李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        2004年，王某因拆迁购得北京市海淀区一套房屋，开发商将于2007年交房。2006年王某因盗窃被人民法院判处有期徒刑7年。
　　2006年，在王某服刑期间，家中急需用钱,其妻子谢某便通过中介公司将登记在王某名下的这套房屋转让给了韩某。因当时王某还在监狱服刑，不能现场签订合同，韩某便要求谢某在签订合同当日，出具王某同意售房的授权委托书，谢某表示同意。
　　几日后谢某将王某同意售房的授权委托书的原件交给了中介公司，将复印件交给了韩某。该授权书中记载，由于王某在监狱服刑，现授权其妻子谢某全权签订房屋买卖合同，并代为收取购房款。根据该授权书，谢某代王某与韩某签订了房屋买卖合同，由于王某无法到场，应中介公司要求,王某的独子小王也在房屋买卖合同书中签了字。
双方在买卖合同书中约定，房屋价款为130万元，签订合同当日买方向卖方支付100万元的购房款，余款在卖方取得房屋产权证，办理房屋过户手续时一并支付。
　　2007年，开发商交房时直接将房屋交付给了韩某，韩某对所购房屋进行了装修，并一直入住至今。
　　2013年10月王某刑满释放后，以谢某所出具的授权委托书不是本人签字为由，将谢某和韩某告上法庭，要求确认谢某代自己与韩某所签订的《房屋买卖合同》无效，并要求韩某将房屋返还给自己。
　　明明是自己合法购买的房屋，现在却被诉腾房，不知所措的韩某找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，望李律师可以帮助自己维护合法权益。
　　（文中当事人均为化名）
 
　　律师分析：
　　李松律师在仔细听了韩某的诉说以及反复研读了韩某提供的证据材料后指出，本案中谢某代王某与韩某所签订的《房屋买卖合同》是有效的。即便谢某所出具的授权委托书不是王某本人的签字，谢某的代理行为也已构成表见代理。
　　所谓表见代理是无权代理的一种，但其代理行为却是最终有效的。根据《合同法》第四十九条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
　　表见代理需具有以下条件：一、合同的相对人基于一定的事实，有理由相信代理人具有代理权限；二、合同的相对人在签订合同时是善意的，即合同相对人在签订合同时并不知晓代理人无代理权限的事实且尽到了审慎审查义务；三、合同相对人与代理人签订的合同合法有效，公平公正。
　　通俗点讲，表见代理就是说，在韩某有足够的理由相信谢某是有代理权限的情形下，即使谢某没有得到授权，该代理行为也是有效的。
　　韩某在听完李律师的介绍后，顿时又有了信心，并委托李松律师代理了该案。
　　在法庭上王某提出从未授权过其妻子谢某出售过该房屋，授权委托书中的签字也不是本人代王某所签，其代为出卖房屋未经过王某的同意。谢某在法庭上也表示她所交给中介的授权委托书是自己代王某所签，王某对卖房一事并不知情，她同意王某的全部诉讼请求。
　　李松律师当庭反驳道，韩某在购房中已经尽到了合理谨慎购买的注意义务。谢某和王某系夫妻关系，对于王某签字的授权委托书 ，其并不知道是谢某代签，由于该授权书又是王某的妻子提供，且签字时王某的儿子也在场，韩某有理由相信该授权委托书是真实的。
　　另外韩某和谢某并不相识，韩某是通过中介公司居间介绍与谢某签订的合同，双方约定的购房款也是当时的市场价，韩某属于善意的购买人。
　　在签订合同时，中介公司要求谢某提交了家庭成员的户口本信息、结婚证，这些身份资料的复印件留存在中介公司，谢某夫妇拆迁时购买该房屋的所有原始资料均交付给了韩某。这些证据均可以说明韩某是善意的购买方，且尽到了合理的谨慎购买义务。
　　为了印证上述事实，李律师申请人民法院到中介公司调取了谢某夫妇的身份信息，以便证明韩某尽到了购买的注意义务。李律师又找到了当时中介公司经办该业务的工作人员，申请他出庭作证，来证明谢某当时曾保证该授权委托书的签字，为其丈夫所签。
　　李松律师为了证明韩某在购房过程中没有过错，申请人民法院追加王某的儿子，小王为共同被告，以便法院查明，在签订合同时，王某的儿子及妻子均保证过，该买卖行为是经过王某同意的。
　　人民法院在经过开庭审理后，采信了李松律师的代理意见，认为谢某的代理行为代已构成表见代理。其代王某与韩某所签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，驳回了王某的全部诉讼请求。
　　房屋所有人可依法向无权处分人追偿
　　无产权证的房屋能买卖吗？
　　在本案当中谢某代王某出售的房屋，王某当时并未取得产权证，对于没有取得产权证的房屋能买卖吗？李松律师认为：有些人会以为转让没有取得房产证的房屋是无效的，其实这是一种片面的理解。李律师指出对已经购买的，有正规手续的回迁房、期房，像这类房屋买受人再次出卖时尚未取得房产证，但这类房屋迟早会取得房屋所有权证，最终不影响后手的买受人取得房屋的产权证，所以买卖双方关于房屋过户的合同目的是可以实现的，只是一个时间长短的问题，像这类房屋就可以买卖。但购房者仍然要警惕，由于这类房屋出卖人再次出售时，尚未取得房屋的产权证，所以买卖双方在短时间内，是无法完成过户目的的。交易时间过长，房价就容易产生波动。房价涨的过多，卖方就容易反悔。李松律师提醒读者朋友们购买此类房屋一定把双方所签的买卖合同起草好，防止出卖人毁约。
　　还有一些没有取得产权证的房屋，像小产权房、违规建筑、单位利用自有土地所建造的没有正规手续的房屋，按照目前的法律规定，是不能进行交易的，购房人切勿贪图便宜购买。