离职前所购集资房，单位与我解除集资建房合同合法吗？
发布时间：2013-11-20
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王先生及其爱人均系某单位工程师，在单位工作十余年，现王先生一家与单位其他职工合居。2009年王先生与其单位签订了《集资建房预售合同》，单位将位于北京市朝阳区的某套房屋出售给王先生，王先生支付了全部购房款。2011年王先生向单位提出辞职，单位同意了王先生辞职，后单位在未征得王先生同意的前提下单方面通知王先生解除双方前期所签订的《集资建房预售合同》，并将购房款退回到王先生的工资卡中。现王先生欲通过法律途径要回所购房屋。
聚焦本案：
本案是否属于法院管辖？
单位主张依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位房产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，不属于民事诉讼的受理范围。
北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，在确定谁有分房资格或能否参与集资建房是单位内部管理问题，法院不应干涉，但确定集资资格后，双方签署本案合同是处于平等地位，且本案合同也明确了双方在平等、自愿的基础上达成协议，双方建立了买卖合同关系，因此本案合同是平等民事主体之间签订的合同，双方基于本案合同产生的纠纷，并非基于行政上下级关系所产生的纠纷，属于人民法院的管辖范围。法院依法受理了本案。
单位可否依据公司内部的分房管理制度要求收回房屋？
单位提出依据《公司内部集资建房、调房办法》及相关补充规定，单位有权将离职职工的已分配住房收回并调配给其他符合条件的在职职工。经审理查明，在本案合同附件六：《进厂工作不足八年人员》集资建房、调房附加合同的第二条记载，“……不满8年不得以个人原因提出辞职、调离（含开除），否则乙方需按照北京市房屋管理的有关政策，向甲方缴纳土地出让金。不能缴纳土地出让金的，甲方有权收回分给乙方的住房……。”
同时，《公司内部集资建房、调房办法》的第二条第十三款规定：“参加工作不满8年的员工，本次调房后，在公司工作满8年后方可办理产权手续。在公司工作不满8年离开公司的，其居住房屋由公司收回。”王先生提交的双方于2004年签订的《劳动合同续订协议》约定：“劳动合同期限由1998年5月1日至2004年4月30日续订为无固定期限劳动合同。”即王先生至解除劳动合同之日已在单位工作了13年之久，不适用该条款。
李松律师指出，本案合同约定及其附件均对进厂工作不足八年者预售房屋附加了条件，对超过八年工作期限员工的并未作任何附加约定。而即使是进厂工作不足八年者以个人原因辞职，也并非解除预售合同，而是“须按照北京房屋管理的有关政策，向甲方缴纳土地出让金。不能缴纳土地出让金的，甲方有权收回分给乙方的住房……。”据此，单位无权依据公司内部的分房管理制度要求收回王先生所购房屋。
离职能否作为解除合同的条件？
本案合同是在双方平等自愿基础上签订的，双方均具有缔约的主体资格，且本案合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，代表了双方的真实意思表示，合同合法有效，应该受到法律的保护。单位以王先生辞职为由解除本案合同的行为，没有合同及法律依据。
李松律师认为，本案中，作为出卖人的单位单方解除合同的行为违反了诚实信用的原则，同时，单位未提供充足证据证明本案合同履行过程中存在《合同法》第九十四条规定的情形，离职本身不能作为解除本案合同的条件。且单位未提交充足的证据证明继续履行合同已成为不可能，故双方应当继续履行本案合同。
最终，法院认定单位单方面解除《集资建房预售合同》的行为无效，单位应继续履行双方所签订的《集资建房预售合同》，将北京朝阳区的房屋交付王先生。
律师提醒：
员工离职后单位单方面解除购房合同不合法
目前，由于房屋价值较大，一些单位在员工离职后单方面通知购房人解除房屋买卖合同，拟收回所售房屋，遇到此种情况建议购房人不要惊慌，积极向律师寻求法律帮助，以便最大限度的挽回当事人的损失。
另外，购房人在购买公房时应充分了解单位内部的分房管理制度的规定，在不违反国家法律、法规及政策的情况下，单位内部的分房管理制度对本单位职工是具有约束力的，如果满足了相关的解除合同的条件，单位还是有权收回房屋的。
法规链接：
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位 内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知 其找有关部门申请解决。”
（为保护当事人隐私，本文对当事人的姓名、案例时间、地点等情节作了技术处理，如有雷同纯属巧合）
文章来源：李松房地产律师网 作者；李松律师
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