房产新政“并不必然”导致合同不能履行
发布时间：2013-11-19
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
浙江温州的这个官司，牵动着无数买房人和卖房人的注意力，其焦点就在于“房产新政”，到底算不算“不可抗力”。 原来，就在国家的房产新政出台后，（浙江）苍南的买房者吴先生以“自己非杭州本地居民，无法办理按揭”为由，要求卖房子的陈女士退还10万定金。他认为，国家房贷政策变化属于法律上的“不可抗力”或“情势变更”。 陈女士却不这么认为。于是，两个人的争议，最后成了温州市首例由新政策引发的房产官司。前天，苍南法院一审宣判，吴先生的诉讼请求被驳回。
同为苍南龙港人的吴先生和陈女士，4月16日签订一份商品房转让定金协议书。 协议约定，陈女士将未交付、尚未办理产权登记的杭州市滨江区某小区的一套商品房以92万元价格转卖给吴先生，定金10万元，其余房款要在4月30日前一次性付清。协议中，还有这样的约定，吴先生若反悔，10万元定金作废；而陈女士如若反悔，则要加倍给吴先生定金。 就在吴先生付了10万块的第二天，国务院出台了“房产新政”，其中规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。 吴先生办不出贷款，买房钱不够了。
焦点：新政到底是不是“不可抗力”或“情势变更”
吴先生想和陈女士商量，他办不出贷款了，买房子是不行了，因此能否废除买房子的协议，同时把10万定金退还。在他看来，房产新政属于“不可抗力”或“情势变更”，因此合同不能履行，不是他的问题。 陈女士及其代理律师则表示，吴先生的诉求毫无依据，既然反悔的是吴先生，那么就按照协议中说的那样，10万定金作废。 双方争议焦点在于：国家房贷政策变化到底算不算是法律上的“不可抗力”或“情势变更”，“悔买”的购房者吴先生是否有权拿回定金？ “本来我们想通过协调解决，而且当时出现新政后，我们也打算退一步，还吴先生一部分定金，可他坚持要全部退还，我们没办法了，只能法庭上见了。”陈女士的律师透露。
法官：新政“并不必然”导致合同不能履行。
苍南法院受理了这起官司，并在前天开庭宣判。 法官审理后认为，原、被告订立的商品房转让定金协议书，属立约定金合同性质，当事人意思表示真实，内容合法，该定金协议从实际交付定金之日起生效，给付定金的一方吴先生不履行约定债务的，无权要求返还定金。原告拒绝与被告订立商品房买卖合同，支付购房款，属于不履行约定的债务行为，
为此，原告无权要求被告返还定金。 对于原告提出受房贷新政影响无法办理贷款这一理由，法院认为，双方当事人已在定金合同中约定原告在规定时间内按期支付余下按揭，且原告也明知在一定期限内尚不能取得房产权证，国务院关于房贷调控政策的出台，并不必然导致原、被告间的商品房买卖合同不能继续履行，因此，原告主张的事实，与适用情势变更规定的条件不符，原告据此要求解除合同并返还定金，于法无据，法院不予支持，遂依法驳回原告的诉讼请求。
记者了解到，法院判决的并不必然导致买卖合同不能继续履行的原因是：“在签定协议时，双方就协定继续以陈女士的名义交按揭，而吴先生将按揭给陈女士，这样的状况本身就存在，新政出台，并不影响吴先生这样交按揭的方法。” 法院最后裁定，驳回吴先生诉讼请求，案件受理费也需由吴先生负担。 我们认为，此次判例可能会给今后类似的纠纷处理提供参考，但买卖双方具体的合同约定仍然是每一个个案判决的关键。
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