承租人优先购买权受到侵害如何请求赔偿？
发布时间：2013-11-20
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
案情点击：
2005年7月3日，XX公司将其坐落于苏州市XX街道一间商铺（140.66平方米）出租给了张某，租赁合同约定，租期4年（自2005年7月18日至2009年7月18日），租金每年6万元；还约定张某增设、变更有关装修、设施设备的，应事先征得XX公司的书面同意。合同履行期间，张某如数交纳了租金，同时对商铺进行了整体装饰及装修。2009年7月8日，XX公司通知张某，租赁商铺已以108万元的价格转让给佟某。2009年8月佟某办理了产权过户手续。租赁合同届满后，张某退出房屋，也未在同地段另行购置商铺。
张某认为XX公司出卖商铺时未在合理期限内提前通知，侵犯了他的优先购买权，应承担赔偿责任。故张某将XX公司诉至法院，请求法院判令XX公司赔偿其装修损失、重新寻找商铺和租金的损失、停业损失、重新购置同地段相似房屋差价损失等合计30万元。
律师观点：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松分析认为：我国法律规定承租人享有优先购买权，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”张某并未在租赁合同中放弃优先购买权，因此张某主张的优先购买权受到侵害而要求赔偿的请求法院应予支持。
针对本案，李松律师解释说，合同法第230条规定的合理期限是指出租人应在房屋出卖前15日通知承租人，使承租人有所准备，此为出租人履行通知义务的合理期限。所以本案XX公司出卖租赁房屋时未便于承租人重新寻找商铺，未履行通知原告义务成立，构成履行不当，应当承担赔偿张某损失等违约责任。对于装修损失，如张某有证据证明其装修行为已得到被告书面同意，则装饰装修费用应由XX公司承担。
李松律师指出，本案的处理重点在于对侵犯承租人优先购买权损失赔偿范围的确定。根据《最高院有关于城镇房屋租赁合同纠纷案件法律若干问题的解释》的有关规定和精神，具体而言：如果双方在租赁合同中就承租人优先购买权规定了违约责任的，从其约定；如无约定，出租人应依法赔偿损失，赔偿损失额应相当于因违约造成的损失，包括合同后履行可以获得的利益。同时李律师又指出XX公司与佟某签订的《商铺房屋买卖合同》侵害了张某的优先购买权，张某也有权确认XX公司与佟某签订的《商铺房屋买卖合同》无效，并要求XX公司将商铺以108万元的价格优先出卖给自己。
李松律师在此特别提醒大家，现在房地产市场回暖，房屋交易价格也呈上涨趋势，有些房东急于将房产变卖，因而出租人侵害承租人优先购买权的情形日益增多，承租人在自己的合法权益受到侵害后一定要咨询有关专业人士，以挽回自己的损失。
作者：北京房地产律师 李松
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