连输两场房产官司 律师支招转败为胜
发布时间：2014-10-14
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
龚先生和吕先生是多年的朋友，2006年吕先生家因拆迁取得了两套回迁安置房的指标。正好这时候龚先生计划给儿子买套婚房，如果用吕先生的指标买回迁安置房的话，每平米可以省几百元钱。他就与吕先生商量能否借用他的指标，由龚先生来购买回迁房。吕先生本身也只想买一套房子，一听龚先生有这个意愿，就欣然答应了。
于是双方就签署了一份协议，协议约定位于丰台某小区的201号回迁安置房屋由龚先生出资购买，房屋产权归龚先生所有。签署完该协议后，龚先生和吕先生一同到开发商处交了购房款30余万元。由于是回迁安置房，虽然龚先生交的购房款，但购房合同及发票的抬头均写的是吕先生的名字。交完款以后，开发商就将房门的钥匙交给了龚先生，龚先生满心欢喜的入住了新房。
2011年房屋的产权证下发了，房产证登记在吕先生名下。正当龚先生想找吕先生过户的时候，吕先生却病倒了，而且病的很重。吕先生有两个孩子，且都已成家，而吕先生的老伴孙女士一直以来都没有工作，吕先生担心自己百年后，老伴没有生活来源，就想把自己的全部家产，都留给孙女士。于是吕先生就把自己的想法给龚先生讲了，希望龚先生做一个遗嘱见证人，证明自己将所有的财产都留给孙女士。龚先生同意了他的要求，于是，吕先生当面就书写了一份遗嘱。遗嘱的大致内容是：在吕先生去世后，将自己的全部财产，包括房屋和其它存款等，都归孙女士所有。龚先生和另外一个好友，作为遗嘱见证人在遗嘱书上签了字。两个月以后，吕先生便撒手人寰去世了。
到了2013年龚先生找到孙女士，希望她能把吕先生名下的那套房屋过户到自己名下。谁知道孙女士矢口否认，一口咬定201号房屋是其丈夫遗留下来的遗产。现在丈夫去世了，根据丈夫所立的遗嘱，该房屋应该由她一人继承，拒绝协助过户。龚先生一听顿时就火冒三丈，拿出了先前与吕先生所签的那份协议：你看看这份协议，这是我和你们家老吕签的，老吕都认可了，房子是我的。孙女士冷冷答道：“这套房子是我和老吕的夫妻共同财产，老吕没有权利单方面把房子的指标转给你，你们的协议是无效的。”
龚先生无奈之下将孙女士告上了法庭，依据他与吕先生所签订的协议，请求法院判令201号房屋归自己所有。孙女士则当庭拿出了一份人民法院制作的调解书，证明自己才是201号房屋的产权人，吕先生名下的房屋已经进行了析产分割。
这份调解书是怎么回事呀？原来孙女士在老伴去世后，为了达到毁约的目的，就和两个儿子商量好，让两个儿子放弃继承权，通过法院分家析产，将丈夫名下的这套房屋过户到孙女士一人名下，这样孙女士就成为201号房屋新的产权人。丈夫所签的那份协议也就自然失效了。
人民法院在经过审理后，认为龚先生要求确权的201号房屋，孙女士等人已经通过分家析产的方式先行进行了分割。故，龚先生应先通过再审的方式撤销分家析产的调解书后，再来解决权属纠纷，依法驳回了龚先生的起诉。龚先生不服一审判决，提起上诉，二审法院再次驳回了龚先生的上诉请求，维持原判。
龚先生无奈之下，只能将孙女士及她的两个儿子告上法庭。龚先生认为他才是201号房屋的产权人，孙女士及其两个儿子通过法院分割201号房屋的行为，侵害了其合法权益，请求法院撤销孙女士三人所达成的调解书。人民法院在经过审理后，认为对于调解书的撤销权，龚先生应当自知道或应当知道6个月内提出，在本案中龚先生的起诉已超过6个月的法定期限。法院又再次驳回了龚先生的诉讼请求。
这下龚先生可真没了主意：打确权官司，法院认为，应当先行撤销调解书，驳回了我的起诉。我去撤销调解书，法院又认为我过了法定期限，再次驳回了我的起诉。这官司怎么打怎么输。难道我的房子就真的就要不回来了吗？
带着这些疑问龚先生慕名找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松，希望李律师能够帮助他打赢官司，要回房子。李律师在对案件进行分析梳理后，认为：人民法院只是在程序上驳回了龚先生的起诉，在实体上并未否认龚先生的权利，龚先生仍享有再次起诉的权利。但基于龚先生已经输掉了两个案件，如果按照原有的诉讼策略继续打下去的话，龚先生仍然会吃败仗。
李松律师建议龚先生变更案由，以房屋买卖的案由，再次起诉孙女士。李律师认为吕先生将拆迁指标转给龚先生的行为，实际上是对房屋的一种处分行为，应当适用房屋买卖的有关规定。于是李律师代理龚先生再次向法院提起诉讼，要求孙女士配合办理201号房屋的产权过户手续。庭审中孙女士的代理律师认为：龚先生再次起诉的行为，违反了一事不再理的基本原则，法院不应予以受理。李律师当庭反驳道：龚先生是以房屋买卖合同的案由起诉到人民法院的，而之前被法院驳回的案件，是基于物权提起的所有权确认之诉，两个案件的基础法律关系并不相同，故本次诉讼并不违反一事不再理的原则。另外，吕先生是在与孙女士夫妻关系存续期间，将201号房屋的指标转给龚先生的。2006年龚先生在选房的时候孙女士也在场，且龚先生对201号房屋进行了装修且入住至今，孙女士在诉前从未提出任何异议。因此，对于吕先生转让指标的行为，她是知情且同意的。现在房屋产权证登记在孙女士名下，具备房屋过户的条件，孙女士应当配合办理过户。
孙女士在法庭上又提出：丈夫曾立过遗嘱，将自己的全部财产，包括房屋和其它存款等，都归我所有。龚先生作为遗嘱见证人在遗嘱书中签过字，这说明龚先生认可登记在我丈夫名下的201号房屋是属于我丈夫的遗产。李律师反驳道：立遗嘱前，吕先生和龚先生所签协议中明确约定201房屋归龚先生所有，该协议是优先于遗嘱的，遗嘱只能处分属于自己的财产，不能处分他人的财产，因此遗嘱中所指的全面财产并不包括201号房屋，孙女士的主张没有事实依据。人民法院在经过开庭审理后，采纳了李律师的代理意见，支持了龚先生的全部诉讼请求，最终判令孙女士配合龚先生办理201号房屋的产权过户手续。
龚先生拿到判决书后，长出了一口气，总算是通过法院讨回了公道。李松律师认为，龚先生打的这场官司可以说是一波三折，第一个案件中，龚先生主张与生前的吕先生存在房屋权属纠纷，要求将房屋确认到自己的名下。而在此之前孙女士等人已经将201号房屋通过法院进行了分家析产。人民法院认为只有将房屋重新恢复到吕先生的名下，才能处理该权属纠纷，因此驳回了龚先生的起诉。
孙女士及其子女基于分家析产行为而达成的调解书，实际上侵害了案外人龚先生的合法权益。为此我国法律规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。根据该规定龚先生有权利向人民法院提起诉讼，来撤销孙女士等人达成的调解书。龚先生第二个案件之所以又败诉，那是因为龚先生提起诉讼时，过了六个月的法定期限。如果过了该法定期限再起诉，即便调解书有错误，法院也会驳回原告的起诉。
李松律师提请广大读者，如果出现他人利用恶意诉讼，来逃避债务的行为，作为受害方应当及时的主张权利，否则人民法院将会驳回第三方的请求。在本案中龚先生正是因为过了法定期限，才被法院再次驳回的。而作为义务方，应当遵守诚实守信的契约精神，不能心存侥幸，见利忘义。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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