善意第三人购买的二手房应受到法院保护？
发布时间：2014-06-11
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
2012年7月李某通过北京链家中介公司的居间介绍，在北京市朝阳区某小区购买张女士的一套二手房。7月15日双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：张女士将位于朝阳区某小区的1203号房屋出售给李某，房屋总价款为190万元，李某通过公积金贷款方式支付购房款，于本合同签订后九十日内办理房屋权属转移手续。
合同签订后，李某按照合同约定向张女士支付了购房首付款90万元，并向公积金管理中心提交了办理贷款的相关材料，2012年9月公积金贷款中心通知已经批贷，让双方尽快去办理过户手续，之后拿房本去便可放贷。
随后，双方于9月3日办理了过户手续，取得房产证后，张女士便将房屋交付给李某。因李某购房是为了结婚使用，房屋交付后，李某便对房屋进行了精心装修并入住。小两口正在为自己有了一个温馨的小家而欢喜不已，突然一纸诉状彻底扰乱了他们的生活。
原来，这个房子最早是回迁安置的房屋，被拆迁安置人口王丽、王云、王刚等人将李某告上法庭，要求确认他们对李某购买的房屋享有居住权。这下可把小两口急坏了，当时买房子时出卖人张女士及中介公司都没有告知该房屋有纠纷，再说李某已经将房买下并办理了过户，怎么可能还有其他人的居住权呢？小两口认为自己占理儿，便独自出庭应诉。
可是令李某万万没有想到的是，该案经过北京市朝阳区人民法院审理，一审竟然支持了 王丽、王云、王刚等人的诉讼请求。拿到判决书后，李某顿时懵了，带着判决书直奔律所向笔者求助。
法院判决
北京朝阳区人民法院经过审理后，依法作出判决：
原告 王丽、王云、王刚等人对位于北京市朝阳区某小区的1203号房屋有居住使用权。
一审判决后，李某在笔者的建议下，以侵犯善意第三人合法权益为由提起上诉，北京市第二中级人民法院经过审理后，判决：
撤销原判，驳回 王丽、王云、王刚等人的诉讼请求。
律师剖析
本案是涉及回迁安置房买卖引发的纠纷，因回迁安置房往往会涉及诸多被拆迁安置人口，如果在拆迁协议中进行列明，原则上这些被拆迁安置人口对分得的房屋都是享有居住权的，但是笔者认为，该居住权并非没有限度和限制。
结合本案的情况， 王丽、王云、王刚等人虽然是最早的被拆迁安置人口，但是后来这些人均有了其他住房，并未在诉争房屋内实际居住。加之，被拆迁人同意将房屋过户至王方名下，王方在取得房屋所有权之后，将诉争房屋出售给了张女士。
张女士在取得房屋产权后，并未有任何一个被拆迁安置人口向其主张居住权，后来张女士通过中介公司将房屋转售给李某。李某在购房之初便与张女士一同到房管局核验了房本，房管局告知可以办理过户手续，房屋权属没有争议。
其后，李某在中介公司工作人员的陪同下，实地查看了房屋，对房屋总体情况也比较满意，当时房屋空置，内无任何人居住，且李某夫妇为了保险期间专门走访了小区的邻居，邻居称没听说这房子有纠纷。由此可见，李某在购买诉争房屋时是善意的，且其对房屋有纠纷并不知情，是在一审过程中他才得知房屋是拆迁安置房，有其他安置人口。
另外，李某系通过中介公司购买了诉争房屋，其向中介公司支付了全额的中介费，并且按照市场价成交。李某与张女士签订《房屋买卖合同》之后，已按照合同约定履行了付款义务，并在公积金贷款中心批贷之后，双方共同办理了房屋权属转移登记。依据我国物权法的相关规定，李某已经构成善意取得。
我国物权法第一百零六条规定，受让人符合如下条件构成善意取得：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，李某在受让诉争时是善意的，且支付了合理价款，并已经取得了房屋所有权证，其已经善意取得了诉争房屋的所有权。
依据我国物权法的相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，作为李某在其善意取得了诉争房屋的所有权之后，其依法对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。一审法院在审理本案时，忽略了李某是善意第三人的情形，仅依据拆迁协议便认定 王丽、王云、王刚等人对诉争房屋享有居住权，显然对李某夫妇很不公平。
李松律师认为， 王丽、王云、王刚等人的权利并非无法救济，最早将房屋转卖的是王方，如果 王丽、王云、王刚等人认为王方将房屋出售的行为侵害了其合法的居住权，那么其完全可以向王方主张赔偿，而不应该直接向李某主张权利。当然，并不是在任何情况下，李某都不用承担责任，如果本案中李某并非善意第三人，其对房屋存在纠纷知情，那么一审法院认定 王丽、王云、王刚等人享有诉争房屋的居住权便没有任何问题。
诉讼策略指引
结合本案的情况， 王丽、王云、王刚等人将李某告上法庭，李某只能出庭应诉，因李某对于形势过于乐观，故其一审并未聘请代理律师，仅是本人出庭应诉，结果由于专业知识不足，未能说服法官作出对其有利的判决。
就李某购房行为本身而言，李某系通过中介公司居间介绍购买的诉争房屋，且在购房时其已经在中介公司的陪同下对房屋进行了实地查看，并向房屋管理部门核实该房产没有纠纷可以办理过户。李某在支付了中介费、购房款后办理了诉争房屋的过户手续。
依据我国法律的相关规定，李某符合我国物权法中关于善意取得制度的规定，其作为善意第三人，其合法权益应当受到法律的保护。
因此，李松律师建议李某向北京市第二中级人民法院提起上诉，并在二审中请中介公司工作人员出庭作证，证实李某夫妇在购房时对房屋有纠纷确实不知情，是善意购房人。最终，二审法院认定李某已经善意取得了诉争房屋的所有权，撤销原判，驳回了 王丽、王云、王刚等人的诉讼请求。
法条链接
《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
《物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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