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李松律师《法制晚报》:房款没到位 别急着过户
来源:《法制晚报》  作者:wz010
更新时间:2013-11-18 访问量:


      案情回放: 近期,购房人张某以代理人名义,通过我爱我家购房,共拖欠9名业主2000多万元购房尾款的事件,引起广泛关注。 据悉,9位业主都是委托北京我爱我家房产经纪有限公司出售房屋,在中介居间介绍下,与“张某”签订了《北京市存量房屋买卖合同》。因不符合限购令中的购房资质,“张某”仅以代理人身份签订合同。 “张某”说其现金不足,提出先支付一部分首付款,过户后再抵押房产,并约定付清尾款时限。因为中介公司承诺可以担保资金风险,9位业主在收到首付款后便办理了过户手续。可张某却一直未付款。后业主得知,他们的房子被“张某”抵押、二次抵押甚至倒卖。  
      律师解读: 确定尾款能收回再过户
      北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松
说,二手房交易过程中,卖房人最主要的环节就是收取购房款及配合办理过户手续。 一般情况下,卖方在确信购房款能全额收回时,才会配合办理过户手续,如买方进行了资金监管或通过银行贷款银行已批贷,公积金贷款公积金中心已批贷,或可一次性支付全款等。在这些情况下,买卖双方办理过户之后,购房尾款是可以按时收回的,出卖人的风险能规避。但在购房款不能确定全部收回时,出卖人不要着急过户。 中介应审查买房人资格 李律师说,9位业主都是通过“我爱我家”的两家门店进行的交易,所售房屋的实际买房人也都是“张某”。我爱我家作为专业的房产经纪公司,在交易过程中,有义务对客户进行风险交易提示。 而在本案中,据业主称,此前中介公司一直称可担保资金没问题。正是因为相信中介公司的承诺,卖房人才签订了合同,并在“张某”只支付首付后就配合办理了过户手续。
       李松律师说,作为专业的房产经纪公司,其对购房人的资格应严格审核。在同一家店产生多笔类似交易,中介公司理应高度警惕。如最终认定中介公司确实存在相应过错,其将承担相应法律责任。 “资金监管”保交易安全 李松说,在二手房交易过程中,从签订买卖合同到交易过户完成,一般需要1至3个月时间。为了保证交易资金的安全,建议买卖双方通过“资金监管”的方式进行交易。 “资金监管”又称为“第三方监管”,是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司,而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的“专用账户”划转,该账户属于银行。 当规定期限内买卖双方办理过户后,银行将资金划转到出卖人账户下,否则将划转到购房者账户下。 银行作为资金的监管主体,有效地保障了买卖双方的交易资金安全。此种交易方式类似支付通、财付通等网上支付平台。 
      文章来源:《法制晚报》  相关链接:http://www.fawan.com.cn/html/2013-04/23/content_425591.htm
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