二手房房屋质量存在问题如何处理
发布时间：2013-11-20
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
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2009年12月，沈某、张某将其所有的位于北京市丰台区某小区701室房屋转让给朋友朱某，转让价为人民币165万元。同时，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出售方保证房屋完好无损，留尾款25万元，待交房后一次性付清。不料在交房时，朱某发现房屋阳台边的地板存在严重渗水并导致地板霉烂，且沈某、张某所交付的房屋天花板存在开裂现象，拒不支付剩余25万元尾款。
随后，朱某向北京市丰台区人民法院提起诉讼，其要求沈某、张某赔偿整个房屋的地板重装损失，并对房屋天花板进行维修，并对支付违约金50万元。朱某的诉讼请求能得到法院支持吗？
律师观点：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松分析认为：本案中，沈某、张某在出售房屋时，故意隐瞒了阳台边存在严重渗水并导致地板霉烂的事实，故应承担相应的赔偿责任。而朱某在购买该房屋时，明知该房屋系二手房，其对房屋内的瑕疵状况也应有理性的判断，况且，除隐瞒的地板霉烂事实外，该房屋本身固有的一些质量瑕疵，朱某也无证据能证明沈某、张某在出售房屋时是明知该瑕疵的，故沈某、张某不应承担其余的质量瑕疵担保责任。
李松律师详细解释说，在二手房买卖过程中，买卖合同中的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
作者：北京房地产律师 李松
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