房屋买卖过程中对方违约，你该怎么办？
发布时间：2014-06-23
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
案情点击：
2013年，范先生从北京某中介公司看到一则卖房信息，并对该房屋价格、位置及户型皆很满意，遂通过中介公司同卖房人取得了联系。
随后范先生又了解到，该房屋为张先生所有，是经济适用房，购买已超过5年，售价为155万元。房屋登记在张先生前妻名下，但张先生与前妻离婚时，已约定房屋归张先生所有，并由某公证处出具了公证书。于是范先生当天就在中介公司的安排下，与张先生签订了房屋买卖合同，并支付了10万元定金。合同约定的违约金额为房屋总价的20%。同时，范先生也与中介公司签订了居间服务合同。
然而到了双方约定做网签的时间，因为房屋价格波动，张先生却不想把房子卖给范先生了。张先生的理由是，因为房本上还是其前妻的名字，当时他签售房合同时签的都是前妻的名字，并且签在了代理人的地方。因此，与范先生签订的合同是无效合同。
那么，张先生是否有权出售该房产?该房屋买卖合同有效吗?如果一方违约，索赔适用违约金条款还是定金条款?这些问题一直困扰着范先生……
律师观点：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师分析认为，在本案中，虽然房屋未登记在张先生名下，但从公证书可得知张先生是房屋的实际所有人，因此张先生有权处分该处房产。此外，房屋买卖合同是范先生与张先生自愿订立的。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
李松律师认为，本案中虽然张先生把名字签在了代理人的地方，但这一做法并不影响合同本身的效力。该合同是双方自愿订立且是双方真实意思的表示，因此合同成立。根据《北京市经济适用住房管理办法(试行)》的相关规定，购买经济适用房满5年可上市交易。本案中张先生与前妻购买该处房屋已经超过5年，因此可以进行买卖。
对于范先生的如何进行索赔的问题，李松律师说，在生活中，通常买卖双方一般都会在签订购房合同时，明确违约责任，并违约金的数额。此外，买方通常还会交付一定数量的定金。在人们的心目中，以为这样做就是上了"双保险"，其实则不然。
根据我国《合同法》相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此我们可以得出这样的结论：此合同并非"双保险"。一旦违约发生，只能选择其一作为守约方维权的方式。对于选定违约金条款的，如果违约金约定的过高，且远远高出了守约方的实际损失的，根据《合同法》相关规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；如果违约金金额约定的过低，法院可以根据守约方的实际损失适当增加违约金的数额。
律师提醒：
李松律师提醒广大读者，在房价产生波动的情况下，一旦有一方有毁约迹象，守约方应当及时委托律师提起诉讼并视情况采取诉讼保全措施，以防日后产生执行困难。合同中约定的违约金同时具有惩罚性与补偿性特征，即使守约方没有任何损失，毁约方也要支付守约方违约金。
李松律师在此建议，在房屋买卖过程中如有一方发生违约行为，守约方要及时咨询法律专业人士，以维护自身合法权益。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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