房价上涨卖方毁约案
发布时间：2013-11-20
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
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2007年9月7日，经北京XX房地产经纪有限公司居间介绍，业主郭小姐与买方陈小姐签订《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》，将自有北京市XX区XX家园某房产以90万元的价格出卖给陈小姐。买卖合同约定，陈小姐在签约2日内付足定金2万元，9月22日前监管首期款18万元，余款按揭支付。郭小姐在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员，委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《北京市存量房屋买卖合同》，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金同时对其他事项进行了详细的约定。合同签订后，陈小姐如约履行了定金支付义务，但由于恰逢楼市上涨，郭小姐收受定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，拒不配合陈小姐办理首期款监管手续，导致交易无法进行。经XX房地产经纪有限公司多次催告，被告仅愿意赔付原告损失2万元，不同意履行合同。
双方多次进行协商，终未能达成一致，陈小姐眼见谈判无望，遂向北京市XX区法院提起诉讼要求解除合同并要求郭小姐赔偿房屋总价款20%的违约金。
律师解答：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松分析认为：在本案中，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，应合法有效，被告未依约配合原告签署银行资金监管协议，证明交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
对于原告要求依约解除双方买卖合同，并按约定要求被告支付房地产总价款20%的违约金的诉请，李松律师说，如果法院认定合同继续履行确无可能，法院应判令双方解除合同，本案过错方系被告，被告应依约返还原告定金或赔偿原告违约金，违约金兼具有惩罚及补偿性质，但违约金数额不一定会和合同约定的一致，双方合同约定违约金过高或是违约金不足以赔偿守约方损失的法院有权调整违约金数额。
李松律师在此提醒大家，在房价上涨情况下，一旦出卖人有毁约迹象，买方应当及时提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防出卖人一房两卖导致房屋执行困难或者不能执行。
作者：北京房地产律师 李松
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