李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
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2011年2月24日，经某房地产经纪有限公司居间介绍，业主严小姐与买方杨先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，将自有位于北京市海淀区某房产以210万元实收的价格卖予杨先生。合同约定，杨先生在签约2日内付足定金2万元，3月21日前监管首期款38万元，余款按揭支付。严小姐在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员，委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《北京市存量房屋买卖合同》，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金，同时对其他事项进行了详细的约定。 合同签订后，杨先生如约履行了定金支付义务，但由于恰逢楼市价格上涨，严小姐收受定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，拒不配合杨先生办理首期款监管手续，导致交易无法进行。经中介公司多次催告，严小姐仅愿意返还杨先生定金2万元，不同意履行合同。
双方多次协商未果，同年4月12日，杨先生向北京市海淀区人民法院提起诉讼要求解除合同并要求严小姐赔偿违约金42万元，但经调查得知严小姐已于4月2日将涉案房屋卖予案外人并完成了过户登记手续。
律师观点：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松分析认为：本案双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告严小姐未依约配合原告签署银行资金监管协议，并已将涉案房屋另售他人，致使合同目的不能实现，证明交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。法院判决解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》，严小姐应按约定支付房产总价款20%的违约金。
李松律师指出，违约金在我国法律中同时具有惩罚性与补偿性特征，即使守约方没有任何损失，毁约方也要支付守约方违约金。解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利，其行使以自身没有毁约行为为前提。如本案，一房两卖的行为属于根本违约行为，若严小姐在自身毁约、合同已经无法履行之后再向杨先生发送解约函也不构成合法解约。
李松律师提醒读者，在房价上涨情况下，一旦业主有毁约迹象，买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防止一房两卖执行困难。二手房纠纷法律关系复杂，涉及部门广，但“术业有专攻” 如果大家在买卖房屋过程中产生纠纷，建议还是委托二手房法律专家进行代理。
文章来源：李松房地产律师网 作者；李松律师
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