李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 

       2010年5月小王在北京购买了一套二手商品房，当时出卖人刘某尚未取得房产证，《房屋买卖合同》约定：房屋总价款为180万元，采取分期支付，合同签订后十日内小王支付80万元首付款，待房屋交付时，小王支付第二笔购房款80万元，余款20万元待办理过户时支付。出卖人在取得房产证后十五日内配合买方办理过户手续，如出卖人逾期办理，按照日万分之五向买受人支付违约金。
　　合同签订后，小王如约支付了首付款80万元，2011年初房屋交付，小王支付了另外80万元购房款。此后，小王便对房屋进行装修，把父母从老家接了过来同住。2012年6月开发商在小区内张贴公告通知可以办理房产证，小王当时便给刘某打了电话，请其尽快去办理房产证。
　　刚开始，刘某还接小王的电话，并口头答应去办理，可是却迟迟未去办理。小王心里很着急，多次催促刘某办理房产证，但是此后刘某的电话便无人接了，要么接了电话称在外地，便匆匆挂了电话。期间开发商也通知刘某尽快去办理房产证，但几个月过去了，小王到开发商处询问，刘某仍旧未去办理房产证。
　　2013年初，社会上都在热议新政出台的事，小王心里也十分着急，但却苦于联系不上出卖人，为了在北京购房，老人把家里的房子都卖了，现在刘某不办理房产证，导致小王也无法办理过户，老人为此都生病住院了。小王实在没有办法，其慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师求助。
　　律师分析
　　出卖人怠于办理房产证，构成违约
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，本案中，虽然没有约定出卖人何时要办理房产证，但是按照交易惯例，在开发商通知办证后合理的期间内，出卖人刘某应去办理房产证相关事宜。但是，出卖人刘某经小王多次催告仍不办理，开发商也多次通知出卖人去办理房产证，但其迟迟不办理。
　　刘某无故不到开发商处办理房产证，必然导致买受人取得房产证迟延，依据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，出卖人迟延履行合同义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。结合本案的情况，虽然小王已经多次催促刘某办证，但未有充分证据证明，建议小王可以先向出卖人刘某发送律师函，一方面再次催告出卖人履行合同义务，要求其在合理期限内到开发商处领取房产证，并要求其领取房产证之后十五日内配合办理过户手续。
　　另一方面，若买受人已经通过发送律师函的方式催告出卖人履行合同义务，但出卖人仍旧不予任何回应，则在庭审中律师函也可作为书面证据向法院提交，以证明出卖人经催告在合理期间内仍拒绝履行合同义务，构成违约。
新政出台，20%个税可作为损失向出卖人主张
　　李松律师指出，本案另一个争议的核心点便是20%个税的问题。
　　2013年2月26日国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“新国五条”），2013年3月30日北京市人民政府办公厅下发《贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十九条”），其中明确规定对于个人转让住房所得按照差额的20%计征个人所得税，满五年唯一住房免征个人所得税。而本案诉争房屋恰恰不是满五年的唯一住房，显然不在免征的范围。
　　李律师指出，本案双方签订《房屋买卖合同》系在“新国五条”实施之前，诉争房屋在2012年6月即具备了办理房屋产权证的条件，如果出卖人按照合同约定及时领取房产证，配合买受人办理房屋过户手续，则不会产生20%新增税费的问题。
　　司法实践当中，对于在“新国五条”实施前签订房屋买卖合同，但未能在“京十九条”施行前办理网上签约，因国家政策调控导致办理房屋过户需要缴纳的个人所得税增加，双方当事人就合同履行及新增税费负担发生争议的，一般情况下按以下情形处理：
　　1、如果当事人双方就新增加的税费负担无法达成一致，则属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行，当事人据此要求解除合同的，一般予以支持。合同解除后出卖人应将收取的购房款或定金如数返还买受人，若当事人一方主张赔偿损失或者适用定金罚则的，不予支持。
本案中，双方签订《房屋买卖合同》之时，均无法预见国家政策调控新增20%税费，根据上述分析，如果双方对于这笔税费的承担无法协商一致，则属于不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行，最终很有可能解除合同。
　　2、如果当事人一方同意支付增加税费，并要求继续履行合同的，应予支持；另一方要求解除合同的，不予支持。目前，诉争的房屋已经大幅升值，李松律师建议买受人可考虑主动承担20%的新增税费，以便保证合同能够继续履行下去，争取房产顺利过户。在承担税费后，买受人可将因政策原因多承担的税费作为损失向出卖人主张，毕竟出卖人的违约行为与买受人多承担的税费损失之间有直接的因果关系，如果出卖人按时配合则不会产生此部分损失。
　　依据我国《合同法》第一百一十二条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”因此，李松律师认为，新增20%的个税可作为小王的损失向出卖人刘某主张。
　　3、当事人依据合同约定的履行期限，在“京十九条”施行前能够完成房屋过户或网上签约，因可归责于一方当事人的原因导致合同迟延履行，在此期间由于国家政策调控导致税费增加，守约方主张继续履行合同，并要求违约方承担增加税费的，应予支持。
　　依据上述规定，结合本案情况，合同迟延履行是因为出卖人怠于办理房屋产权证所导致，如果出卖人刘某在2012年6月及时办理房产证，则双方完全可以在“京十九条”施行前完成房屋过户手续，现在正是由于出卖人刘某的原因导致合同迟延履行，致使房屋过户时新增20%个税，小王作为守约方可以主张继续履行合同，并要求出卖人刘某承担增加的税费。
　　4、确有证据证明因国家政策调控导致税费增加的数额较小，且对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方要求解除合同的，不予支持；由此增加的税费依据合同约定予以承担，合同没有约定或约定不明的，依据国家税收法规规定由出卖人承担。
　　对于当事人在“新国五条”实施后签订买卖合同税费增加的处理，李律师指出，若合同中对税费负担有约定的，从其约定，没有约定或约定不明的，依据国家相关税收法规确定税费缴纳主体，当事人一方以税费增加为由要求解除合同的，司法实践中不予支持。
　　律师提醒
　　在此，李松律师特别提醒，在购房过程中如遇到国家政策调整，双方应首先就此问题进行协商，如果能够协商一致，则通过补充协议的形式固定下来，双方合同仍可以继续履行；如果对于合同履行无法协商一致，则可能导致合同解除，此时建议双方都冷静的思考，尽量选择一种能将损失降到最低的方式解决问题。
　　比如本案，出卖人刘某无故不配合办理房产证，致使合同迟延履行，在此期间由于国家政策调控导致税费增加，买受人小王作为守约方，其有两种选择，一是其主动承担新增税费，要求继续履行合同，并要求出卖人赔偿其损失；二是要求继续履行合同，并要求出卖人刘某承担新增税费。
　　上述两种方式，李松律师认为第一种方式更为稳妥，建议买受人可优先考虑，如果直接选择第二种方式，不排除存在合同解除的风险。
　　
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