李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        2007年周先生打算在京购买一套商品房，因为手头不是很宽裕，中介公司为其推荐了一套回迁安置的商品房，当时房屋已经建成交付，但房本要过几年下来，所以价格比同地区的其他商品房价格要便宜一些。
　　同年8月3日，周先生与卖方赵某在中介公司居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：房屋总价款为90万元，分三期支付，合同签订当日支付定金10万元，合同签订后一个月内支付首付款70万元，余款10万元待过户当日支付。
　　赵某在收到了80万元购房款后，便将房屋交付给了周先生，周先生一家欢欢喜喜地将房屋装修并入住至今。2011年开发商通知可以办理房产证了，周先生便将上述情况告知了赵某，请其尽快办理房产证并配合办理过户手续，可是却不料赵某以各种理由拖延，就是不去办，过户更不用说了。
　　中介公司也从中协调过多次，但都未果。直至2012年下半年，赵某才向开发商申请办理产权证，并于2013年4月5日取得房屋产权证书。此后，周先生再次联系赵某，希望其能尽快配合办理过户手续，赵某提出要加价50万元，并称税费其一分钱也不承担。
　　尽管周先生承诺多出来的个人所得税由自己来承担，但是赵某仍旧坚持加价，否则就不配合办理过户。万般无奈，周先生慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师求助。
　　卖方毁约，错失过户良机
　　李松律师指出，本案是一起典型的回迁房买卖纠纷，随着城市化进程的推进，回迁房买卖纠纷近年呈增长趋势，往往房本下发后，由于房屋价格受市场因素的影响，双方对于过户无法达成共识，最终有可能对簿公堂。
　　本案周先生所购回迁安置房屋属于商品房，按照我国相关法律的规定，该类房屋交易不受限制，在取得房本之后，买卖双方可以直接办理房屋过户手续。目前，周先生已经按照合同约定履行的前期的付款义务，赵某也已经将房屋交付，周先生已装修并入住多年。
　　在开发商已经通知可以办理房产证的情况下，赵某迟迟不向开发商申请办理房产证，其故意拖延办证，必然导致双方过户迟延，出卖人赵某的行为已经构成违约。加之，其在取得房本后，要求增加房屋价款，否则不配合办理过户手续，可见其明显属于故意毁约，由于其毁约行为，致使双方错失了过户良机。
　　新政出台，徒增巨额税费
　　2013年3月31日北京市出台了新的国五条，其中明确规定：“对于个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”
　　李律师指出，本案赵某出售的房屋不属于满五年家庭唯一住房，不符合免征条件；再者，赵某取得房产证系在2013年4月5日，双方过户必然涉及20%的个人所得税。依据新国五条的相关规定，该项税费应向出卖人征收，北京市的交易惯例，一般是由买受人负担全部税费。
　　结合本案的情况，如果双方因税费负担问题达不成一致共识，那很有可能依据情势变更原则，解除双方的房屋买卖合同。为了谨慎期间，李律师建议，先由买受人承担税费，之后再将此部分费用作为损失向出卖人主张。
依法维权，遭遇对方反诉
　　周先生在听了李松律师的分析之后，决心聘请李律师作为代理人，帮助自己维权。李律师首先向法院起诉房屋买卖合同纠纷，要求出卖人协助办理过户手续，并支付违约金80余万元。
　　李律师指出，本案双方在合同中对于迟延过户约定了日万分之五的违约金，同时合同中也约定了20%的违约责任，在这种情况下，守约方有权利进行选择适用。由于出卖人的毁约，导致买受人多承担20%的个人所得税，给买受人造成了巨额的经济损失，因此，建议选择日万分之五的违约金，以便最大限度降低买受人的损失。
　　在本案诉讼过程中，对方提起反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求周先生腾退房屋。赵某认为，新国五条的出台后，涉及新增税费的问题，对于由哪一方承担税费双方发生分歧，其认为该种情况属于不可抗力，因而要求解除买卖合同。
　　巧妙应对，挽回巨额损失
　　李律师指出，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认定不可抗力，需要符合如下几个条件：
　　一是不可预见性，即双方在有关当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的；
　　二是不可避免性，即合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生。如果一个事件的发生完全可以通过当事人及时合理的作为而避免，则该事件就不能认为是不可抗力。
　　三是不可克服性，即合同的当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通过当事人的努力而得到克服，那么这个事件就不是不可抗力事件。
　　四是构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生。
　　通过上述分析可以看出，显然赵某主张新国五条中20%的个人所得税不符合上述条件。首先，如果赵某按时办理房产证，双方过户则完全可以避免新增税费的产生；其次，该部分税款并非不可克服，事实上周先生同意由自己来承担20%的个人所得税的。因此，赵某主张新国五条构成不可抗力要求解除合同是不能成立。
　　最终，法院经过审理，采纳了李松律师的意见，认为赵某主张不可抗力不能成立，判决出卖人赵某于判决生效后三十日内协助周先生办理过户手续，周先生支付赵某购房款十万元。在庭审中赵某提出约定的违约金过高，请求法院依法调低，最终法院综合考虑案情，判令赵某给付周先生违约金五十万元，为周先生挽回了大部分经济损失。
　　律师提醒
　　在此，李松律师特别提醒广大读者，不要认为出卖回迁房，因未取得房产证便可任意反悔，大不了毁约不成仍旧配合办理过户，李律师认为这种观念是非常不可取的，本案就是典型的一例，出卖人因毁约行为而付出了惨痛的代价。
　　当然，作为买受人也要采取恰当的诉讼策略来维护自己的合法权益，如果本案周先生坚持不承担新增的个人所得税，那么很有可能法院最终会依据情势变更原则，认定双方对于合同税费负担无法达成一致，导致合同无法继续履行，最终判令解除双方的房屋买卖合同。
　　今后遇到类似的回迁房买卖纠纷，如果能协商建议协商解决，如果实在协商不成，建议要冷静处理，及时向专业人士求助，以便通过恰当的方式维护自己的合法权益，将损失降至最低。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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