭女士延期付款的行为违反了合同的约定，同样构成了违约。因此，余先生可以依据合同要求谭女士承担违约责任。
　　律师提醒：
　　根据我国《合同法》的相关规定，合同的当事人当事人可以协商解除合同，或者约定合同解除的条件，待解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　　同时，《合同法》还规定了以下当事人可以解除合同的法定情形：
　　   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
  　　 （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
  　　 （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
   　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　   （五）法律规定的其他情形。
　　在此，李松律师还要提醒大家，《合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。因此，解除权人应当积极履行自己的权利，避免因时间届满而丧失权利。
　　此外，合同签订之前，合同履行过程以及产生纠纷后，应当及时向法律专业人员咨询，了解相关的法律规定，寻求合法的救济途径，避免不必要的损失。