李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
　一、产权人未签字 　　
　　一些业主为了卖出更高的价格又不想承担违约责任，在放盘时就找好了“后路”，比如自己名下的房产，以配偶或亲属的名义到中介机构放盘，或者夫妻双方共有的房产单方放盘，而一些中介机构为抢房源根本不加审查，在这种情形下，因为签订合同主体并非房产所有人，卖方签约后一旦不想卖房，可以“名正言顺”地毁约，无须承担任何责任。而按法律规定，法院也只能判合同无效。 　　
　　二、对房屋的性质要有所了解
　　由于国家对一些特殊种类的房产在交易时有限制性的交易规定，作为购买人一定要了解，你所购买的房屋属性是商品房、房改房、集资房、经济适用房等等中的哪一类。 　
　　三、合同约定不明引起争议 　　
　　二手房交易绝大多数都是通过中介机构进行的，买卖房屋的合同文本也由中介提供格式文本，这些格式合同对一些内容约定不明确，是产生交易纠纷的重要原因之一。 　　
　　纠纷症结：违约责任是二手房买卖合同中的主要条款之一，但现行的中介合同文本对这一问题却规定得比较模糊，一般都只约定“定金罚则”——没收定金或双倍返还定金。但在房价短期内大幅波动的情形下，数额不大的定金不足以阻止违约行为的产生，也不能够弥补善意履行合同一方的损失。这种情况常常导致“耍赖者”肆无忌惮地违约。 　　
　　另外，格式合同文本中还有一些条款对买卖双方履行义务的先后顺序约定不明，容易使买卖双方相互僵持，从而影响交易。比如，在按揭买卖房屋的情形下，格式合同文本中一般会约定买方交纳定金后，卖方要办理赎楼手续，买方则向银行申请贷款并获取银行出具的《贷款承诺书》，但谁先谁后的顺序并不明确，如果一方在签订合同后反悔了，就以此为由拖着不履行自己的义务，从而使整个环节陷入僵持最终引起纠纷。 　　
　　典型案例：于女士通过中介向许先生购买一套房屋，双方签订的购房合同除了约定买方交付定金、首期款和申请按揭贷款等义务外，同时也约定了卖方须按期赎楼，并将房地产证原件交付给中介，逾期履行义务超过１５日的，买方可解除合同，并选择要求卖方支付转让成交价２０％的违约金或要求卖方双倍返还已付定金。在交易过程中，双方发生纠纷，于女士告上法院，罗湖法院一审认定卖方构成违约，遂根据合同约定，按照成交价２０％违约金的标准判决卖家赔偿买家８万多元。目前，此案正在市中级法院二审。 　
　　四、房屋有无其他承租人 　　
　　在准备购买二手房确定价格前必须进行实地查看，这样就可以了解该房目前是否处于出租状态，对于正在出租的房屋，买方一定要卖方出示承租人放弃优先购买权的声明。 　
　　（作者：北京房地产律师　李松）
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