【案情回顾】
     王女士和李女士是一个单位的同事，1990年单位分房时，两人分别承租了单位分配的同一套房子内的一间。东间承租人为王女士，西间承租人为李女士。之后二人共同在此居住。
     2012年，李女士退休，因两家人在此居住，多有不便，就想着把自己承租的西间使用权转让给王女士，王女士给自己一部分钱，拿着这笔钱在郊区买个小房子养老。王女士也认为这样比较方便，经过协商，二人签订了房屋使用权转让协议，约定：李女士将其承租的西间转让给王女士，王女士支付李女士50万元，于协议签订后10日内支付。待单位同意变更后，李女士配合王女士到单位办理承租人更名手续，将西间的承租人变更为王女士。协议签订第二日，王女士将50万元通过转账的形式支付给了李女士，李女士给王女士打了收条。之后李女士在外地购买了一套二手房养老，并将承租公房腾空给王女士。之后东间、西间都有王女士居住使用。
2015年，李女士的儿子从国外回来，得知母亲以50万元的价格将西间转让给了王女士，觉得母亲受骗了。虽然该房屋是承租的公房，但交通便利，也是学区房，价值远高于50万元，因此找到王女士要求王女士再补50万元，否则要回房屋，不卖了。王女士认为当时是李女士提出卖给自己，50万也是李女士提的，不存在欺骗。协议都已经履行完毕了，李女士的儿子无权要求自己加钱。双方协商不妥，李女士的儿子就到单位举报王女士霸占了自家的房子。王女士拿着协议和收条到单位说明情况后，单位同意西间的承租人变更到王女士名下，待王女士和李女士共同过来办理相应的手续。李女士的儿子认为王女士和单位串通，之后作为李女士的委托代理人起诉到法院要求确认王女士和李女士签订的房屋使用权转让协议无效，并要求王女士腾房。王女士认为对方不履行协议还恶人先告状，于是咨询律师代理自己维护权益。
 
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，王女士和李女士签订的房屋使用权转让协议有效。
承租的公房能否上市交易，要看产权单位的意见。如果产权单位同意变更承租人，那么该公房的使用权可以交易，但买方也要符合对承租人的要求。购买承租的公房要求承租人为北京市户籍，因此在交易时买方应符合北京市户籍的要求。由单位自主管理的公房，需要满足单位规定的条件，例如有些单位规定只能由本单位职工承租。结合本案的情况，王女士和李女士承租的是单位的房屋，单位同意将西间的承租人由李女士变更到王女士名下。王女士和李女士签订的房屋使用权转让协议不违反法律法规及相关规定的规定，且是双方意思的真实表示，因此房屋使用权转让协议合法有效。
李松律师建议，王女士在诉讼中可以提出反诉，要求李女士继续履行合同义务，配合王女士到单位办理承租人变更手续。诉讼中，李女士的儿子提出李女士是承租西间，只有使用权，因此不能够转让，双方的转让协议无效。李律师表示承租公房的使用权是否能转让取决于产权单位，如果产权单位不限制双方使用权买卖的话，则双方的买卖合同就合法有效。在该案中主审法官到产权单位进行了调查，单位房管科负责人表示承租的公房可以在本单位职工内部流转，只要双方达成一致，并共同到房管科办理相关变更手续，房管科同意对承租人予以变更。
此外，李女士的儿子指出使用权转让协议约定的价款明显低于市价，合同显失公平，属于无效合同。李松律师认为，合同不存在显示公平的情形。王女士和李女士买卖的是公房的使用权，使用权不同于房屋的产权，不能按照产权房屋的市场价值进行评估，李女士和王女士达成一致约定50万元是双方的真是意思表示，不存在明显低于市场价的问题。李女士的儿子认为明显低于市场价值没有相应的事实根据，双方所签订的合同不存在显示公平、欺诈等法定无效的情形。最终，法院经过审理认为，王女士和李女士签订的房屋使用权转让协议有效，现王女士已经履行完付款义务，李女士应履行其义务，配合王女士到单位办理相应的承租人变更手续。
 
【律师提醒】
     李松律师指出，并不是所有的承租公房都可以买卖，在本案中，如果产权单位不同意变更承租人，那么王女士和李女士签订的使用权转让协议因合同目的无法实现，依照相关司法解释的规定，可以解除合同。因此，提醒广大读者，如果有想购买公房使用权的购房者，应先了解清楚产权单位是否同意变更承租人，否则最终可能导致合同解除。可能有些读者会有疑问，不变更承租人，继续在这居住不可以么。李律师表示如果双方都遵守诚实信用原则没有问题，但如果卖方以双方无法变更公房的承租人，所签订的合同目的无法实现为由，向法院提出解除合同，则法院有可能会解除双方的买卖合同。或者以后涉及到房屋拆迁，房屋的拆迁补偿款是给公房的承租人，拆迁利益也主要是针对公房的承租人，面对高额的拆迁利益的诱惑，难免有些出卖人不认可之前的协议，引发后续一些列麻烦。
文章源自李松房产律师网