承租人变更，被拆迁安置人口是否还享有居住权？
发布时间：2014-06-08
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赵克、赵梅、赵娜均系赵老先生与王老太的儿女，赵老先生原系国家某单位职工，单位分配给他两间宿舍。1989年单位宿舍拆迁，在北京市朝阳区二环路附近给其一家五口安排了两套两居室，分别为501号房和503号房，两套房屋承租人均登记在赵老先生名下。
分得两套住房后，经家庭协商，501号房由赵克和父母一同居住，503号房由赵梅、赵娜共同居住使用。1993年房管所按照国家的房改政策开始对外出售房屋，当时赵老先生将自己居住的501号房屋买了下来，并取得了房屋所有权证，登记在赵老先生名下，503号房仍为承租的公房。
2000年赵老先生去世，2003年赵梅为了能让孩子上一个重点中学，一家人从503号房屋搬出，在学校附近租房居住。2007年王老太患脑梗，瘫痪在床上并丧失了语言能力，因赵克工作忙经常出差，照顾老人不便，王老太便搬到了503号房居住，由两个女儿轮流照顾。
2011年王老太病逝，全家人沉浸在悲痛之中，在料理完王老太的后事之后，赵娜突然拿出一份公有住宅租赁合同，说503号房现在是她的了，其他人没有权利住。赵克和赵梅当时惊呆了，503号房的承租人明明是父亲，怎么突然变成赵娜了？兄妹二人要求看赵娜手中的租赁合同，赵娜就是不肯。
后来经到房管局查询，兄妹二人才得知赵娜早在2009年就将承租人由父亲变更为她自己，上面有母亲的签字和手印。可是母亲当时已经病重瘫痪在床，无法写字也无法开口讲话，母亲怎么会同意变更承租人呢？后来，赵梅多次与赵娜协商，要求搬回503号居住，但赵娜断然拒绝。无奈之下，赵克、赵梅兄妹二人找到笔者咨询。
法院判决
北京朝阳区人民法院经过审理后，依法作出判决：
原告赵克、赵梅对位于北京市朝阳区某小区503号房屋享有居住使用权。
赵娜不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，二中院经过审理后，判决：
驳回上诉，维持原判。
律师剖析
本案是一起典型的回迁安置的公房所引发的纠纷，早年很多单位的宿舍拆迁，拆迁安置的房屋都为承租的公房，大部分是房管所管理的公房，也称为“直管公房”，双方签订有公有住宅租赁合同。每个月承租人需要向房管所缴纳100余元的房租，便可以长期居住。
依据北京市的相关规定，公房承租人的变更具有严格的要求，一般情况下，在原承租人去世之后，只能将承租人变更为同户籍共同生活居住的人。如果同户籍生活居住多人，需要征得其他居住人同意之后方可进行变更。
虽然赵娜在形式上进行了承租人变更，手续也符合相关的规定，但是实质上，其母亲早在其变更承租人之前已经丧失了行为能力，无法开口讲话也无法写字，更不用说同意变更承租人。另外，该房屋是父亲遗留下来的拆迁安置房屋，父母及赵家三子女均是当时的被拆迁安置人口，对拆迁安置所分得的两套住房都享有居住权。
目前，兄妹三人对于501号房屋按照法定继承进行分割均无异议，但是赵娜通过不法手段，在瞒着全部家庭成员的情况下，擅自将503号房屋承租人进行变更，并拒绝其他家人入住503号房屋，其行为已经严重侵害了赵梅和赵克作为被拆迁安置人口所应享有的权益。
李松律师认为，本案中赵娜变更承租人并非善意，其明知该房屋是拆迁所得，却瞒天过海进行承租人变更，依据我国物权法的相关规定，其并不能善意取得诉争房屋的合法使用权。而赵克和赵梅兄妹二人作为被拆迁安置人口的合法权益应当受到法律的保护。
在司法实践当中，对于被拆迁安置人口的居住权问题，一般认定凡是被拆迁安置人口，其便对拆迁分得的房屋享有合法的居住权，该居住权并不会因承租人的变更或者产权人的变更而灭失。
但是，笔者需要指出有一种情况是例外的。如果诉争房屋系产权房，且在发生纠纷时已经出卖给第三人，该第三人在购买诉争房屋时是善意的，支付了合理价款，并且依据我国法律的相关规定办理了房屋权属登记。那么，依据我国《物权法》第一百零六的规定，第三人便善意取得了诉争房屋的所有权，这时第三人的利益应受到法律的优先保护。对于被拆迁安置人口的居住权，其可以向出卖人主张赔偿或者适当的经济补偿。
另外，本案还牵扯到一个敏感的问题，即公房继承的问题。目前，在我国的法律制度中尚未对此领域进行明确的规定，公房作为特定历史时期的产物，其存在具有一定的合理性。随着市场经济的发展，公房的价值也较之之前有了迅猛的增长，加之，现在司法实践中对于公房买卖一般认定有效，公房的市场价值几乎和产权房相差无几。
面对如此巨大的一笔财产权益，很多继承人在公房承租人在世时或者去世后想尽一切办法将承租人变更到自己的名下，进而达到其侵吞遗产的目的。对此，因法律上并无明确的规定，因此，很多法院对于因公房引发的继承纠纷不予受理。
李松律师认为，这种情况并非没有办法救济，比如本案，首先赵克和赵梅都属于被拆迁安置人口，其可以通过确认居住权的方式，依法入住诉争房屋，进而可以协商房产分割的事宜。同时，因赵娜是通过伪造母亲签名等不法手段变更的承租人，赵克和赵梅也可以房管局为被告，依法确认变更承租人无效，最终使得房屋承租人恢复到原来父亲的名下，再由三子女协商分割相关事宜。
诉讼策略指引
结合本案的情况，赵娜瞒着全家人办理了房屋的承租人变更手续，擅自将承租人由其父亲变更为她本人，虽然房屋承租人进行了变更，但该房屋仍旧是拆迁安置房屋，被拆迁安置人口对拆迁安置房享有合法的居住权。在赵娜拒绝赵梅和赵克入住的情况下，二兄妹应依法诉诸法律维护自己的合法权益。
本案有两种方式可以选择，一方面赵克、赵梅兄妹可以提起民事诉讼，要求依法确认居住权。另一方面，如果兄妹二人对变更承租人有异议，也可依法提起行政诉讼，要求确认变更承租人无效。相比较而言，民事诉讼的难度比较小一些，建议可以先打民事诉讼。
法条链接
《中华人民共和国民法通则》第五条：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”
《中国人民共和国合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”
《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十一条第五款：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。”
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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