王女士的公公早年去世，公公名下有一套产权房和一套承租的公房，因当时婆婆还健在，所以公公去世之后三个子女都未提遗产继承的事。去年王女士的婆婆也因病去世，现在遗产继承的问题不得不提上日程，可是却不曾想为此事兄弟三人一下子闹翻了。
　　原来公公名下承租的公房一直由王女士一家三口居住，从结婚一直住到现在，王女士的老公排行老二，现在老大和老三突然说：“你们已经继承了承租的公房，现在产权房没有你们的份儿！”“公房一直登记在公公名下，何来被我们家继承一说呢？”
　　“难道因为我们家住着承租的公房，就丧失了继承产权房的资格了吗？”王女士怎么也想不明白，再说了住承租的公房是结婚前公公婆婆就承诺的，王女士一家三口的户口就落在承租的公房里，全家对此事都知情。这么多年也没有任何一个家人提出异议，现在怎么因为遗产的事都翻脸了呢？
　　律师评析：
　　老二有权继承产权房三分之一的份额
　　本案是一例典型的遗产继承纠纷，那么遗产的范围究竟如何界定呢？北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，王女士公公名下的产权房属于老人的遗产，现在公公婆婆均已去世，在二位老人均未留下遗嘱的情况下，该房产应由法定第一顺序继承人继承，即由三兄弟来继承。
　　一般情况下，同一顺序继承人继承的遗产份额应当均等，但是对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以主张多分。本案中三兄弟均未与老人共同生活居住，不存在应当多分的情况，每人应继承三分之一的遗产份额。
　　承租的公房不是遗产，无法继承，但可申请变更承租人
　　李律师指出，公房是我国特殊时期的历史产物，早期的公房大多是单位的福利分房，由员工承租，每月向产权单位缴纳一定金额的房租。公房承租人一般享有房屋的使用权，而非产权，这也是公房与产权房最大的区别之所在。
　　因所属产权单位不同，承租的公房可以分为直管公房和自管公房两种。直管公房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮。自管公房是指由全民所有制和集体所有制等单位拥有产权，由单位自主进行管理的房屋。
　　关于公房能否继承的问题，在司法实践中是存在争议的。依据我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的个人合法财产。公房承租人只有享有对公房的使用权，而没有所有权，所以其并不在遗产范围，依法不能继承。
　　李松律师指出，虽然公房不能直接继承，但是对于符合条件的家庭成员在原承租人去世之后，可以申请变更承租人。对此，北京市公有住宅租赁合同中有明确的规定，在租赁期限内，原承租人外迁或死亡，与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
　　若产权单位同意，公房可以有偿转让，转让价款属遗产
　　李松律师指出，2002年北京市国土资源和房屋管理局发布了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，自2003年1月1日起在全市范围内试点，试行期为一年。一年之后，北京市相关部门没有再发布过关于公房使用权转让方面的文件。
　　司法实践中，对于公房使用权转让原则上只要产权单位同意，则法院一般认定有效。在李律师处理案件过程中，法院曾向北京市建设委员会致函，北京市建委回复：鉴于《北京市人民政府关于查处非法买卖公有房屋使用权的规定》已于2001年11月26日被市政府宣布废止，在公有住房产权单位同意转让的情况下，公有住房使用权转让行为不违反法律、法规和规章的规定。
　　由此可见，在产权单位同意转让的情况下，公房使用权是可以进行有偿转让的。结合本案的情况，如果王女士公公承租的公房的产权单位同意转让，则三个兄弟可将上述房屋转让，转让所得的价款应作为老人的遗产进行分割。
　　公房拆迁转化的补偿款，可以依法继承
　　近年来随着城市化建设的推进，很多公房面临拆迁的问题，依据北京市有关拆迁的相关规定，对于承租的公房进行拆迁，原则上产权单位须放弃拆迁利益，给承租人进行拆迁补偿。
　　本案公房的承租人登记在王女士公公的名下，若日后遇房屋拆迁，对于公房拆迁转化而来的补偿款，李律师认为上述款项属于老人财产的变形，仍应属于老人的财产，可以依法由法定继承人继承。
如果在公房拆迁之前，经过家庭协商已经将房屋承租人变更至某一个子女名下，则公房再拆迁所得的补偿应属于承租公房的子女所有，与原承租人便没有关系了。
　　再者，很多读者担心老人去世后，公房会被收回，依据李律师的经验，公房大多属于福利分房，一般情况下产权单位不会收回，即便老人去世之后未变更承租人，子女也可放心居住。
　　律师提醒
　　在此，李松律师特别提醒，因公房问题相对比较特殊，司法实践中也存在一定的争议，建议读者在遇上类似问题时可向处理房产纠纷的专业人士咨询，避免在不知情的情况下，作出的决定损害了自己应得的财产权益。
另外，在老人去世之后，大多数实际居住公房的子女会将承租人变更至自己的名下，李律师建议最好在变更之前征得其他家庭成员的同意，否则很容易在将来产生不必要的纠纷。
　　对于不在承租公房内实际居住的子女，建议可在变更承租人至其他兄弟姐妹之前，家庭内部先签订一份书面协议，约定一下将来如果拆迁，拆迁利益的分配问题，这样即便拆迁补偿款都给了一个人，还是可以通过司法途径进行主张的；否则的话，仅凭口头约定，主张权利将十分困难。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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