媳妇借婆婆名购买公房，法院最终判房屋归婆婆所有。
发布时间：2014-01-09
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杨某与蔡某系婆媳关系，1985年杨某与蔡某的儿子赵某结婚，婚后育有一子，婚后杨某一直居住在婆婆家。1995年婆家所在区域开始拆迁，给杨某夫妇一套一居室公房居住，随着儿子逐渐长大，杨某夫妇找到单位同其他职工换房，从一居换为两居，杨某夫妇向对方支付了部分差价款。其后，杨某夫妇及儿子一直在此房内居住。
2000年国家实施房改，职工可以购买公房，因杨某与婆婆蔡某同属于一个单位，婆婆的工龄比杨某的长，使用婆婆的工龄购房款可以优惠几千元。故此，杨某便以婆婆蔡某的名义购房。因为是一家人，所以双方之间没有书面的约定。
同年9月蔡某与单位签订了《出售公有住宅楼房协议书》，协议约定：单位同意将蔡某儿子居住的309号二居室以成本价出售给蔡某。协议签订后，杨某向单位支付了四万余元的购房款，付款人写的是蔡某的名字，交款人是杨某，房产证登记在蔡某名下。
购房后，杨某及丈夫张某、儿子仍在此房内生活居住，又过了几年，杨某与丈夫张某因感情不和协议离婚，当时双方口头约定此套房归女方，但却遭到婆婆蔡某的反对，蔡某认为房屋是用其和老伴的工龄购买的，房产证也写的是自己的名字，儿子张某无权处分。
万般无奈之下，杨某将婆婆蔡某告上法庭，要求确认309号二居室归其所有。接到诉状后，蔡某和张某慕名找到李松律师咨询，并欲要求对方搬出，李松律师在了解情况后，建议其在确权纠纷出结果之后再起诉腾房。
法院判决
北京西城区人民法院经过审理后作出判决：
驳回原告杨某的诉讼请求。
上述判决生效后，蔡某依法向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求杨某腾退房屋交还原告，并要求被告杨某支付房屋使用费，北京市西城区人民法院经过审理后判决：
一、本判决生效后之日起十五日内，被告杨某将北京市西城区某大街309号房腾空，交还原告蔡某。
二、本判决生效之日起三十日内，被告杨某向原告蔡某支付二OO九年十月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按每月一千五百元计算）。
律师剖析
本案是一例典型的借名购买公房的纠纷，在实践中，像类似此种借名购买公房的情况不在少数。公房也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。
公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向该企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。在公有住宅出售过程中，有很多人因为父母工龄比较长，或者是长辈没有钱买等原因而借长辈的名义买房。一旦家庭发生变故，房屋的所有权就变成各方争议的焦点，因借名而产生的确权纠纷也呈现逐年增长的趋势。
本案杨某和蔡某同属于一个单位，且房屋在购买之前该房屋仅为承租的公房。蔡某与单位签订《出售公有住宅楼房协议书》，并使用自己及配偶的工龄折算，按照成本价购买了309号房屋，并缴纳了购房款。此后，蔡某便依法取得了该房屋的所有权，故可认定蔡某为该房产的合法产权人。
杨某虽然称309号房屋系其与前夫张某及儿子居住的老房子拆迁所得，但其并未出示相关拆迁协议，未能充分举证。同时，杨某称其为了优惠购房而借用蔡某夫妻的工龄购房的陈述，其亦未能举证证明。依据我国《民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张应举证证明，如果举证不能，当事人要承担不利的后果。法院最终没有支持杨某的诉讼请求也是基于上述原因。
另外，被拆迁的房屋是蔡某家的祖宅，属于蔡某及其丈夫所有，拆迁后分的公房也系原被拆迁房屋的变形，蔡某在房改期间使用其及配偶的工龄以成本价购买309号房屋，符合我国的房改政策及当时的相关规定。房屋理应属于蔡某所有，杨某的长期居住并不代表其取得房屋的所有权。
法院判决驳回杨某诉讼请求后，蔡某便提起的腾房之诉。对此，李松律师认为杨某应当腾房，将房屋交还蔡某。首先，杨某已经与蔡某的儿子张某离婚，且杨某离婚后已经再婚。其次，依据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案诉争的房屋产权登记在蔡某名下，该房屋所有权益依法归蔡某所有。所有权人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
蔡某要求杨某腾退房屋，符合上述法律规定。杨某在其与张某婚姻关系存续期间居住该房，但现在其已无权居住。故此，西城区人民法院经过审理后，支持了蔡某要求腾房的诉讼请求。对于房屋使用费，法院最终按照两年的诉讼时效，酌情判令杨某支付房屋使用费。
在此，李松律师特别提醒广大读者：借名买房存在很大的风险，尤其是公房。实践中，购买承租的公房需要折算夫妻工龄，按照成本价购买，原则上使用谁的工龄，房屋登记在谁的名下，房屋就属于谁所有。对于借名人的出资，仅可作为债权债务来主张。因此，借名买房需三思而后行，以免今后留下后患。
诉讼策略指引
结合本案的情况，前期建议蔡某应诉，证明房屋属于蔡某所有。本案争议焦点在于，杨某认为其是为了优惠购房才使用的婆婆蔡某夫妇的工龄，但是其并没有向法院提供任何证据，证明双方之间存在借名的事实。
加之，蔡某对于借名的事实根本就不认可，蔡某认为该套房屋本来就是单位因拆迁而分给蔡某家的，且使用的是蔡某夫妇二人的工龄折算后以成本价购买的，购房票据也记载购房人是蔡某。由此可以认定，该房屋属于蔡某所有。
基于上述分析，依据物权法的相关规定，蔡某对该房屋享有占有、使用、处分及收益的权利，现在杨某与张某已经离婚，且已再婚，蔡某要求其腾房合情合理。蔡某要求杨某支付使用费也是应当，根据我国法律关于诉讼时效的规定，从起诉之日起算，法院酌情判决杨某支付使用费。
法条链接
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”
《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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