李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
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　　小刘是一名只身在京打拼的外来务工人员，由于到了适婚年龄，购房便成为了小刘的头等大事。恰逢2011年北京市政府出台限购政策，非北京户籍的人士在北京够房需要满足诸多条件，小刘因为不具备购房条件而不能在北京买房，这使他苦恼不已。
　　2011年底小刘到某中介公司咨询，中介公司称可以帮助办理购房资质的相关手续。起初小刘对此半信半疑，但店长保证可以办成。在中介公司的百般劝说之下，也为了早日在京购房，小刘最终同意由中介公司代办购房资质。
　　2012年3月，中介公司为小刘办理了所谓的“北京工作居住证”，后来小刘在中介公司居间介绍下，购买了老赵所有的一套位于北京市朝阳区繁华地段的二手房。双方于同年3月30日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：房屋总价款为220万元，合同签订当日支付定金20万元，首付款100万于4月底前支付，余款100万元于过户当日支付。双方约定6月15日办理过户手续。
　　在合同履行过程中，老赵得知中介公司为小刘办理假的工作居住证，恰逢房屋价格上涨，老赵便以小刘不具有在北京购房的资格为由要求解除房屋买卖合同并要求小刘支付违约金。
　　律师说法：
　　伪造购房资质，买卖合同应解除
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师分析认为：本案涉及外地户籍人士在北京购房资格的问题，根据2011年2月15日，北京市政府发布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》外地人购房须持有《北京市工作居住证》，或者在北京连续满五年缴纳个人所得税的证明或者缴纳社会保险证明限购一套住房。
　　李松律师指出，本案中小刘通过中介公司伪造购房资格，持有虚假北京工作居住证购房是不符合国家购房限购令政策的。小刘在明知自己不具有在北京购房的资质的情况下，接受中介公司伪造的证件，从而“顺利”在北京买房，这种行为显而易见是违反国家政策规定的，故小刘与老赵签订的房屋买卖合同不能受到法律的保护。
    因此，老赵要求解除双方购房合同的请求会得到法院的支持。买卖双方解除合同后，小刘应将房屋返还老赵，老赵退还小刘已支付的购房款。
　　购房人构成违约，应承担违约责任
　　李松律师指出，小刘明知无购房资质而与老赵签订房屋买卖合同，小刘的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。当然，在此过程中中介公司也存在过错，中介公司涉嫌违规操作，故意为客户制造虚假证明，其行为已经触犯了国家的相关法律，依法可追究其相关法律责任。
如果小刘的购房行为发生在北京市限购令出台之前，那么导致合同无法继续履行，买受人可不用承担违约责任。在司法实践，限购令在性质上具有公共政策的性质，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，合同解除，买受人无需承担违约责任。
　　律师提醒：
　　李松律师在此特别提醒广大读者：现在房地产市场重新回暖，房屋价格也节节攀升，因此为了争夺房产利益而办理虚假证件的情况已经屡见不鲜，购房者委托中介公司办理假工作居住证、假结婚证、假离婚证的不在少数。
建议购房人在购买房屋前要首先确定自己是否具有购房资格，如果对此不明确可向相关行政机关咨询，在确认具备购房资格后再购房。购房人千万不要铤而走险，以身试法，抱着侥幸心理购房，一旦发生纠纷购房人的合法权益将无法得到保护，甚至有可能被追究法律责任。
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