瞒着母亲变更承租人，租赁合同能否撤销？
发布时间：2014-04-20
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王老太夫妇原在北京市西城区有一间小平房，是王老太老伴赵大爷单位分的，只有使用权。1992年该区域拆迁，当时王老太夫妇的两个女儿都还未成年，拆迁办依据王老太家的人口情况酌情分配了一套两居室，性质仍为承租的公房，承租人登记的是赵大爷的名字。
1999赵大爷年因病去世，全家人沉浸在悲痛之中，家中也没有人提及变更承租人的事情，所住房屋仍旧登记在赵大爷的名下。这样又过了很多年，大女儿和小女儿分别成家，单位也都给分了房子，大女儿搬出来自己住并将户口迁出，但小女儿将自己单位分的房租出去，仍旧住在王老太夫妇的房子内。
2011年冬天，因王老太家住在五楼，上下楼很不方便，加之王老太年事已高，遂想将现在的住房置换一套一楼的房子。王老太便将大女儿也叫回来全家一同商议此事，可是不曾想刚提出便遭到小女儿的极力反对，大女儿很不理解，便与其争辩起来。
“母亲年事已高，置换房子上下楼可以方便一些，你为什么百般阻拦？”姐姐问到。“现在这房子已经是我的了，我有权决定是否置换，你们无权干涉！”王老太和大女儿听到此消息如五雷轰顶，明明是老伴名下的房怎么会成了小女儿的了？
大女儿陪着母亲去房管局查看了档案，结果真如小女儿所说，承租人早在2005年就变更为小女儿了，可是王老太和大女儿对此事一点都不知情。这使王老太气不打一处来，自己还没死呢，小女儿就来争财产啊。后在大女儿的陪伴下，其找到笔者求助。
判决结果
北京市西城区人民法院经过审理，认定小女儿赵某不符合申请变更承租人的条件，房管局将承租人变更为第三人的行为违反了公有房屋租赁和管理的相关规定，依法判决：
撤销北京市西城房管局与第三人赵某签订的北京市西城区某小区某单位X号房屋租赁合同。
一审判决后，小女儿不服，认为变更合同签订符合法律规定且已经变更多年，以王老太已超过诉讼时效为由，上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经过审理后，依法判决：
驳回上诉，维持原判。
律师剖析
本案是典型的因公房承租人变更而引发的纠纷。依据《北京市公有住宅租赁合同》第七条的规定：“租赁期限内，承租方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”由此可见，在租赁期限内承租人是可以进行变更的，但是需要符合相应的条件。
本案中，诉争房屋登记在王老太的老伴名下，老伴去世后，此房便一直由王老太和小女儿居住，其二人的户口均在诉争房屋内。如果小女儿要变更承租人，需要经过王老太的同意。从王老太调阅的资料可以看出，上面虽然有“同意承租人变更”的字样，下面也有王老太的签字，但是据王老太所述其根本不知道房屋承租人变更的相关事宜，在2005年其未曾去过房管所，因此这些字均不是王老太本人所写，系他人伪造的签字。
再者，小女儿工作后，单位已经给其分配了住房，她将自己分的房子租出去，仍住在母亲处不走，并不符合上述第七条规定的“无其他住房”的条件。因此，其已经没有权利再继续承租人父亲名下的公房，符合条件的承租人只有王老太一人。
笔者认为，房管局变更审核不严，租赁合同应依法撤销。本案诉争房屋内有两个户口，一个是王老太，一个是王老太的小女儿。即便房管所对于小女儿赵某在外是否还有其他住房无法查证，那么在变更时房管所明知此房内有两个户口，却并未通知王老太到房管所签字，属于工作失误。。
依据北京市公有住房的相关管理规定，不与共同居住人协商，公房内居住人私下单独申请变更公房承租人，即使公房管理机关已经批准其申请并做了相应的变更，该变更公房承租人的行为也应是无效的。本案在进行承租人变更时，房管所并未通知王老太到场，仅凭小女儿的一面之词，便进行了变更，其程序显然不合法。
另据查证，“同意变更承租人”的字样及王老太的签名均系小女儿自己所写，并非王老太本人所签。房管所对小女儿赵某某提出的申请及诉争房屋的实际情况未予全面审核，即为小女儿办理了变更承租人的相关手续，此更名行为违反了变更承租人的相关规定，该份租赁合同应依法被撤销。
在租赁合同撤销后，公房承租人又回到了王老太老伴的名下，王老太可申请将公房承租人变更至自己名下。
依据北京市的相关规定，申请变更为公房承租人须满足以下条件：一原承租人死亡或外迁；二与原承租人为同一户籍，是原承租人的家庭成员；三与原承租人共同居住一年以上；四没有其他住房。
结合本案的情况，王老太的老伴去世后，同户籍居住的人口有三人，后大女儿分房后户口迁出并搬出居住，小女儿分房后仍在诉争房屋内居住，其户口也在诉争房屋内。因大女儿户口不在诉争房屋内，且其另有住房，故其不符合承租人变更的相关条件。小女儿虽然户口在诉争房屋内，但是单位给其分有住房，因此也不符合变更承租人的相关条件。
由此可见，只有王老太本人符合申请变更承租人的相关条件，王老太与老伴仅有这一套住房，且其户口一直在此房内，并在此居住生活长达十几年。据此，王老太可以向房管局申请变更承租人至自己名下。
在此，李松律师需要特别提醒，即便承租人变更后，其他家庭成员仍享有居住权。因诉争房屋系拆迁安置所分得的房屋，拆迁时一家四口的户口均在被拆迁房屋内，四口人均属于安置人口。依据我国拆迁的相关规定，安置人口对拆迁安置的房屋享有居住权。该居住权并不会随着时间的推移而自行消失，也不会因房屋产权人或承租人的变更而灭失。
原则上，只要安置人口不自愿放弃对诉争房屋的居住权，其他人亦无权剥夺其居住权。因此，本案即便王老太将承租人变更至自己名下，也不能要求小女儿搬出诉争房屋，除非其自愿搬出居住。同时，大女儿当时也是被拆迁安置人口，也对诉争房屋享有居住权。
诉讼策略指引
本案系因直管公房租赁引发的纠纷，北京市高院关于此类纠纷的受理问题有相关规定。一般对于直管公房承租人与政府公房管理部分或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理。
如果是涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理。结合本案的情况，王老太应依法提起行政诉讼，要求撤销北京市西城房管局与小女儿签订的房屋租赁合同。
在此，李松律师特别提醒，公房作为我国特定历史时期的产物，目前随着社会的发展而价值大增，随之便出现了很多因变更承租人而引发的纠纷。当读者遇到此种情况时，笔者建议不要慌张，首先要第一时间去调阅变更的相关资料，之后再向专业人士求助。
因此类纠纷受诉讼时效的限制，当利害关系人知道自己的权利受到侵害后，如协商解决不成，应在诉讼时效期间内依法提起诉讼，如果一直拖延不解决，超过诉讼时效权利将受到更大的损害。
法条链接
《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条：“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公证的，可以判决变更。”
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款：
“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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