借名购买的承租公房，无法更名，借名人能否索赔？
发布时间：2014-04-22
浏览：
王某是外地人，长期在北京工作， 2005年王某欲在京购买一套住房，当时因为经济能力有限，只好不断物色便宜房子。刚好有朋友介绍了一处承租的公房，价格比产权房便宜一些。王某当时对此房挺满意的，但是房管所表示承租的公房只能转让给具有北京市户口的居民。
这下，王某可犯了难了，王某的家人也挺着急，遂想到了在北京有一位远房表姐，表姐一家是北京市户口，如果她肯帮忙的话，那就好办了。抱着试一试的心态，王某与家人一同拜访了表姐，表姐刘某一听买房子是好事，便很爽快的答应妹妹先用自己的名字购房。
2005年5月15日，王某陪同表姐刘某与原公房承租人朱某签订了《房屋转让协议》，该协议约定：朱某将位于北京市东城区某胡同3号房转让给刘某，房屋总价款为25万元，在收到全部购房款当日，朱某与刘某一同到房管所办理承租人变更手续，变更手续办完后三日内朱某搬出，将房屋交付给刘某。
合同签订后，王某以表姐之名依约支付了全部购房款，在王某的陪同下，表姐与朱某办理了变更承租人的相关手续。此后，朱某按照约定交付了房屋。房屋交付后，便由王某一直入住至今，公有住宅租赁合同也一直由王某负责保管。
转眼间，六年的时间过去了，该区域被划入了拆迁范围，表姐刘某主动找到王某，表示愿意支付双倍的购房款，房子归刘某所有，要求王某搬出去。可是，王某哪里肯：“现在房屋已经升值上百万，加上马上要拆迁，怎能50万就把我打发了？”眼看着房屋就要保不住，王某带着材料找到笔者咨询。
判决结果
北京市东城区人民法院经过审理，依法作出判决：
一、被告刘某返还原告王某购房款25万元；
二、被告刘某于本判决生效后十日内支付王某补偿款100万元。
一审判决后，原、被告均不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经过审理过，判决：
驳回上诉，维持原判。
律师剖析
本案涉及公房买卖的问题，在实践中，目前我国的相关法律对此并未作出明确规定。笔者多年来一直处理房产纠纷，据笔者了解，除了2002年12月18日，北京市国土资源和房屋管理局下发的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》外，并无其他法律、法规或者政策对于公房使用权交易进行规定。
依据《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》的相关规定，公房使用权交易的形式有如下几种，一是公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；二是公房承租人有偿转让公房使用权；三是公房承租人以公房使用权交换住房产权；四是公房承租人将其承租的公房部分或者全部转租给他人使用。
本案中，刘某与朱某之间的交易即是通过上诉第二种方式进行的，刘某以支付25万元购房款为代价，取得了公房的使用权。但实质上，上述购房款系王某支付，实际购房人也是王某本人，仅因为王某不具有北京市户口，依据相关规定，其无法作为公房承租人。王某与刘某之间实际上是一种借名买房的关系。
李松律师认为，此类借名不能得到法院的支持。首先，双方交易的房屋是公有住房，该房屋承租人仅有居住使用的权利，承租人对此房屋并不享有产权；其次，依据承租公房的相关规定，承租人应为具有北京市户籍的成年人，王某系外地户口，其没有资格承租该公房；再次，双方即便存在借名的事实，该借名协议也是无法实际履行的，房屋的承租人并不能从刘某变更为王某。
综上，笔者认为如果王某要求刘某履行借名约定，将房屋承租人变更为王某，显然是不会得到法院支持的。但是借名双方均是有过错的，对于房屋升值的部分应依据过错程度的大小而进行划分，如果房屋拆迁获得补偿，刘某应按过错程度给王某适当的补偿。
本案在诉讼过程中，房屋拆迁，刘某与拆迁办签订了拆迁安置协议，分得一套两居室及部分补偿款，总计折合人民币200余万元。刘某对上述金额也认可，最终法院经过审理，依据双方的过错程度大小，酌情判令刘某支付给王某100万元补偿款。
在此，李松律师需要指出，因本案涉及公有住房承租的问题，司法实践中，对于此类房屋纠纷的处理并无定论，本篇书稿仅为笔者的一家之言，仅供读者参考。如有不妥之处，还望同行及读者不吝赐教。
同时，李松律师提醒，为了避免今后再出现类似的纠纷，建议读者在借名购房之前一定要考虑周全，不要钱也花了，房也升值了，结果不仅给自己造成巨大的经济损失，同时也严重地损害了亲情关系。
诉讼策略指引
结合本案的情况，王某有如下几种诉讼策略可以选择：
一是王某可以起诉要求刘某履行借名协议，配合办理诉争房屋的承租人变更手续。原则上，如果借名协议的约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，那么借名约定便是真实有效的。
就本案而言，公有住房借名购房在我国尚未明确的规定，对于该借名协议的效力是存在争议的。笔者个人认为，该借名协议并未违反相关的法律规定，不能简单地就认定无效，但是，即便该借名协议有效，笔者亦认为其是无法继续履行下去的，原因就是依据承租公房的相关规定，承租人应为具有北京市户籍的成年人，王某系外地户口，其没有资格承租该公房。因此，笔者不建议王某选择此种诉讼策略。
二是王某可以提出索赔之诉，要求刘某返还购房款，并赔偿房屋的升值损失。王某因是外地户口，其不具备承租公房的资格，但王某2005年出资购买的公房确实已经升值，虽然王某借名时明知自己不具备承租人资格还借名购房，存在过错，但是刘某也存在过错。
刘某在房屋升值之后，见利忘义，其行为严重违背诚实信用原则，如果仅要求刘某返还购房款便可取得诉争房屋的使用权，显然将导致双方的利益明显失衡，违背法律公平公正的价值追求，且此举会鼓励更多的人反悔，扰乱房地产交易秩序，也不利于社会稳定。
因此，法院在综合考虑各种因素之后，依据双方过错程度的大小，依法判令刘某返还王某购房款并给予适当的经济补偿。李松律师认为，第二种策略相比第一种而言能更好地维护王某的合法权益，将王某的损失降到最低。
法条链接
北京市国土资源和房屋管理局《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》第一条：“公房使用权交易的适用范围：除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其它直管公有住房均可上市进行交易。”
第二条：“公房使用权交易的形式包括：1、公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；2、公房承租人有偿转让公房使用权；3、公房承租人以公房使用权交换住房产权；4、公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。”
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
转载须注明来源及作者否则追究法律责任
借名买房纠纷案例 