母亲替女儿卖房，买卖合同是否有效
发布时间：2013-11-20
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
案情点击：
北京市海淀区XX小区301室房屋系原告尚某名下的房产，被告孙某是尚某的母亲。2011年8月12日，孙某以尚某的名义带中介和买房人钟某看房，表示受尚某的委托，能够代表尚某决定房价等条件。当日双方商定房屋价款为220万元，钟某先付定金5万元。同年8月15日，孙某向尚某说明了收取定金以及打算于8月16日去签订《房屋买卖合同》的情况。尚某向孙某表示不同意卖房，孙某执意要卖。8月17日，孙某在中介公司店里以尚某的名义与钟某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，钟某又交给了孙某5万元定金，孙某以尚某的名义收取。
8月30日，因合同约定不明，尚某要求孙某向钟某表示不同意卖房，钟某不同意。后尚某向法院提起诉讼，要求法院确认孙某以自己的名义与钟某签订的《房屋买卖合同》无效。
律师解答：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松分析认为：根据我国《民法通则》第66条之规定，本人知道他人以本人名义事实民事行为而不作否认表示的，视为同意。结合本案件，被告孙某与原告尚某系母女关系，孙某虽没有得到尚某的书面授权即与他人签订处分原告房产的《房屋买卖合同》，但并没有与他人恶意串通损害原告利益的故意和行为，因此本案不属于《合同法》第52条无效合同之情形。
对于孙某的行为是否构成表见代理，李松律师解释说，表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。本案尚某作为涉诉房屋的产权人，在2011年8月15日《房屋买卖合同》签订前即已被告知被告孙某收受钟某定金并准备将涉诉房屋以自己名义卖给钟某的事实，其既然反对无权代理人孙某以自己的名义事实民事行为，就应当立即向购房人钟某或中介公司作出否认孙某有代理权的意思表示，阻止8月17日双方合同的签订。原告尚某仅仅向孙某作出否认的意思表示，对合同相对方钟某不发生否认代理的法律效力。故本案被告孙某以尚某的名义与钟某签订的合同合法有效，原告尚某应受《房屋买卖合同》效力的约束，并承担相应的民事责任。
作者：北京房地产律师 李松
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