承租的公房拆迁，拆迁利益如何分配？
发布时间：2015-11-12
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承租的公房拆迁，拆迁利益如何分配？
【案情回顾】
2003年，秦小伟的父亲去世，父亲名下有一套产权房和一套承租的公房，产权房由秦小伟的大哥秦大伟一家居住，母亲和秦小伟一家三口居住在承租的公房里。2010年，秦小伟的母亲去世，两兄弟未提起对房子进行分割，但默认一家住一套，秦小伟也未去房管局变更公房的承租人。
2013年底，承租的公房所在的区域被列入拆迁范围。此时，秦大伟提出，拆迁补偿应两兄弟平分。虽然自己没有在此居住，但自己的户口从出生就一直在该公房内，补偿理应由自己的份。秦小伟马上表示反对，两兄弟已经默认秦大伟住的产权房归秦大伟所有，自己住的承租公房归自己所有。现在拆迁给的补偿也应属于自己的，不应平分。两兄弟对此争执不下。
【律师解读】
承租的公房不是遗产，无法继承，但可申请变更承租人
北京市东元律师事务所合伙人李松律师指出，公房是我国特殊历史时期的产物，早期的公房大多是单位的福利分房，由员工承租，每月向产权单位缴纳房租。公房承租人一般享有房屋的使用权，而非产权，这也是公房与产权房最大的区别之所在。
因所属产权单位不同，承租的公房可以分为直管公房和自管公房两种。直管公房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮。自管公房是指由全民所有制和集体所有制等单位拥有产权，由单位自主进行管理的房屋。
关于公房能否继承的问题，在司法实践中是存在争议的。依据我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的个人合法财产。公房承租人只有享有对公房的使用权，而没有所有权，所以其并不在遗产范围，依法不能继承。
公房拆迁补偿款，可以依法继承
李松律师认为，如果原承租人去世后，一直未变更承租人，对于公房因拆迁转化而来的补偿款，则属于原承租人财产的变形，仍应属于原承租人的财产，可以依法由法定继承人继承。
如果在原承租人去世后，如果承租的公房变更至某一子女名下，那么公房再拆迁所得的补偿则属于现承租子女所有，与其他人子女就没有关系了，如果家庭成员之间签有协议，约定了公房财产利益的分配，则以协议为准。
结合本案，秦小伟父亲去世以后，秦小伟一直未申请变更承租人，那么拆迁公房所得利益应属于其父亲财产的转化，由其继承人来继承，也就是秦大伟和秦小伟各取得一半。秦小伟可主张分割登记在父亲名下的另一套产权房。
【律师提醒】
在此，李松律师特别提醒，因公房问题相对比较特殊，司法实践中也存在一定的争议，建议读者在遇上类似问题时可向处理房产纠纷的专业人士咨询，避免在不知情的情况下，作出的决定损害了自己应得的财产权益。
另外，在老人去世之后，大多数实际居住公房的子女会将承租人变更至自己的名下，李律师建议最好在变更之前征得其他家庭成员的同意，否则很容易在将来产生不必要的纠纷。
对于不在承租公房内实际居住的子女，建议可在变更承租人至其他兄弟姐妹之前，家庭内部先签订一份书面协议，约定一下将来如果拆迁，拆迁利益的分配问题，这样即便拆迁补偿款都给了一个人，还是可以通过司法途径进行主张的；否则的话，仅凭口头约定，主张权利将十分困难。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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