侵害被监护人利益，公有住宅买卖合同有效吗？
发布时间：2014-04-07
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小明的父亲生前在某国有单位分有一套承租的公房，1998年夏天一场突入起来的车祸夺去了其父母的生命，当时年仅12岁的小明生活孤苦无依。经过一家人商议，小明的叔叔、婶婶主动承担了照顾小明的义务，刚好叔叔王某家有一个女孩，名叫小红，与小明年龄相仿，一起照顾也比较方便一些。
小明父亲单位分的房子位于北京市东城区，生活和上学各方面都比较便利，为了更好地照顾小明，叔叔一家搬进了小明父亲承租的公房。因叔叔一家三口户口不在东城，小明的妹妹小红也想迁入东城的学校上学，若是小明父亲名下的公房能变成小明叔叔的名字，户口自然就可以迁入。
为此，小明的叔叔专门找到小明父亲的单位，经过多次协调，单位考虑到小明当时年幼，尚不具备完全的民事行为能力，需要人照顾，最终单位同意暂时将公房的承租人变更为小明的叔叔。其后，妹妹小红将户口迁入，与小明就读于同一所小学。
2008年单位以房改成本价面向内部职工出售公房，小明的叔叔在小明不知情的情况下，从小明父亲的单位买下了产权，产权证登记在小明叔叔的名下。2013年小明想要成家，女方提出要有一套房子，小明便与叔叔商量，请其与婶婶搬回他们自己的房子居住，父亲留下的这套公房准备作为婚房使用。
可是，令小明怎么也没有想到的是，叔叔突然拿出一个大红房本：“这个房子已经是我的了，你让我腾房门儿都没有！我要把这套房子卖了，谁也别想住！”看到眼前的一幕，小明傻眼了，明明是父亲留给自己的唯一住房，怎么变成叔叔的了？叔叔又扬言要卖房，这可怎么办？小明心灰意冷慕名找到笔者咨询。
判决结果
北京市东城区人民法院经过审理，作出判决：
驳回原告小明的诉讼请求。
一审判决后，小明不服，持原审意见上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理，认为小明的叔叔王某与单位签订《公有住宅买卖合同》侵害了被监护人小明的合法权益，依法改判：
一、撤销北京市东城区（2013）东民初字第XXXX号民事判决书。
二、王某与某国有单位于二OO八年八月十五日签订的《公有住宅买卖合同》无效。
律师剖析
本案是一起典型的与被监护人利益有关的纠纷，李松律师认为诉争房屋系小明父亲单位的福利分房，早期大部分都是承租的公房，小明的父亲是承租人。现在小明的父母因突如其来的车祸陡然离世，这所房子就是小明的父母留下的唯一财产。
小明的叔叔王某在小明父亲去世后主动承担照顾小明的义务，其作为小明的监护人，应依法保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。当时单位考虑小明年幼，需要人照顾的实际情况，在王某的再三要求下，单位才予以通融，同意暂时将承租人登记在小明的叔叔名下，但小明父亲的单位始终认为房屋仍旧是小明父亲留给小明的，只是小明年龄太小，不宜登记为公房承租人，实际上该财产应是属于被监护人小明的财产。
再者，小明的叔叔王某与单位之间的买卖合同，侵害了被监护人小明的利益。王某购买诉争房屋是在2008年，当时小明已经年满18周岁，其购买诉争房屋应首先征求小明的意见，但是据小明所述其对此事一直不知情，直到今年准备结婚要求叔叔、婶婶腾房时才知晓叔叔已经背着他将父亲留下的公房买下了产权。
依据我国《民法通则》第十八条之规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”小明的叔叔王某购买诉争房屋的产权显然并非是为了小明的利益，而是为了将此房据为己有，其与单位签订的《公有住宅买卖合同》已经侵害了被监护人小明的合法权益，依法应认定为无效合同。
理论上讲，在小明成年之后，王某就应将诉争房屋变更承租人至小明名下，但是本案因房屋价值早已今非昔比，王某顿生贪念，意欲将房屋据为己有。鉴于此，小明在得知自己的权利受到侵害之后，可以依法向法院提起诉讼，请求确认叔叔与单位签订的《公有住宅买卖合同》无效。
本案中，单位的意见十分重要，李松律师认为，必要时可以请小明父亲的单位出具证明阐明变更承租人的原委，以便法院查清事实，维护被监护人小明的合法权益。在王某与单位签订的《公有住宅买卖合同》经法院依法确认无效之后，小明可以依法向单位要求购买父亲留下的房屋，之后将产权人登记至其名下，单位应予以配合。
笔者在此要特别指出，因诉争房屋价值巨大，且目前小明的叔叔已经扬言“要将此房卖掉，谁也别想住！”。如果本案在诉讼过程中，小明的叔叔为了转移财产而将房屋出售，则需要区分不同的买受人来认定买卖合同效力。
如果买受人明知此房存在纠纷，或者系小明叔叔的近亲属，而故意以低于市场价的价格买进，那么即便双方已经办理了过户手续，最终买卖合同仍会因违反我国《合同法》第五十二条第二项的规定“恶意串通，损害第三人利益”而被确认无效。无效之后，买受人仍需将房屋返还。
如果买受人购房时为善意的，对纠纷不知情，支付了合理的对价，且双方已经办理完房屋所有权转移登记手续，那么依据我国《物权法》第一百零六条之规定，第三人便善意取得了诉争房屋的所有权，小明便无法再要回房屋。但是，作为受害人，小明可以要求叔叔依法承担相应的赔偿责任，赔偿因其出售房屋而给小明造成的损失。
一般情况下，对于无民事行为能力或者限制民事行为能力的人，依照法律规定其行为需要由法定监护人代理。本案小明属于失去父母的未成年人，依据《民法通则》的相关规定，有监护能力的人亲属可以担任监护人，小明的叔叔担任监护人是符合相关法律规定的。
但是，我国法律并非对于监护人的职责权利没有任何的限制，我国《民法通则》第十八条对于监护人的职责权利及民事责任均有具体明确的规定。本案中监护人自作聪明，以为买下公房之后房屋就是他的，显然其上述行为已经侵害了被监护人的利益，即便行为已经完成，最终亦被法院确认合同无效。
诉讼策略指引
结合本案的情况，因叔叔与单位签订的《公有住宅买卖合同》已经侵害了小明的合法权益，小明可依法向法院起诉，请求确认二者于2008年8月15日签订的《公有住宅买卖合同》无效。
同时，因本案小明的叔叔王某已经扬言要出售房屋，为了防止王某恶意转移财产，李松律师建议小明可以在诉讼时依法向法院提出财产保全申请，请求法院依法查封诉争房屋，以最大限度避免将来可能造成的损失。
李松律师提醒，作为监护人要尽到监护人职责，如果为了一己之私而故意损害被监护人的利益，很有可能最终得不偿失，不但财产要返还，给被监护人造成损失的还需要赔偿损失，更重要的是多年的心血与感情的付出终将因其不智之举而毁于一旦，无法挽回。
法条链接
《中华人民共和国民法通则》第十八条：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”
《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
- 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
- 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
- 以合法形式掩盖非法目的；
- 损害社会公共利益；
- 违反法律、行政法规的强制性规定。”
第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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