遭遇限购令，可以借名买房吗
发布时间：2013-11-19
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
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小张最近很郁闷，好朋友小齐强占了属于自己的房子，可自己却吃了个哑巴亏，有苦说不出。 原来，小张先前在北京已经拥有三套住房，2011年2月，北京开始实行限购令后，小张购房资格被限制住了，但当时北京股市低迷，而楼市价格整体还是上扬的趋势，所以手头还算宽裕的小张仍想通过购买房屋的方式进行投资。小张碍于资格问题购房受到了限制，但其想到了向好朋友小齐借身份买房的高招。
小齐乐意帮忙，买房很顺利，小张支付了购房全款，所有的手续，包括房产证上登记的都是小齐的名字。小张觉得房价肯定还能涨，所以买完这套房屋后，他迟迟没有出手转卖，后来干脆租了出去，该套房屋平时也由小齐进行打理。出于对朋友的信任，小张连还贷的存折都交给了小齐，他每月从房客那儿收完钱就转给小齐，让小齐帮助他每月向银行按期偿还贷款。
一年多来，二人配合默契，相安无事。
出名人欲将房屋占为己有
时至2012年10月，承租人打来的电话让小张着实大吃了一惊——承租人说，有个齐姓男子手持房本让他搬家，说房子不租了，齐姓男子要自用该房屋。小张立刻打电话质问小齐这到底是怎么回事，谁知却被小齐反咬一口：“我住自己的房子天经地义，有什么错？”两个好朋友的关系因为房子闹掰了。
后小张又找到小齐进行协商，但是小齐态度强硬，对房屋归属的问题避而不谈，只是说愿意补偿小张一定的经济损失。显而易见，小张不同意小齐提出的方案，遂小张将小齐诉至人民法院，请求法院将该套房屋的所有权判归自己。
律师观点：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师分析认为：小张目前的情况非常被动，最大的问题在于其受到北京限购令的影响，不具有再次购房的资格。
李松律师指出，小张在购买涉案房屋时基于与小齐的朋友关系，双方并没有签订任何的借名买房的协议。因该套房屋属于商品房性质，如果没有国家限购政策或者是小张具有购房资格，双方的借名买房行为就是有效的，小张如果主张该房屋的所有权，就必须证明他是真正的出资人、证明双方存在借名买房的事实。由于双方没有签订借名买房的相关协议，就目前小张手头的证据，法院很难认定双方存在借名买房的事实。
结合本案，即便双方签订了《借名买房协议》，法院认定了小张借名买房的事实，法院也难以支持小张的诉讼主张，因为小张在借朋友小齐之名购房之时限购令已经出台，限购令约束了小张的购房行为，而小张借名买房的行为实质上是变相规避国家限购政策，有违国家强制性规定，因此，在实施限购令的大背景下，双方《借名买房协议》的内容违反我国相关的法律规定，小张主张房屋所有权，是不能得到法院支持的。
李松律师另外指出，虽然目前小张借名买房的行为不受法律保护。但随着时间的推移，如果有朝一日限购令政策取消或是政策变化小张具有购房资格后，小张借小齐买房的行为就合乎法律的规定，双方的借名行为就有效了。
遇到限购令，实际出资人可主张出名人进行赔偿
李松律师指出，在房地产市场交易中，借名买房现象屡见不鲜，根据我国法律规定，有些房屋是可以通过借名购买的，比如商品房、二手房等，而对于经济适用房和两限房等保障性住房，由于房屋性质特殊，购房者需要满足一定的身份条件才有资格购买，所以该类住房依照我国法律规定，其购买资格或者购买指标是不可以出借的，借名买房的行为法院将不会予以支持。
小张为了躲避国家限购令政策而实行借名买房更是违反国家的强制性规定，但是在实践中，借名买房实际出资人虽然不能获得房屋的所有权，但如果小张有足够的证据证明其实际支付了购房款，以及双方存在借名买房的事实。小张可以要求小齐进行返还。此外，小张还可以主张小齐赔偿其房屋装修款及其他损失。
律师提醒 事先协议约定避风险
李松律师提示大家，借名买房一定要符合国家相应的法律法规政策。小张的遭遇，给我们上了深深的一课：不应为暂时利益而忽略了长远打算。
在不违反法律规定的情况下借名买房，实际购房人最好在购房时找到专业律师起草一份协议，把双方的权利义务明确在书面上，一旦发生纠纷，可以作为保护自己合法权益的证据。
真实身份买房是上策
其实，每一个错误行为的发生，都会引发或大或小的麻烦。借身份的行为，恰恰说明一些市民法律意识淡薄，缺乏运用法律知识保护自身财产的意识。希望广大市民从小张的遭遇中吸取教训，凡事多留个心眼，在购房前多向他人进行咨询，以避免自身合法利益受到侵害。
最后，李律师在此提醒广大购房者，以真实身份买房才是上策。
文章来源：李松房地产律师网
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