李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
       2004年，丰台区刘先生因房屋拆迁分到3套回迁安置房，将其中一套卖给了王女士。同年12月，王女士就向刘先生支付了全部购房款50万元。王女士、刘先生与开发商签订了认购书，认购书中的购房人为王女士，并有开发商的盖章和刘先生的签字。同月，王女士与物业公司办理了物业交割手续，拿到钥匙后精心装修房子，满心欢喜地入住至今。
       去年9月，开发商通知可以办理过户了，王女士联系刘先生配合办理过户手续。然而此时房价飞涨，刘先生反悔了，称卖房时其妻不知情，断然拒绝配合过户。
       刘先生还找到开发商，把回迁房购房发票的付款人信息都改成了他妻子的名字。王女士说，依据开发商公示的房屋过户需提交的手续，如果直接给她办理产权证，购房发票的名称就必须是王女士本人。发票名字改了,她就没法直接办理产权证了。
       王女士不禁忧心忡忡地问：“当时没签正式的买卖合同，我买回迁房的行为到底有没有效？要是对方一直不配合过户，我可怎么办？”前期王女士咨询了很多律师，大多告知没有书面买卖合同，房子要不回来。偶然的一次机会，王女士在晚报上看到李松律师的文章，抱着最后的一丝希望，王女士找到了李律师。
　　李松律师在详细了解了案件情况之后，建议王女士以开发商和出卖人刘先生为共同被告，起诉要求二被告配合办理房屋产权证。
　　法院判决
　　北京朝阳区人民法院经过审理后，依法作出判决：
　　一、被告刘先生于本判决生效后三十日内协助配合原告王女士办理北京市朝阳区某号房屋的产权登记证书。
　　二、被告北京某房地产开发公司于本判决生效后三十日内为原告王女士办理北京市朝阳区某号房屋的产权登记证书。
　　三、诉讼费七十元由刘先生承担。
　　律师剖析
　　本案属于一例典型的没有签订书面买卖合同的房屋交易，类似此种的情况并不多见，一般这种没有签订合同的交易多发生在有一定亲属关系或者朋友关系的人之间，但往往多年之后因为房屋价格的上涨，导致双方对簿公堂的亦不在少数。
       结合本案的情况，李松律师认为， 房屋可以直接过户给王女士。虽然本案中王女士和刘先生没有签订正式的房屋买卖合同，但是双方均已按照合同的约定履行了相应的义务。具体来说，王女士已于2004年12月向刘先生支付了全部购房款，刘先生也履行了交付义务，已经将房屋交给王女士实际占有及使用，因而双方的买卖行为是真实有效的。
      依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十四条规定，“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。”
        在本案中，王女士、刘先生及开发商之间签订了认购书，认购书中的购房人是王女士，这表示开发商同意将房屋产权过户到王女士名下。这种情况属于上述规定中“当事人另有约定”的情形，因而不必依次办理过户，房屋可以直接过户到王女士的名下。
        李松律师认为，出卖人称配偶不知情不能成立。王女士自2004年底购买刘先生的房屋之后，经装修一直入住至今，刘先生一家人与王女士在同一栋楼居住，经常会碰面。在长达8年的时间里，刘先生的配偶对王女士购买此套房屋并未提出任何异议，因而其主张对王女士购买此套房屋不知情是不成立的。
        因为房屋价格上涨，为了不配合王女士办理房屋过户，刘先生找到开发商将发票改为其妻子的名字，使王女士无法办理房产过户，进而达到其收回房屋的目的。 李松律师认为，依据我国《合同法》的相关规定：买卖合同签订后，双方均应按照合同的约定履行义务。
　　本案中，王女士买房时已经与刘先生及开发商明确约定： “待房屋可以办理过户时，刘先生应配合王女士办理过户手续”。目前，刘先生故意将发票改为自己妻子的名字，属于毁约行为，依据《合同法》的相关规定，刘先 生应继续履行合同义务，配合王女士办理过户。
　　在此，李松律师特别提醒大家，回迁房屋的买卖是存在一定风险的，因为回迁安置房的种类有多种，如果国家对购房人的购房资格有特别的要求，比如经济适用房，开发商就不能任意约定过户。因此，笔者建议广大读者在购买回迁房屋时，应首先弄清楚该房屋的性质，今后究竟能否过户，不要房也买了也居住了，最终却竹篮打水一场空，那样就得不偿失了。
       另外，鉴于房屋价值较大，建议在购买回迁房之前，双方最好签订书面的买卖合同，将相关的权利义务及违约责任约定明确，以避免日后因房屋价格上涨而出现卖方毁约的情形，将损失降到最低。
诉讼策略指引
　　结合本案的情况，因双方没有签订正式的书面合同，但是双方均以各自的行为实际履行了合同。因此，买卖关系是真实存在的。在此种情况下，若王女士要维护自己的合法权益可以有以下两种途径：
　　一是可以通过发律师函的方式催告对方配合办理过户手续，并与对方沟通交涉此事。如果双方能够协商解决，那么是最好的化解矛盾的方式，如果实在无法协商一致，则买受人可再考虑通过司法途径解决此事。 
　　二是通过法院诉讼解决纠纷，结合本案的实际情况，建议买受人王女士起诉要求出卖人协助办理房产证，同时，因本案当时王女士与开发商之间签订了认购书，且三方曾约定过待房屋可以办理过户手续时由开发商直接办至王女士名下。
　　基于此，王女士应将刘先生和开发商列为共同被告，要求二被告为其办理房屋产权证。王女士与刘先生及开发商签订的认购书，刘先生向王女士出具的收到购房款的收条，都已经很好的佐证了双方之间存在买卖关系的事实。实际上是出卖人刘先生将自己的购房指标让渡给了王女士，因此，王女士应取得该房屋的所有权。
法条链接
　　 《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。”
　　第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
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